fbpx
Hva kan man forvente?

Regulering av festeavgift

Publisert: 14. juli 2023    -   Skrevet av: Lavrans Tveito Spiteri, Advokatfullmektig og Knut-Olaf Skarvang, Senioradvokat hos Deloitte Advokatfirma

Stortinget endret tomtefesteloven flere ganger i et forsøk på å rydde opp i rettstilstanden, da det har vært mange tvister i rettssystemet. Likevel har det vist seg å være en vanskelig oppgave å balansere hensynene mellom grunneier og fester. På den ene side står grunneiernes eierskap og interesse i tomten. På den andre siden står festernes interesse i trygghet og forutberegnelighet for boliger og fritidsboliger. Denne avveiningen har ledet til kompromissordninger som i en del tilfeller kan være kompliserte å forstå.

Illustrasjonsfoto av Vestfold-kysten
Illustrasjonsfoto

Utgangspunktet og hovedregelen er KPI- regulering

Utgangspunktet for regulering av festeavgift i alle typer festeforhold er enkel. Reguleringen skal følge utviklingen i konsumprisindeksen (KPI) slik den beregnes hos Statistisk sentralbyrå. Regulering kan foretas hvert tiende år, med mindre partene har avtalt noe annet. Til denne hovedregelen er det:

• et viktig unntak som gir grunneier rett til å øke festeavgiften utover KPI, og

• et unntak fra unntaket, hvor grunneier aldri får økt festeavgiften utover KPI

Advokat Lavrans Tveito Spiteri

Unntaket som gir grunneier rett til å øke festeavgiften utover KPI

Mange festekontrakter har en endelig utløpstid og/eller en form for reguleringsmekanisme under festetiden som følger utviklingen i tomtens verdi. Det finnes mange variasjoner av reguleringsmekanismer, men det vanligste er at den skal hensynta tomtens verdiutvikling og gjeldende rentenivå på reguleringstidspunktet. Disse kan normalt gjøres gjeldende for eksempel hvert 10 år eller ved forlengelser. En slik reguleringsbestemmelse kan etter en spesiell regel bare brukes én gang etter 1. januar 2002 og er normalt begrenset av høyestebeløpet per dekar tomt, som omtalt nedenfor. Denne regelen har allerede vart i 20 år, slik at det er sjeldent at dette blir aktuelt fremover.

Det som er aktuelt i mange festeforhold er imidlertid grunneiers rett til å oppregulere til 2 % av tomtens verdi ved forlengelse av festetiden. Etter tomtefestelovens regler går alle festekontrakter for bolig og fritidsboliger over til å bli tidsubestemte ved første utløp eller forlengelse etter kontrakten. Fra dette tidspunktet kan grunneier aldri si opp festeavtalen, slik at den løper til evig tid, med mindre fester ønsker å si den opp. På samme tidspunkt har fester, med noen unntak, også rett til å innløse tomtene. Det kan være fornuftig å vurdere og det er flere viktig frister å overholde, men dette er ikke tema i denne artikkelen.

Ved oppregulering til 2 % av tomteverdien, er det flere potensielle konflikter. Vi opplever at festere, grunneiere og takstmenn er usikre på hva begrepet «tomteverdi» egentlig innebærer. Det er lett å forveksle dette med tomtens markedsverdi, men det er feil. Tomteverdien er en særegen økonomisk størrelse som beregnes etter tomtefestelovens regler. I korte trekk går det ut på å beregne dagens verdi av råtomten, slik den var på tidspunktet da festeforholdet startet. Det skal følgelig gjøres fradrag for all verdiøkning festeren har tilført tomten gjennom opparbeiding av ulike tiltak – for eksempel infrastruktur. Tomteverdien skal heller ikke settes høyere enn det tomten kan selges for om det bare er tillatt å bygge det som allerede er satt opp av bygg, slik at utviklingspotensialet i tomtenholdesutenfor.Detskalaltsågjøres betydelige fradrag fra markedsverdien til tomten. Likevel vil tomteverdien gjenspeile deler av prisutviklingen for tomtene i det aktuelle området. I løpet av flere tiår, kan prisutviklingen ha vært dramatisk. Det betyr samtidig at festeavgiften i noen tilfeller kan mangedobles.

Advokat Knut-Olaf Skarvang

For å hindre at festeavgiften øker for mye, oppstiller tomtefesteloven en makspris – kalt høyestebeløpet – på 9 000 kroner per dekar med tillegg av økning i KPI fra januar 2002. For 2023 utgjør maksprisen 14 550 kroner per dekar. Det vil si at om man eksempelvis har

en festetomt på 1,5 dekar med en tomteverdi på 1 300 000 kroner, tilsier 2 prosent av tomteverdien en festeavgift på 26 000 kroner. Her vil likevel maksprisen tre i kraft slik at festeavgiften i maksimalt blir 1,5 x 14 550 = 21 825 kroner.

Ny dom i EMD bekrefter at høyestebeløpet står seg

I enkelte pressområder i landet kan tomteverdiene være særlig store. Det har ført til at grunneieres forsøk på å regulere festeavgifter har blitt kraftig begrenset. I en sak for Høyesterett fra 2019 – HR-2019- 1206-A – ble dette spørsmålet prøvet opp mot vernet av eiendomsretten etter den europeiske menneskerettskonvensjon. Høyesterett kom til at begrensningen av festeavgiften etter høyestebeløpet, som ga grunneier en reell festeavgift på 0,6 % av tomteverdien, ikke innebar en krenkelse av vernet av eiendomsretten. Den europeiske menneskerettsdomstolen ga i november 2022 staten medhold og konkluderte med at maksprisen ikke krenket vernet av eiendomsretten. Vi kan derfor legge til grunn at reglene forblir som de er i overskuelig fremtid.

Unntak fra unntaket, hvor grunneier allikevel ikke kan øke festeavgiften utover KPI

Det er et viktig unntak fra grunneiers rett til å øke festeavgiften til 2 % av tomteverdien. Dette gjelder dersom festekontrakten er 1) uavgrenset i tid eller gir festeren rett til forlengelser og 2) uten at grunneier har adgang til å regulere festeavgiften utover endringen i KPI. For disse tilfellene har grunneier allikevel ikke rett til å regulere festeavgiften utover økningen i KPI, selv ikke ved forlengelse til evig tid. Festerne i slike situasjoner får aldri en økning utover KPI og må passe på at de ikke godtar noe annet ved forlengelsen. Det er selvfølgelig lov å godta en høyere økning enn den lovpålagte, slik at en fester som godtar en høyere økning normalt må stå ved dette, selv om man ikke var klar over reglene festeavgiften ble godtatt.

980x150