Oppløsning av sameie
Publisert: 16. april 2018 - Skrevet av: Adv. Thomas NygaardMange hytter er eid i sameie. Ikke bare mellom ektefeller/samboere, men også mellom andre familiemedlemmer. Hytter går gjerne i arv, og med det utvides som regel antall sameiere. Jo flere sameiere, jo større […]
Mange hytter er eid i sameie. Ikke bare mellom ektefeller/samboere, men også mellom andre familiemedlemmer. Hytter går gjerne i arv, og med det utvides som regel antall sameiere.
Jo flere sameiere, jo større er muligheten for at de har ulike meninger om hvordan sameiet skal fungere. Noen bruker kanskje hytta mer enn andre, de er uenige om behovet for vedlikehold, eller ønsker seg heller sin helt egen hytte. Ikke sjelden ender eierne i en situasjon hvor noen ønsker å komme ut av sameiet, og hvor de ikke klarer å bli enige om fremgangsmåten.
Salg av hele hytta krever enstemmighet blant sameierne. Det følger av sameieloven paragraf 4 tredje ledd at dette ikke er noe som flertallet kan vedta.
Oppløsning ved frivillig salg
Sameiere kan til enhver tid selge sin ideelle andel, jf. sameieloven paragraf 10, men i praksis er det sjelden et marked for en slik andel av en familieeiendom, utover de øvrige sameierne. Sameiere har også forkjøpsrett.
Da er de henvist til å oppnå enighet om pris, og avklare hvem som eventuelt har mulighet til, og ønsker å være med på, å kjøpe ut den eller de sameierne som vil selge.
Når det gjelder pris, er det fornuftig å innhente en takst på hele eiendommen, hvorpå verdien av andelen settes forholdsmessig. Hvis noen skulle være i tvil om taksten gir et riktig bilde av markedsverdien, kan ytterligere takster innhentes. Sameierne kan også på forhånd bli enige om å legge et gjennomsnitt til grunn.
Hvis det viser seg at ingen av de andre sameierne har ønske om, eller mulighet til, å overta, verken alene eller sammen, er de best tjent med å selge eiendommen på åpent marked.
Oppløsning ved tvangssalg
Som regel vil det v.re fordelaktig for alle parter om de klarer å bli enige om et innbyrdes salg eller fritt salg av hele eiendommen. Hvis de likevel ikke blir enige, finnes det en sikkerhetsventil i sameieloven paragraf 15. Den enkelte sameier kan kreve et personlig sameie oppløst.
Noe annet kan riktignok følge av avtale, eller det foreligger en heftelse med forbud om salg. Normalt er det eneste som kreves, at de øvrige sameierne gis varsel med rimelig frist. Hovedregelen er at oppløsning skal skje ved naturaldeling, det vil si at eiendommen faktisk deles opp. I de fleste tilfeller vil imidlertid ikke dette være praktisk mulig. Det kan skyldes at myndighetene ikke vil godta deling, eller at eiendommen uansett ikke kan deles tilnærmet i tråd med partenes sameieandeler.
Eiendommen er gjerne bebygd med en hytte og uten mulighet til å bygge mer. I stedet må oppløsning da skje etter reglene om tvangssalg i tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 11.
Den som vil kreve oppløsning, må fremsette en begjæring overfor tingretten. Tvangssalg gjennomføres som regel ved bruk av en medhjelper som oppnevnes av retten. Medhjelperen sørger for at det innhentes takst, holdes visning og gjennomføres budrunde, omtrent som ved et vanlig frivillig salg.
Innkomne bud kan begjæres stadfestet av den som har krevd tvangsoppløsning. Merk at sameieloven paragraf 15 inneholder en fortrinnsrett for sameiere, slik at man ikke kan kreve stadfestelse av en tredjemanns bud hvis en sameier er villig til . betale like mye.
Lavere salgssum
Et tvangssalg vil medføre ekstra utgifter, både i form av rettsgebyr og medhjelperkostnader, og vil ofte resultere i en noe lavere salgssum enn ved et fritt salg på åpent marked. Derfor er det lurt for alle parter å ta en ekstra runde for om mulig å finne en minnelig løsning.
Thomas svarer på spørsmål om bo og bruksrettigheter
Spm 1:
Min bror som kun er 60 år har dessverre fått Alzheimer. Han har imidlertid evigvarende bruksrett til min hytte i hele juli måned, som jeg overtok etter foreldrene våre i 2000. Jeg ønsker nå å selge og har spurt hans ufyselige kone om denne bruksretten kan slettes pga at de ikke lenger benytter seg av denne retten. Hun vil ikke slette den uten at de får minst 1 mill i kompensasjon. Hva gjør jeg?
Svar:
Bruksretten bortfaller ikke fordi din bror ikke benytter seg av den. Hvis han har fått p.vist Alzheimer, har han trolig fått oppnevnt hjelpeverge, normalt hans kone. I så fall kan hun påvirke utfallet av saken. Du kan tilby en rimelig kompensasjon. Begge parter synes å være tjent med dette. Alternativet er å vente. Og selv om din bror har bruksrett, må du som eier selv kunne bruke hytta hvis din bror ikke benytter seg av rettigheten sin. Dette kan tale for å beholde hytta. Jeg legger til grunn at dette er en personlig bruksrett. Den vil derfor falle bort med din bror. Det er en teoretisk mulighet for å få rettigheten slettet, men dette er en lite farbar vei.
Spm 2:
Jeg overtok en hytte i Sandefjord etter mine foreldre for kun 5 år siden, men mine foreldre forbeholdt seg fri bruksrett så lenge de måtte ønske. På grunn av feilslått aksjespekulasjon m. jeg selge. Mamma og pappa har tinglyst 1. prioritets bruksrett i 14 dager i juli m.ned. De vil ikke slette. De har heller ikke midler til å kjøpe hytta. Hva gjør jeg for å få mest mulig penger ut av situasjonen?
Svar:
Det fremgår ikke av spørsmålet om du har kjøpt hytta, eller mottatt den som forskudd på arv. I slike situasjoner, “for å få mest mulig penger ut av situasjonen”, kan det være fornuftig å se om det er mulig å selge til andre familiemedlemmer, som også har et nært forhold til foreldrene dine.
Et alternativ kan også være å selge en sameiepart tilbake til foreldrene. Hvis hytta er attraktiv, kan den vel også være salgbar i det åpne markedet selv om dine foreldre har livsvarig bruksrett. Dette er megler den nærmeste til å svare på. Det er verdt å nevne at ved kreditorpågang og utlegg vil foreldrenes bruksrett stå seg ved tvangssalg.
Hvis løsningen ikke blir salg, kan det også være verdt å vurdere utleie utenom bruksrettsukene. Åremålsutleie kan også være mulig.
Spm 3:
Min onkel har bruksrett til vår hytte i 3 uker i året så lenge han ønsker.
Han er nå pleietrengende og kan aldri få brukt hytta mer. Han er kun 65 år og har to barn. Disse barna, som er mine kusiner, benytter nå hans bruksrett. De er så kranglete og vil bare bruke hytta i juli og det ser ut som en svinesti etter dem. Har de anledning til det? Er det noen måter å få sletta onkels bruksrett på?
Svar:
Dette er en personlig bruksrett, men det er nok vanskelig å hindre at bruksretten benyttes av din onkels nære familie selv om han ikke er til stede. Dette må du sannsynligvis akseptere.
Men hvis de har bruksrett til tre uspesifiserte uker i året, kan de ikke selv velge hvilke uker det er snakk om. Det er med andre ord ikke gitt at de har rett til tre sammenhengende uker, og heller ikke i juli, hvert år. Her må innholdet i rettigheten tolkes.
Så til forsøpling av hytta. Rådighetsmisbruk er i strid med servituttloven paragraf 2. I ytterste konsekvens kan rettigheten opphøre, eller suspenderes mot vederlag, jf. servituttloven paragraf 17. Det må sendes advarsel til den som har rettigheten, altså til din onkel.
Spm 4:
Bestemor som døde i fjor har bruksrett i 4 uker til hytta vår. Hvordan kan jeg få sletta den?
Svar:
Først må rettighetens innhold tolkes: Er dette en rettighet som er din bestemors alene, eller er det en rett for hennes familiegren? Gikk rettigheten bort med henne, eller består den fortsatt. Dere kan anføre overfor Kartverket at rettigheten var strengt personlig og ikke kan gå i arv, og at den må anses som opphørt, jf. tinglysingsloven paragraf 31. Alternativt, for å være sikrere på å få medhold, kan dere be om å få en slettebegjæring signert av arvingene. Dette forutsetter naturligvis enighet om rettighetens rekkevidde. Satt på spissen vil spørsmålet om hennes arvinger også har bruksrett kunne ende i retten.
Spm 5:
Jeg overtok hytta mi fra mine foreldre i 2007. Det ble da avtalt at mine foreldre skulle ha bruksrett til hytta i 4 uker. Dessverre ble det ikke tinglyst pga at jeg fikk bedre rente i banken uten deres bruksrett. Alt har nå dessverre gått galt for meg og banken har nå begjært tvangssalg av hytta.
Denne hytta er mor så veldig glad i da den ligger i nærheten av hennes barndomshjem på Tjøme. Hun vil ta det veldig tungt og vil kanskje dø hvis jeg forteller henne dette. Har dere noen tips til hva jeg kan gjøre?
Svar:
Det er en vanskelig sak hvis verdien med påheftet bruksrett ikke dekker pantet. Ved tvangssalg prøves hytta først solgt med bruksrett. Hvis man da ikke oppnår dekning, så sletter man rettigheten, og prøver å selge på ny.
Den som har dårligst prioritet, får sin rettighet slettet. Et tips kan være å se seg om etter andre familiemedlemmer som vil være villig til å kjøpe hytta og respektere bruksretten.
Spm 6:
Min tante som er barnløs og ugift har bruksrett på hytta vår uten noen tidsbegrensning av noen art. Hun er satt under vergemål av fylkesmannen på grunn av demens. Etter sigende har hun skrevet et testament som tilgodeser dyrebeskyttelsen. Hun bruker ikke hytta lenger, og vi ønsker nå å selge. Vi har spurt vergen om han ikke kan slette bruksretten, men han lener seg på fylkesmannen og vil ikke. Hva gjør vi?
Svar:
Bruksretten er personlig og kan ikke overføres Dyrebeskyttelsen. Her kan det nok være fornuftig å utsette salget så lenge tanten lever. Dere kan også klage vergens beslutning inn for fylkesmannen, men vergens rolle er litt uklar her: Er det vergen som nekter, kan du klage på vergen til fylkesmannen ettersom salg av fast eiendom skal vurderes av fylkesmannen. Er det fylkesmannen som har avslått salget, vil vedtaket kunne påklages.
Thomas svarer på spørsmål om bo og bruksrettigheter
Spm 1:
Min bror som kun er 60 år har dessverre fått Alzheimer. Han har imidlertid evigvarende bruksrett til min hytte i hele juli måned, som jeg overtok etter foreldrene våre i 2000. Jeg ønsker nå å selge og har spurt hans ufyselige kone om denne bruksretten kan slettes pga at de ikke lenger benytter seg av denne retten. Hun vil ikke slette den uten at de får minst 1 mill i kompensasjon. Hva gjør jeg?
Svar:
Bruksretten bortfaller ikke fordi din bror ikke benytter seg av den. Hvis han har fått p.vist Alzheimer, har han trolig fått oppnevnt hjelpeverge, normalt hans kone. I så fall kan hun påvirke utfallet av saken. Du kan tilby en rimelig kompensasjon. Begge parter synes å være tjent med dette. Alternativet er å vente. Og selv om din bror har bruksrett, må du som eier selv kunne bruke hytta hvis din bror ikke benytter seg av rettigheten sin. Dette kan tale for å beholde hytta. Jeg legger til grunn at dette er en personlig bruksrett. Den vil derfor falle bort med din bror. Det er en teoretisk mulighet for å få rettigheten slettet, men dette er en lite farbar vei.
Spm 2:
Jeg overtok en hytte i Sandefjord etter mine foreldre for kun 5 år siden, men mine foreldre forbeholdt seg fri bruksrett så lenge de måtte ønske. På grunn av feilslått aksjespekulasjon m. jeg selge. Mamma og pappa har tinglyst 1. prioritets bruksrett i 14 dager i juli m.ned. De vil ikke slette. De har heller ikke midler til å kjøpe hytta. Hva gjør jeg for å få mest mulig penger ut av situasjonen?
Svar:
Det fremgår ikke av spørsmålet om du har kjøpt hytta, eller mottatt den som forskudd på arv. I slike situasjoner, “for å få mest mulig penger ut av situasjonen”, kan det være fornuftig å se om det er mulig å selge til andre familiemedlemmer, som også har et nært forhold til foreldrene dine.
Et alternativ kan også være å selge en sameiepart tilbake til foreldrene. Hvis hytta er attraktiv, kan den vel også være salgbar i det åpne markedet selv om dine foreldre har livsvarig bruksrett. Dette er megler den nærmeste til å svare på. Det er verdt å nevne at ved kreditorpågang og utlegg vil foreldrenes bruksrett stå seg ved tvangssalg.
Hvis løsningen ikke blir salg, kan det også være verdt å vurdere utleie utenom bruksrettsukene. Åremålsutleie kan også være mulig.
Spm 3:
Min onkel har bruksrett til vår hytte i 3 uker i året så lenge han ønsker.
Han er nå pleietrengende og kan aldri få brukt hytta mer. Han er kun 65 år og har to barn. Disse barna, som er mine kusiner, benytter nå hans bruksrett. De er så kranglete og vil bare bruke hytta i juli og det ser ut som en svinesti etter dem. Har de anledning til det? Er det noen måter å få sletta onkels bruksrett på?
Svar:
Dette er en personlig bruksrett, men det er nok vanskelig å hindre at bruksretten benyttes av din onkels nære familie selv om han ikke er til stede. Dette må du sannsynligvis akseptere.
Men hvis de har bruksrett til tre uspesifiserte uker i året, kan de ikke selv velge hvilke uker det er snakk om. Det er med andre ord ikke gitt at de har rett til tre sammenhengende uker, og heller ikke i juli, hvert år. Her må innholdet i rettigheten tolkes.
Så til forsøpling av hytta. Rådighetsmisbruk er i strid med servituttloven paragraf 2. I ytterste konsekvens kan rettigheten opphøre, eller suspenderes mot vederlag, jf. servituttloven paragraf 17. Det må sendes advarsel til den som har rettigheten, altså til din onkel.
Spm 4:
Bestemor som døde i fjor har bruksrett i 4 uker til hytta vår. Hvordan kan jeg få sletta den?
Svar:
Først må rettighetens innhold tolkes: Er dette en rettighet som er din bestemors alene, eller er det en rett for hennes familiegren? Gikk rettigheten bort med henne, eller består den fortsatt. Dere kan anføre overfor Kartverket at rettigheten var strengt personlig og ikke kan gå i arv, og at den må anses som opphørt, jf. tinglysingsloven paragraf 31. Alternativt, for å være sikrere på å få medhold, kan dere be om å få en slettebegjæring signert av arvingene. Dette forutsetter naturligvis enighet om rettighetens rekkevidde. Satt på spissen vil spørsmålet om hennes arvinger også har bruksrett kunne ende i retten.
Spm 5:
Jeg overtok hytta mi fra mine foreldre i 2007. Det ble da avtalt at mine foreldre skulle ha bruksrett til hytta i 4 uker. Dessverre ble det ikke tinglyst pga at jeg fikk bedre rente i banken uten deres bruksrett. Alt har nå dessverre gått galt for meg og banken har nå begjært tvangssalg av hytta.
Denne hytta er mor så veldig glad i da den ligger i nærheten av hennes barndomshjem på Tjøme. Hun vil ta det veldig tungt og vil kanskje dø hvis jeg forteller henne dette. Har dere noen tips til hva jeg kan gjøre?
Svar:
Det er en vanskelig sak hvis verdien med påheftet bruksrett ikke dekker pantet. Ved tvangssalg prøves hytta først solgt med bruksrett. Hvis man da ikke oppnår dekning, så sletter man rettigheten, og prøver å selge på ny.
Den som har dårligst prioritet, får sin rettighet slettet. Et tips kan være å se seg om etter andre familiemedlemmer som vil være villig til å kjøpe hytta og respektere bruksretten.
Spm 6:
Min tante som er barnløs og ugift har bruksrett på hytta vår uten noen tidsbegrensning av noen art. Hun er satt under vergemål av fylkesmannen på grunn av demens. Etter sigende har hun skrevet et testament som tilgodeser dyrebeskyttelsen. Hun bruker ikke hytta lenger, og vi ønsker nå å selge. Vi har spurt vergen om han ikke kan slette bruksretten, men han lener seg på fylkesmannen og vil ikke. Hva gjør vi?
Svar:
Bruksretten er personlig og kan ikke overføres Dyrebeskyttelsen. Her kan det nok være fornuftig å utsette salget så lenge tanten lever. Dere kan også klage vergens beslutning inn for fylkesmannen, men vergens rolle er litt uklar her: Er det vergen som nekter, kan du klage på vergen til fylkesmannen ettersom salg av fast eiendom skal vurderes av fylkesmannen. Er det fylkesmannen som har avslått salget, vil vedtaket kunne påklages.
