Sameie

Det er kanskje ikke så overraskende at man i nær familie med gode relasjoner er lite formelle, men når man som advokat kommer på banen har ofte det gode sameiet begynt å øyne flere skjær i sjøen.

Man tenker sjeldent på behovet for ektepakt på bryllupsdagen, men innser gjerne at det kunne vært greit å ha den dagen man tar avgjørelsen om å skille seg. På samme vis er det nok mange hyttesameier etableres i det uformelle når familiehyggen er på topp, men kommer til oss med behov for bistand når uenighetene blir for mange og store til å løse på egenhånd.

Hva er så det viktige å tenke på om du skal tre inn i et sameie?

Det første du bør tenke over når du er på vei inn i et sameie er hvordan du skal komme deg ut.

Familier vokser og utvikler seg, individenes behov endres, barn kommer til og kjærlighetsforhold kommer og går. Det som én dag fremstår som et perfekt balansert sameie med likeverdige parter hvor hyttedrømmens utnyttelse og bruk er lik, samsvarer kanskje ikke like godt ti år senere. Skal familieidyllen opprettholdes er det da viktig at man har en plan for hvordan sameiet kan oppløses.

Noe av den viktigste rollen som advokat er å identifisere potensielle konflikter før de oppstår, slik at klienten kan manøvrere rundt de. Lite slår en nydelig sommerdag på sjøen, men idyllen brister lett om du seiler på en umerket grunne.

Hvordan er så oppskriften for å lage og opprettholde et godt sameie?

Det mest sentrale er at sameierne snakker detaljert sammen om hvilke ønsker og mål man har for eiendommen. Typiske problemstillinger som da reiser seg er:

Vedlikehold:

• Hvem skal utføre det og når?

– Kan man betale eksterne for å utføre vedlikeholdet?

Utvikling av eiendommen:

• Skal hytta beholdes som den uisolerte 50-tallshytta besteforeldrene satt opp på dugnad, eller skal den på sikt rives og byttes ut med et moderne bygg med dagens fasiliteter?
• Skal man bygge et moderne anneks, eller utvide hytta så man får størst mulig sengekapasitet?
• Skal man tilknytte seg lokal infrastruktur med fiberkabel, vann- og avløp dersom dette blir mulig?

Kostnadsfordeling:

• Skal kostnadene fordeles ut fra faktisk bruk, eierbrøk, eller andre forhold?
• Utnyttelse – fordeling av tid:
• Hvem skal få bruke hytta når?

Oppløsing:

• Hvordan skal man gå frem ved oppløsing av sameiet?
• Hvem skal få overta eiendommen og hvordan skal den verdsettes?

Oppløsning av et sameie

Utgangspunktet er at den enkelte sameier til enhver tid kan selge sin ideelle andel, men i praksis er ikke dette like enkelt: Den reelle verdien av en slik andel [i et mindre familiesameie] vil etter all sannsynlighet ikke gjenspeiles i prisen ved et salg i det åpne markedet. Erfaring tilsier at markedet for slike salg er svært snevert, og at det praktiske vil være at andelen selges til den/de øvrige sameierne. For øvrig er det greit å være oppmerksom på at de øvrige sameierne uansett har en forkjøpsrett dersom man ønsker å selge sin andel.

Dersom sameierne har et velfungerende samarbeid er det naturlig at man i fellesskap innhenter en verdivurdering av eiendommen hvor prisen på andelen fastsettes forholdsmessig ut fra andelens størrelse. Har samarbeidet gått i lås kan et kompromiss være at man innhenter to eller flere takster hvor man deretter legger til grunn en gjennomsnittlig verdi ut fra takstene som foreligger.

Dersom ikke salg av en andel lar seg gjennomføre er alternativet at eiendommen selges under ett i det åpne markedet. Om nødvendig kan dette kreves gjennomført ved tvangssalg, men realisering av eiendommen vil erfaringsmessig oppnå langt lavere pris ved et tvangssalg enn ved et frivillig salg i det åpne markedet, slik at det er å anbefale partene at man klarer å gjennomføre et frivillig salg slik at man oppnår en høyest mulig pris.

Den personlige økonomien sikres utvilsomt best mulig ved at man på forhånd lager interne avtaler som regulerer inn-/uttreden og oppløsning av sameiet fremfor at man må oppløse det ved tvang.

Tinglyst bruksrett

Det er ikke uvanlig at man ved fordeling av arv og eiendom gjennomfører et generasjonsskifte på hytta, samtidig som at den eldre garde ønsker å beholde en rett til å kunne feriere der.

Utgangspunktet er at det er avtalefrihet, slik at en bruksrett kan tilpasses de enkeltes behov. Samtidig er det viktig å være bevisst på hvilke konsekvenser og potensielle ulemper en tinglyst rettighet påfører eieren [arvemottageren] av hytta.

For arvelateren/rettighetshaveren vil det være av stor betydning at bruksretten tinglyses, men det er greit å være oppmerksom på at dette kan svekke verdien på eiendommen i forbindelse med eierens mulighet til å bruke den som sikkerhet for lån, og det vil medføre en verdiforringelse ved et videresalg.

På samme måte som ved opprettelse av et sameie bør man for på forhånd snakker detaljert sammen om hvilke ønsker og mål man har for eiendommen, og hvordan dette kan harmoniseres best mulig med den ønskede bruksretten. Sentrale spørsmål man da bør stille seg er bruksrettens omfang, tidspunkt for når på året den kan gjøres gjeldende, om bruksretten har tidsbegrensning eller er evigvarende, om bruksretten skal være eksklusiv eller ei, og om den er personlig eller skal gå i arv.

Store verdier må forvaltes med omhu

Dagens hytter – spesielt rundt Oslofjorden og nedover langs sørlandskysten – representerer en for mange relativt stor verdi i husholdningen. Disse verdiene kan lett føre til konflikter og tragiske familiestrider, men dette kan i stor grad avverges med et godt forarbeid. Skriftlige vedtekter for sameiet, intensjonsavtaler, jevnlige statusmøter/årsmøter hvor det lages referater er virkemidler som bevarer de harmoniske sameiene, hindrer at misforståelser oppstår, og gir alle sameierne forutberegnelighet.