fbpx Problematisk eiendomsovergang - Hytteavisa.no - For oss som har hytte i Vestfold

Problematisk eiendomsovergang

Publisert: 6. juni 2020    -   Skrevet av: Tekst: Thor Tidemann Bjønnes, advokat og partner i HBL Advokatfirma

I denne artikkelen vil advokat Thor Tidemann Bjønnes se nærmere på problematiske sider ved at giver legger føringer med hensyn til eiendom som overføres.

I denne artikkelen skal vi se nærmere på problematiske sider som oppstår når foreldre overfører eiendom til sine barn, men legger inn begrensninger ved overføringen. Etter å ha sett litt nærmere på generelle problemer, skal vi illustrere problematikken ved et par eksempler hentet fra rettspraksis.

Situasjonen oppstår gjerne når foreldrene blir eldre og ønsker å overføre fast eiendom til sine barn. Samtidig ønsker de en viss kontroll med eiendommen og hvem som skal være mottakere. Ofte ønsker man å sikre at uansett hva som skjer, skal eiendommen beholdes i familien. Her kan det oppstå problemer i form av at overdragelsen av eiendommen gjerne kommer på et sent tidspunkt i livet hvor arverettslige begrensninger oppstår. Eksempler på relevante arverettslige problem kan være begrensninger med hensyn til hvordan og i hvilken grad råderett er i behold som følge av testaments-, pliktdel- og uskifteregler, etc. Det går også ofte lang tid fra foreldrene foretar sine disposisjoner, til faktisk gjennomføring skjer.

Når dette i sin tur blandes med at det påfølgende eierskapet for mottakerne begrenses, f.eks. ved bruk av sameie eller rettighetsbegrensninger som bruksrett, salgsforbud og forkjøpsrettigheter, oppstår det ofte problematikk.

Plusses det til sist på at eiendommene ofte er verdifulle og gjerne også gjelder sterke familiemessige følelser, er det ikke rart at vi finner veldig mange slike saker i norske domstoler. Dersom det bare hadde vært snakk om objektivt sett verdiløse gjenstander, hadde det i hvert fall ikke vært noe poeng å engasjere advokater og ta sakene til retten. Slik er det ikke her.

Mitt generelle råd

Mitt generelle råd til familier i en slik situasjon er for det første å vurdere om ikke eiendommen like godt kan beholdes av foreldrene, og at de heller innhenter hjelp fra familie til drift og vedlikehold. På denne måten beholdes det klare og tydelige forhold til ansvar og eierskap. Det er betydelig enklere å administrere en eiendom som er i eneeie enn en som er i sameie. Når til sist eiendommen uansett overføres videre, vil arve- og skifterettslige regler bidra til en overføring som er ryddig og skikkelig. Her gjelder det regler som langt på vei, er veloverveide og balanserte. Merk da at forutsetningen for dette er at foreldrene har unnlatt å forsøke å regulere eierskapet etter sin død gjennom testament eller på annen måte mens de ennå levde.

I en rekke tilfeller er likevel ikke dette mulig eller ønskelig – være seg på grunn av individuelle forhold ved mottakerne, omfanget og eller typen verdier det er snakk om, eller av en rekke andre forhold som kan oppstå i den enkelte sak. Et forhold som i denne sammenheng er aktuelt, er at det er ikke ubetydelig usikkerhet mht. om arveavgift gjeninnføres, og dette kan være et argument for å overføre eiendom i tide.

Unngå problemer

For å unngå problemer i ettertid i slike saker, er det mitt videre råd å søke å gi de involverte fullt innsyn i prosessen og valgene som tas. Ved slik involvering og innsyn, vil de involverte langt på vei forplikte seg som følge av at de ikke kom med innsigelser da de hadde anledning. Dette er med på å avklare eventuelle problemer der og da, og man unngår forhåpentligvis tunge, opprivende etterfølgende prosesser. Videre bør det opptres ryddig og rimelig så langt som mulig, og søke balanserte løsninger. Det er viktig å sikre bevis for hva det ble inngått enighet om, og hvilken informasjon de forskjellige har mottatt. Dette sikres ved skriftlighet i form av avtaler, brev, e-poster og andre typer meldinger.

Til sist skal vi se på et par saker hentet fra norske domstoler som illustrerer problematikken:

I en sak fra Agder lagmannsrett fra januar 2011 (LA-20103153611) hadde en mor som satt i uskifte, d.v.s. at skifteoppgjøret utsettes til lengstlevende også har falt fra, overdratt en hytte i Lillesand kommune til én av sine to sønner. Hun betinget seg en bruksrett i fire uker i året som naturligvis var prisdempende på verdien av hytta. Konflikten oppstod ved at den andre sønnen mente at moren hadde gitt en ulovlig gave ved at verdien på hytta var satt for lav. I denne saken hadde mor og mottakende sønn opptrådt ryddig ved bruk av skriftlige avtaler, korrekte takster og hatt full åpenhet. I tillegg hadde den forsmådde sønnen akseptert verdsettelsen. Eiendomsoverføringen ble stående. Saken er et eksempel på hvor viktig det er å opptre ryddig og sikre seg skriftlige bevis for ettertiden.

I en annen sak fra 2011 hadde foreldrene forsøkt å tilrettelegge for at en fritidseiendom kunne beholdes i familien ved å legge opp til et sameie mellom sine tre barn. De skrev inn dette i sitt gjensidige testament i 1988 og på nytt i 1995. Lengstlevende, moren, satt i uskifte fra 1996, og i de påfølgende årene oppstod det konflikter innad i familien. I 2008 solgte moren eiendommen til ett av barna bl.a. for å «rydde opp». Hun beholdt en bruksrett. De øvrige to barna var ikke involvert i salgsprosessen. De protesterte da de fikk vite om salget og viste til at overføringen var i strid med det felles testamentet og forbudet i arvelova mot at lengstlevende som sitter i uskifte gir bort fast eiendom. Det ble anlagt sak for domstolene, og den ble behandlet i tingrett, lagmannsrett, Høyesterett og én gang til i lagmannsretten (LG-2010-3136, HR-2011-153, LG-2011-17348). Resultatet ble til sist at salget fra mor til ett av barna stod seg, men poenget i denne sammenhengen er at foreldrenes testament, som hadde til hensikt å skape et hyggelig familiesameie, endte med enorm problematikk. Saken viser også at ved en «opprydning», kreves det utstrakt ryddighet og åpenhet.

Fastsetting av grenser

En vanlig problematikk i naboforhold gjelder klarlegging av hvor en eiendomsgrense går. Men hva er bestemmende for en korrekt grense? I hvilken grad fastlegger Kartverkets kart grensen? I denne artikkelen skal vi se nærmere på dette temaet.

Tekst: Thor Tidemann Bjønnes, advokat og partner i HBL Advokatfirma

Det helt sentrale utgangspunktet er at det kun er en dom fra norske domstoler som fastsetter grensene med endelig virkning. Det innebærer at grenser satt av det offentlige på annen måte, ikke er rettslig bindende for partene. En avtale mellom naboene, vil på den annen side være bindende for dem på samme måte som andre avtaler. Ved en tvist om innholdet i en slik avtale, altså hvor grensen går, er det altså domstolene som må avgjøre spørsmålet, og det må foretas en konkret og bred vurdering. I denne sammenheng, vil også grenser som er anmerket av det offentlige kunne være av stor betydning, men da kun som et bevis i saken.

Når vi skal vurdere hvor grensen går, må vi normalt ta utgangspunkt i hvor grensen gikk opprinnelig. Normalt vil opprinnelsestidspunktet være da en ny eiendom ble fraskilt fra en annen tomt (fra før 1980 ved en «skylddelingsforretning»). Dette skriftstykker er derfor et naturlig sted å starte en vurdering om grenser. Dernest er det viktig om det i ettertid er inngått øvrige, avvikende avtaler, og her vil en grense satt av det offentlige kunne være viktig for å belyse spørsmålet. Det kan for eksempel tenkes at naboene reelt har inngått en endret grenseavtale i forbindelse med en oppmålingsforretning. Noe mer enn et bevismoment, er den offentlige satte grensen likevel ikke. Et ytterligere kompliserende element, er at avtaler også kan inngås ved passivitet. I eiendomsforhold da normalt ved «hevd», altså en rettstilstand som har vedvart over meget lang tid og som dermed kan innebære nye eierforhold. Ellers vil ofte problemet i saken gjelde påvisning av gamle grensemerker som kan være forringet, flyttet eller tapt (trær og stener er fjernet, bolter er rustet, gjerder er flyttet, etc.).

Det essensielle er at det kun er domstolene som fastsetter grenser når det foreligger en tvist mellom parter. Har en domstol ved rettskraftig dom fastlagt grensen, vil denne være gjeldende.

Fra en praktisk synsvinkel, understrekes det at selv om en grense ikke er fastlagt av en domstol (de færreste grenser er det), vil det normalt være helt åpenbart hvor grensen går. Teoretisk sett kan da en part bestride grensen, men parten vil da tape saken og bli ansvarlig for alle sakens omkostninger. Det kan uansett være smart å be om en oppmålingsforretning for å få en klarhet om grensene til naboen dersom grenseangivelsen er gammel.

Avslutningsvis påpeker jeg at det er inntatt en rekke grenser i kartene til Kartverket. Disse har angitt grenser i ulike farger og strektyper, og gir uttrykk for hvor sikre Kartverket antar grensene er. Disse kartene kan være betydningsfulle bevismoment i en sak om grensegang, men heller ikke disse er noe mer enn et av mange moment ved vurderingen.