Tomtefeste – Loven fortsatt i favør av fester

Å bygge hytta si på festet tomt har lange tradisjoner i Norge. Helt fram til 1975 fantes det ingen lov som regulerte forholdet mellom fester og grunneier

– Da ble forholdet regulert av ulovfestet rett, med full avtalefrihet, forteller advokat Bjørn Trygve Nilsen hos Larvikadvokatene.

Beskytte fester

Som regel var festekontraktene tidsbegrenset.

– I utgangspunktet skulle eiendommen falle tilbake til bortfester etter avtalt antall år. I blant ga kontrakten rett til fornyelse, i blant ikke, forteller Nilsen.

Den første tomtefesteloven fra 1975 var et forsøk på å få regler som i større grad beskyttet fester.

– Blant annet skulle fester kunne kreve at bortfester overtok bygningen som ble oppført på tomta, sier han.

Det ble også innført regler om rett for fester til å innløse tomt etter 50 år, da til markedsverdi med fradrag for verdien av festers investeringer i tomta.

Skadet grunneier

– Fra bortfesters synspunkt har lovgivningen om tomtefeste siden vært en lang nedtur – fra full avtalefrihet til at lovgivningen har overstyrt partenes avtaler fullstendig. Særlig tomtefesteloven av 1996 slik den etterhvert ble utformet, innebar en konsekvent og urimelig overføring av rettigheter fra grunneier til fester. Målet har vært å tilgodese festerne, ofte med en tvilsom begrunnelse, sier Nilsen.

Det sier ikke så lite når det hele ender med at den norske stat blir dømt for brudd på menneskerettighetene som følge av bestemmelser i tomtefesteloven.

Strasbourg-dommen

I 2012 ble altså Norge dømt i Menneskerettsdomstolen i den såkalte Lindheim-dommen. Dommen innebærer blant annet at grunneierne ikke lenger vil være nødt til å forlenge tomtefestekontrakter uten adgang til samtidig å regulere festeavgiften i forhold til endret tomteverdi.  Som følge av Lindheimdommen måtte Stortinget endre loven i 2015.

– Loven er nå noe mer balansert. Men fortsatt representerer loven en begunstigelse av fester som jeg personlig ikke synes er godt begrunnet, sier Nilsen.

Reguleres etter KPI

– Les festekontrakten godt, er Nilsens råd til den som vurderer å kjøpe hytte på festet tomt.

Det er særlig ett sentralt punkt du bør se etter: Er det adgang til å regulere festeavgiften etter tomteverdi eller konsumprisindeks (KPI).

– Sjekk også hvor lang tid det er til kontraktstiden utløper, anbefaler han. Da vil nemlig festeavgiften bli tomteverdiregulert, men på en balansert måte.

Nå skal alle fornyede festeavtaler reguleres hvert tiende år etter KPI, hvis ikke kortere reguleringsintervall følger av kontrakten.

Fornyes automatisk

Tidligere kunne en festeavtale avvikles ved utløp. I 1975-loven kom det altså regler om innløsningsrett og rett til forlengelse for 10 av gangen. Tomtefesteloven av 1996 slik den lød før 2015 ga fester rette til forlengelse på samme vilkår som før.

– Lovendringen i 2015 innebærer at når en kontrakt løper ut i dag, fornyes den automatisk i kraft av loven selv og løper på ubegrenset tid til fester – og kun fester – eventuelt sier den opp, forklarer Nilsen.

Tvillaust

På spørsmål til Nilsen om i hvilke tilfeller grunneier ikke kan regulere festeavgiften annet enn med KPI, snur han heller spørsmålet på hodet.

– Det er kun i to situasjoner bortfester kan regulere festeavgiften etter tomteverdien. Det er når en kontrakt utløper, og under den løpende kontraktsperiode når det kan gjennomføres et såkalt engangsløft, sier han.

Men i det siste tilfelle må det være ”tvillaust” avtalt at festeavgiften kan reguleres etter tomteverdi.

– Begrepet ”tvillaust” – eller ”uten tvil” – ble innført for å unngå tvister. Men knapt noe begrep har skapt flere tvister, sier Nilsen.

Et slikt engangsløft innenfor avtalt kontraktstiden kan bare skje én gang etter 01.01.2002. Når det er gjennomført ett slikt engangsløft etter denne datoen, kan neste tomteverdiregulering først skje når kontrakten utløper.

Kime til konflikt

Om kontrakten gir adgang til regulering etter tomteverdi, kan det være en kime til konflikt. Loven sier at grunneier kan kreve en avkastning på to prosent av råtomtverdien, samtidig som det gis et maksbeløp per mål.

– Spørsmålet om hva som er råtomtverdien – altså tomten uten bygninger og minus eventuelt andre tiltak på tomten som fester har stått for – kan være konfliktstoff, sier Nilsen. I noen tilfelle kan det være vanskelig. Hvis partene ikke blir enige, må retten foreta et skjønn.

– En rettsavgjørelse har den fordelen at den er bindende, men kostnadene ved å gjennomføre skjønn blir ofte uforholdsmessig høye i forhold til det partene strides om, sier han.

Grei avklaring

– For eiendommer på eller under ett mål, burde det ikke bli noe diskusjon om størrelsen av den nye festeavgiften i vårt område. Her vil maksimalbeløpet på circa 12.000 koner som regel slå inn, sier Nilsen.

Dette tilsvarer altså 2 prosent avkastning av en råtomtverdi på 600.000 kroner, og det skal godt gjøres å finne hyttetomter i Vestfold med en råtomtverdi under dette nivået.

– Det store flertallet av eiendommer er jo innenfor den grensen, sier han og legger til at de fleste sakene løser seg uten at de går til retten.

– Lovendringen i 2015 har stort sett gitt en grei avklaring, mener han.

Lav avkastning

En utfordring knyttet til festeavgiftens maksbeløp, som er på omtrent 12.000 kroner per mål, er at store eiendommer kan gi høye verdier.

– Situasjonen for grunneier er imidlertid at på de mest attraktive tomtene i Vestfold vil maksbeløpet gi fryktelig lav avkastning. Lovgivningen har tatt høyde for at festeavgiften i snevre unntakstilfelle kan settes høyere enn maksgrensen. Vi vil nok se at dette unntaket vil bli prøvd rettslig på noen av de mest attraktive eiendommene, sier Nilsen.

Landbruksunntaket

Innløsningsretten har et unntak fra regelen om at fester etter 30 år, og hvert tiende år etter det, kan kreve å få kjøpt eiendommen.

– Landbruksunntaket er viktig. Innløsningsretten gjelder nemlig ikke der hvor festet tomt er en del av inntektsgrunnlaget på gården, sier Nilsen.

Enkelte mener at festeinstituttet burde fjernes.

– Vi må forholde oss til at festetomter fortsatt er en viktig inntektskilde for landbruket, sier Nilsen.

– Men mitt inntrykk er likevel at det inngås få nye festekontrakter i dag, noe som trolig har sammenheng med all støyen som har vært rundt tomtefestelovgivningen.

Ulik verdi

– Den som kjøper en hytte på festetomt, må vite at han eller hun kjøper noe annet enn hytte på selveiertomt, sier Nilsen som gjør et regnestykke for å forklare omtrent hva som er verdiforskjellen på de to typene eiendom.

Som nevnt: Hvis festeavgiften er på maksbeløpet 12.000 kroner, tilsvarer det med to prosent rente en kapitalisering på 600.000 kroner. Ut fra en ren økonomisk betraktning burde altså en hytte på festet grunn i et slikt til være 600.000 billigere enn på selveier tomt.

Ønske om innløsning

Om Nilsen ikke ser noen rasjonell grunn til å frykte festet eiendom, er det mange hytteeiere som likevel ønsker å løse inn tomta.

– Om du ønsker innløsning, bør du ta kontakt med grunneier og forsøke å komme til en løsning. Det hender grunneier ser seg tjent med å selge til en god pris som er bedre enn en lav, årlig leie, sier Nilsen.

Etter 30 år av festetiden og deretter hvert 10. år har fester innløsningsrett, men ellers er du avhengig av å avtale med grunneier på frivillig grunnlag.

Fordel bortfester

I noen tilfeller kan innløsningssummen regnes ut som 40 prosent av råtomtverdien. I andre situasjoner vil tomteverdien bli satt til 25 ganger oppregulert festeavgift.

– Hvis kontrakten mellom partene er tidsbegrenset, kan grunneier kreve at prisen er på 40 prosent av råtomtverdien, forklarer advokaten.

Er kontrakten i praksis evigvarende, skal prisen fastsettes til 25 ganger oppregulert festeavgift.

– Det er helt klart en fordel for bortfester at verdien blir satt til 40 prosent av råtomtverdien. Det gir vanligvis mye høyere beløp, sier Nilsen.

Men selv i slike tilfelle overtar altså fester 60 prosent av råtomtverdien vederlagsfritt.

Det er ellers viktig å være klar over at et festeforhold som i utgangspunktet er tidsbegrenset, fortsatt blir å anse som tidsbegrenset i forhold til reglene om innløsningssum, selv etter at kontrakten ved utløpet av kontraktstiden er forlenget på ubegrenset tid.

– Grunneier kan med andre ord her fortsatt kreve 40 prosent-regelen lagt til grunn ved innløsning, forklarer Larviks-advokaten.