Tomtefeste – innløsning

Det er også bolig og fritid som lovgivningen konsentrerer seg mest om. 

Tomtefeste kan på en enkel måte forklares som og sammenlignes med et leie- eller leasingforhold. Man leier et stykke eiendom fra en grunneier, i stedet for å kjøpe eiendommen. Men i motsetning til leie/leasing så er det noen særtrekk ved tomtefeste som gjør det spesielt og som da også gjør at vi har en spesiell lovregulering. Tomtefeste er for det første svært langvarig, typisk 80, 99 eller 100 år. Det andre spesielle hovedmomentet er at fester, etter å ha “leid” tomten, bygger noe (bolighus, fritidshus, næringsbygg osv.) på eiendommen. Dette innebærer at fester investerer mye økonomisk i eiendommen, og i noe som da ikke tilhører grunneier, men derimot fester selv (dvs. selve bygget). Disse elementene (og sikkert flere) gjør at tomtefeste ikke kan behandles og lovreguleres likt som andre leie- eller leasingforhold, og dagens lovgivning har da også hensyntatt dette ved å gi fester andre, flere og bedre rettigheter. En av disse rettighetene er innløsning – dvs. rett til å kjøpe ut eiendommen.

Mange som har festetomt, enten til bolighus eller fritidshus, tenker på at de kanskje har lyst til å overta eierskapet til eiendommen der boligen eller fritidshuset står. Dette kan som hovedregel gjennomføres ved å innløse festetomten. Dette betyr i praksis at man betaler et engangsbeløp til grunneieren (innløsningssum) for at festekontrakten blir slettet, og man selv blir eier (selveier/grunneier) av tomten. 

Innløsningsrett og innløsningstid

Etter gjeldende tomtefestelov så har alle med bolig- eller fritidshus en rett til å få innløse, dvs. kjøpe ut festetomten. Dette følger av tomtefesteloven § 37. Det er et unntak fra dette (det såkalte “landbruksunntaket”) som jeg kommer tilbake til litt senere. 

Det er viktig å være klar over at det kun er til spesielle tidspunkter man kan kreve slik innløsning:

• Det må ha gått 30 år av festetiden, og
• Deretter hvert 10. år ved fritidshus, eller
• Deretter hvert 2. år ved bolighus

Ved en fritidseiendom kan man altså innløse ved 30, 40, 50 år osv. Og ved bolig ved 30, 32, 34, 36 år osv.. 

En ting å være oppmerksom på er at det er 30 år osv. av festetiden. I noen tilfeller kan det være ganske avvikende tidspunkter mellom når festetiden begynner å løpe og den datoen som kontrakten er blitt skrevet under. Det er altså festetiden, og ikke nødvendigvis signeringstidspunktet som er avgjørende. 

Den neste regelen man bør være klar over er at et krav om innløsning må fremsettes skriftlig, og senest 1 år før innløsningstidspunktet. Dette vil f.eks. si at første anledning til å kreve innløsning egentlig finner sted senest år 29 etter at festeforholdet tok til.

Innløsningspris – kjøpesummen 

Det neste viktige for mange er spørsmålet om hva man skal betale for innløsningen. Dette er regulert i tomtefesteloven § 37. 

Hovedregelen her er:

a) enten 25 ganger festeavgiften, eller

b) 40 % av råtomtverdien 

Ved tidsbestemte festekontrakter kan grunneier (bortfester) velge hvilken utregning som skal brukes – og det må påregnes at grunneier velger det som gir høyest beløp. Er en kontrakt klart tidsubestemt eller på annen måte må regnes som sådan, så er det bare multiplikator-regelen (25 ganger festeavgiften) som gjelder.

Vær oppmerksom på at i noen tilfeller så kan grunneier oppregulere festeavgiften før den multipliseres med 25. Vær også oppmerksom på at 40 %-verdien skal regnes av eiendommen uten de opparbeidelser/påkostninger osv. som festeren har utført, og derfor omtaler man gjerne dette som “råtomtverdien” (det er som regel festeren som har opparbeidet tomten, anlagt vei, bygd, lagt inn vann/avløp eller strøm osv.). Tomteverdien skal videre også settes ut fra faktisk utnyttelse og ikke den potensielle tillatte utnyttelsen. Dette er nok en differanse som ikke gjør seg gjeldende så ofte, men likevel viktig å være klar over. I praksis slik at dersom gjeldende reguleringsplan gir rom for å bygge 2 eneboliger på tomten, men det er rent faktisk kun er bygget 1 bolig – så skal tomteverdien settes ut fra at det kun er 1 bolig. 

Dersom partene ikke blir enige om prisen ved innløsning så må spørsmålet bli avgjort ved såkalt skjønn. Dette er en rettslig prosess som går for de vanlige tingrettene (men da med såkalte skjønnsmenn – personer med erfaring i prisfastsettelse på fast eiendom). Det er tingretten der hvor eiendommen/festetomten ligger som skal behandle saken. 

“Landbruksunntaket”

Som nevnt over er hovedregelen at alle skal ha rett til innløsning ved bolig- og fritidshus. Det er imidlertid noen få unntak (tomtefesteloven § 34):

• Bygdeallmenning, statsallmenning og Finnmarkseiendommene
• Landbruksunntaket

Når det gjelder det såkalte landbruksunntaket så fremgår ikke vilkårene av selve loven, men derimot av en egen forskrift. Dersom grunneier nekter innløsning med henvisning til dette så må grunneier oppfylle følgende krav/vilkår:

• Landbrukseiendommen har et totalareal på mer enn 100 daa, eller fulldyrka jord på mer enn 20 daa, og
• Inntektene fra festetomtene (dvs. alle festetomtene) er på mer enn ca. 19 700,- (per august 2018 – indeksreguleres), og
• Inntektene fra festetomtene utgjør mer enn 5 % av gjennomsnittlig driftsresultat for landbrukseiendommen, og
• Eiendommen må rent faktisk drives som en landbrukseiendom (aktivt landbruk). 

Det er viktig å være klar over at det er grunneier/bortfester som skal dokumentere at vilkårene er oppfylt – noe som er helt nødvendig da det er grunneier som har opplysningene som kreves. En ren avvisning av innløsning uten begrunnelse må derfor ikke aksepteres. Grunneier må kunne dokumentere hvert enkelt punkt.