Unngå skattefeller ved utleie av hytta

Begrenset skattefritak

I utgangspunktet er utleieinntekter skattepliktig som kapitalinntekt med en skattesats på 22%.

For hytta som eieren selv bruker til fritidsformål og som delvis er utleid eller utleid i deler av året, vil imidlertid utleieinntekter inntil 10 000 kroner årlig være skattefrie på nærmere bestemte vilkår. For utleieinntekter over 10 000 kroner, regnes 85% som skattepliktig inntekt.

Dersom hytta for eksempel leies ut for 100 000 kroner per år, vil skattepliktig inntekt utgjøre 76 500 kroner med en betalbar skatt på 16 830 kroner (22%). Det gis ikke fradrag for kostnader.

Pass på å bruke hytta selv

Det er en forutsetning for skattefritaket at eierne selv benytter hytta i et rimelig omfang og at hytta ikke har karakter av å være utleiehytte. Hytta vil være egen fritidseiendom også hvor hytta leies ut deler av året, forutsatt at eieren selv bruker hytta i rimelig omfang og over tid til fritidsformål.

Etter ligningspraksis vil andres bruk av hytta kunne være av betydning for om hytta vil anses som fritidseiendom i relasjon til skattefritaket. Skatteetaten har for eksempel uttalt at utleie til leietakere mv over tid som fast bolig, vil «lett kunne føre til at eiendommen ikke regnes som fritidseiendom, men som boligeiendom». I så fall blir inntektene fra utleie i sin helhet skattepliktig.

Utleiehytter

Dersom utleie av hytta ikke omfattes av reglene om skattefri utleie, gjelder reglene for utleiehytter. I så fall vil alle leieinntektene være skattepliktig fra første krone. Eierne kan da kreve fradrag for kostnader knyttet til utleien. Typisk kostnader det gis fradrag for er vedlikehold, kommunale avgifter, eiendomsskatt, annonsering mv.

Virksomhet

Det er viktig å være klar over at utleie i noen tilfeller beskattes som «virksomhet» med en marginal skattesats på opptil 50,6 %, og ikke 22%.  Det er først og fremst i tilfeller hvor det drives utleie av flere enheter av en viss varighet og omfang som er egnet til å lede til overskudd hvor det kan være tale om å klassifisere utleien som «virksomhet».

Forholdet til gevinstbeskatningsreglene

Det er viktig å merke seg at utleie etter omstendighetene kan medføre at gevinst ved eventuelt senere salg av hytta ikke blir skattefri. Det skyldes at dagens skattefritak for gevinst ved salg av hytta blant annet forutsetter at eieren har brukt hytta som egen fritidsbolig i minst fem av de siste åtte år før realisasjonen finner sted.

Skattemeldingen

Skattepliktig leieinntekter for utleie av fritidseiendom eierne bruker selv, rapporteres i den årlige skattemeldingen. Følger utleien reglene om utleiehytter, føres leieinntektene og tilhørende kostnadsfradrag i skattemeldingen.

Er utleien av en slik karakter at det kan reises spørsmål om det foreligger «virksomhet» i skattelovens forstand, bør det gis tilleggsopplysninger i skattemeldingen om blant annet varighet og omfang av utleien, samt overskuddsevne. Gis det slike tilleggsopplysninger, reduseres skattekontorets frist til å ta opp endringer i skattefastsettingen fra 10 år til 5 år. Det vil heller ikke være grunnlag for skattekontoret til å ilegge tilleggsskatt dersom det er gitt fullstendige og korrekte opplysninger i skattemeldingen.