Sjøhytter i Vestfold – en trygg investering i usikre tider
Publisert: 3. april 2025 - Skrevet av: Håkon NordbyEkspertene om renteutsikter, prisutvikling og etterspørsel i sjøhyttemarkedet.
De siste årene har det norske hyttemarkedet svingt i takt med renter, økonomi og verdenssituasjonen. Men hva skjer med sjøhyttemarkedet i Vestfold? Vil rentenedgang og økonomisk stabilitet føre til økt etterspørsel? Og hvordan ser fremtiden ut for hytteeiere og de som vurderer å kjøpe?
Vi har snakket med Tore Solberg, Norges mest erfarne sjøhyttemegler, samt Øystein Dørum (NHO) og Harald Magnus Andreassen (Sparebank 1 Markets) for å få svar.
hyttemegler i Eiendomsmegler1 Sandefjord
Tore Solberg, hyttemegler i Eiendomsmegler1 Sandefjord
1. Hvordan tror du renteutviklingen i 2025 vil påvirke etterspørselen i sjøhyttemarkedet i Vestfold?
– Renten kan ha en viss påvirkning på de rimeligste hyttene, men for det eksklusive sjøhyttemarkedet vil ikke dette spille noen stor rolle. De som kjøper hytter i Vestfold, har god økonomi og er sjelden avhengige av lån for å finansiere kjøpet. Historisk sett har sjøhyttemarkedet holdt seg merkbart bedre enn boligmarkedet, selv i perioder med høy rente. Vi så dette på slutten av 1980-tallet og begynnelsen av 90-tallet, da boliglånsrenten lå på rundt 20 prosent. Mens boligmarkedet falt betydelig, holdt det attraktive sjøhyttemarkedet seg mye sterkere.
Jeg forventer kanskje én eller to rentenedganger i løpet av 2025, men jeg tror ikke det vil ha noen vesentlig innvirkning på etterspørselen etter sjøhytter i Vestfold. Men ringvirkningnene og optimismen vil ha en innvirkning.
2. Vil prisene på sjøhytter holde seg stabile, falle eller øke? Hvilke faktorer mener du vil være mest utslagsgivende?
– Jeg tror sjøhyttemarkedet vil stige noe i pris, men ikke dramatisk. Sjøhytter er et knapphetsgode – det bygges ikke flere av dem, og etterspørselen forblir høy.
I tillegg ser vi en økende trend der færre velger feriebolig i Spania, Sør-Frankrike og andre steder. Det har rett og slett blitt for varmt i disse områdene store deler av sommeren. Når vi legger til at verden oppleves stadig mer urolig, ser vi at flere foretrekker å feriere i Norge fremfor å ha en fritidsbolig i utlandet.
For mange handler det også om trygghet og nærhet. En hytte i Vestfold er bare halvannen time fra Oslo, noe som gir en forutsigbar og trygg reisevei. Når uroen i verden øker, ønsker folk å være nærmere hjemmet sitt.
3. Kan skatter og avgifter, som formuesskatt og eiendomsskatt, få større betydning for kjøpsinteressen?
– Dette er ikke en stor bekymring i vårt marked. Larvik kommune innførte eiendomsskatt for noen år siden, men trakk den tilbake. I dag har hverken Færder, Sandefjord eller Larvik eiendomsskatt på fritidseiendommer.
Eiendomsskatt har vært en utfordring i andre populære hytteområder, som i Kragerø, men i Vestfold er det politisk vilje til å skjerme eiendomsskatten. I utgangspunktet er det jo boliger og næringsbygg politikerne og lokalbefolkningen er opptatt av, men dette kommer også da fritidsboligeiere til nytte.
Når det gjelder formuesskatt, er dermed fritidsbolig i Vestfold gunstig priset sammenlignet med penger i banken. En dyrebar fritidseiendom har ofte en ligningsverdi som er langt lavere enn markedsverdien, noe som gjør at velstående personer ser på dette som en trygg og smart investering.
Jeg har tidligere solgt en fritidseiendom til 25 millioner kroner, hvor kjøperens revisor uttrykkelig hadde anbefalt å investere i eiendom fremfor å ha formuen stående i banken.
4. Hva tror du om hyttemarkedet de neste 5 årene?
– Jeg har stor tro på sjøhyttemarkedet fremover. Jeg forventer en jevn prisstigning de neste fem årene, drevet av den begrensede tilgangen på sjøhytter og økt interesse for å feriere i Norge.
For mange er en hytte ved sjøen ikke bare en feriebolig, men en plass for familien og venner, et sted man skaper minner. Det at det også er en god investering, er en ekstra bonus.
I tillegg har trygghet og stabilitet blitt viktigere faktorer for kjøpsbeslutninger. Verden er mer urolig, klimaet endrer seg, og flere ønsker seg et ferieparadis nært hjemmet. Vestfold er et unikt hytteområde uten eiendomsskatt i de tre kommunene Færder, Sandefjord og Larvik. Vi har sjelden naturkatastrofer, flom eller skogbranner, og det finnes nesten ingen sammenlignbare alternativer i Norge.
En annen faktor er valutarisikoen ved å eie eiendom i utlandet. En hytte i Vestfold gir forutsigbare kostnader, uten bekymring for store svingninger i valutakurser eller endrede skatteregler.
Samtidig har vi sett at folk reagerer negativt på masseturisme i utlandet. Destinasjoner som Mallorca, Sør-Frankrike og Barcelona har fått strenge restriksjoner på ferieutleie, og vi ser en tydelig trend hvor nordmenn søker bort fra turistkaoset og heller ønsker seg en privat, eksklusiv feriebolig.
sjefsøkonom i Sparebank1 Markets
Harald Magnus Andreassen, sjefsøkonom i Sparebank1 Markets
1. Hvordan tror du renteutviklingen i 2025 vil påvirke etterspørselen i sjøhyttemarkedet i Vestfold i 2025?
– Når dette skrives, har ikke Norges Bank senket renten, men det skal mye til at det første rentekuttet, fra 4,50% til 4,25% ikke blir levert i slutten av mars. I rentemarkedet venter aktørene ett eller to kutt til, altså 3,75% eller 4,00%, noenlunde i tråd med Norges Banks rentebane fra desember. Men når vi ser tilbake, vet vi at hverken markedets forventninger eller Norges Banks rentebaner er spesielt treffsikre.
Jeg tror det mest fornuftige å legge til grunn er at renten kommer litt, men ikke mye ned. Det innebærer at renten ikke kommer tilbake til de nivåene vi levde med fra 2009 til etter pandemien. Samtidig vil neppe pris- og lønnsveksten bli høyere enn før. Det betyr igjen at den reelle kapitalkostnaden ved å disponere eiendom har kommet opp på et helt annet nivå vi hadde vendt oss til. Det gjelder selvsagt om du bruker egenkapital til å kjøpe en fritidsbolig eller låner penger i banken (egenkapitalen du bruker får jo også mye bedre avkastning enn før). De økte kapitalkostnadene har særlig rammet de delene av hyttemarkedet hvor tomteverdiene var høye. Økte byggekostnader for nye hytter har jo løftet bygningsverdien også av alle eksisterende hytter og det har dempet prisfallet når bygningsverdien utgjør en stor del av den samlede verdien av eiendommen. Så, selv om rentene kommer litt ned, tviler jeg på at priseffekten på Vestfold-hytter blir særlig stor. Det er fortsatt langt dyrere enn før å «sitte på en dyr tomt».
2. Vil prisene på sjøhytter holde seg stabile, falle eller øke, og hvilke faktorer mener dere vil være mest utslagsgivende?
– Økte reallønninger, lavere renter og fortsatt lav arbeidsledighet taler generelt for høyere eiendomspriser, men utslagene blir neppe de største i sjøhyttemarkedet
(se svaret ovenfor).
3. Ser dere tegn til at skatter og avgifter, som formuesskatt og eiendomsskatt, kan få større betydning for kjøpsinteressen i markedet?
– Nei.
4. Hva tror du om markedet de neste 5 årene?
– Tja, jeg tror ikke oppsiden for prisene er så stor der tomteverdiene er betydelige – rett og slett fordi den reelle kapitalkostnaden er så mye høyere enn før. På den annen side er tomtegrunn nær sjøen et langt mer knapt gode enn nærheten til fjell og skiterreng og det taler for høyere tomtepriser over tid.
Øystein Dørum, direktør samfunnsøkonomi NHO
1. Hvordan tror du renteutviklingen i 2025 vil påvirke etterspørselen i sjøhyttemarkedet i Vestfold i 2025?
– Vi venter nå bare to rentekutt i år, ett i mars og ett i september. Lavere rente vil gi folk mer å rutte med, men også gjøre det billigere å låne. Sammen med utlånsforskriftens lavere egenkapitalkrav tror vi det vil få mer fart på boligetterspørselen og boligbyggingen, som vil understøtte et forbruksledet oppsving i norsk økonomi, med noe sterkere vekst i antall jobber enn vi har sett de siste årene. Alle disse faktorene er også positive for hytteetterspørselen.
Hyttekjøp er et slags «overskuddsfenomen». Folk må både ha lyst på hytte (som mange har), ha råd til det, men også være trygge på at den økonomiske utviklingen går rett vei. Etter tre år der renten bare har gått opp, og så blitt liggende på et relativt høyt nivå, vil det at renten på ny settes ned igjen, kunne bidra positivt til den tryggheten. Så må det for balansens skyld legges til, at det internasjonale bildet fremstår som mørkere og mer usikkert enn på lenge. Etter innsettelsen av Donald Trump som USAs president har det kommet en rekke varsler om økt toll på import til USA. Om andre land svarer med samme mynt, slik det ser ut til, kan det svekke veksten og gjøre folk mer usikre.
2. Vil prisene på sjøhytter holde seg stabile, falle eller øke, og hvilke faktorer mener dere vil være mest utslagsgivende?
– Her er mitt hovedsyn at tilgangen på sjøhytter, av naturgitte og reguleringsmessige forhold vil være sterkt begrenset. Det tilsier at på lang sikt skal prisene på disse stige mer enn andre priser og, for den del, mer enn prisene på fjellhytter, der slike begrensninger ikke gjelder på samme måte. Det betyr selvfølgelig ikke at prisene alltid skal stige. Pandemiens begrensninger på utenlandsreiser løftet etterspørselen etter hytter og ga en særlig høy prisvekst en kort periode. At den etterfølgende gjenåpningen, parallelt med tredoblingen av boliglånsrenten, dempet hytteetterspørselen og -prisene er ikke veldig overraskende.
3. Ser dere tegn til at skatter og avgifter, som formuesskatt og eiendomsskatt, kan få større betydning for kjøpsinteressen i markedet?
– Det er klart at formuesskatten og lokale eiendomsskatter er en del av det samlede regnestykket, på samme måte som kommunale avgifter. Selv om mange neppe setter seg ned og regner på «døgnprisen» av å være på hytta, så må man jo ha råd til de samlede utgiftene. Norge er ganske alene om å ha formuesskatt, og siden skatten kan påvirke tilgangen på kapital til investeringsformål, særlig i mindre bedrifter og oppstartsbedrifter, har NHO tatt til orde for å fjerne den, i hvert fall på såkalt arbeidende kapital. Så må valgutfall og de politiske prioriteringene få avgjøre hva som vil skje med denne skatten.
Når det gjelder kommunale avgifter, er det dessverre en realitet at aldringen av befolkningen også vil øke byrdene for kommunene. Vi kan være ganske trygge på at de derfor vil lete med lys og lykte etter mulige finansieringskilder. Derfor er det også viktig med en mest mulig effektiv kommunal tjenesteproduksjon, slik at avgifter og gebyrer kan holdes nede.
4. Hva tror du om markedet de neste 5 årene?
– Vi anslår nå en gjennomsnittlig boligprisvekst på 7 prosent de neste tre årene. Det vil overraske om prisene på sjøhytter ikke blir enda noe sterkere enn dette.
