Omsetning av fritidseiendommer – med eller uten servitutt?

Ved salg av fritidsbolig, vil det som regel oppstå flere spørsmål vedrørende ulike rettigheter og plikter tilknyttet egen eller annen manns eiendom. Foreligger det boplikt? Kan en fremtidig kjøper fortsette bruken av naboens vei eller brønn? Er min jakt eller fiskerett omsettelig? Osv. De ulike spørsmålene kan dessuten være en forutsetning for en potensiell boligkjøper.

Hva er en servitutt?

En servitutt er en rettighet på en fremmed grunneiendom. Rettigheten karakteriseres gjerne ved at den begrenser grunneierens egen bruk av eiendommen, i én eller annen form. Dersom din gode hyttenabo har en veirett, over din hyttetomt – vil dette være et klassisk eksempel på en servitutt. Hvor vidt naboen din kan avhende denne rettigheten, vil naturligvis være et aktuelt tema ved en potensiell omsetning. En må på dette punkt se hen til grunnlaget for servitutten.

Som regel stiftes en servitutt ved at en skriftlig avtale inngås, dernest gjøres avtalen kjent for ulike tredjeparter ved at denne oversendes Kartverket for tinglysing. Da vil rettigheten registreres i grunnbokbladet – tilhørende den eiendommen som yter den aktuelle rettigheten. En rettighet til å etablere et gjerde ved nabogrunnen, vil til eksempel fremstå som en heftelse i naboens grunnbok:

Krev å få det skriftlig

Skriftlige og tinglyste servitutter byr sjeldent på problemer. Det er imidlertid ikke et krav om at servitutten må være skriftlig, ei heller er det et krav om at avtalen må tinglyses. Servitutten kan for det første stiftes ved muntlige overenskomster. For det annet kan den stiftes ved hevd – og for det tredje kan den ledes ut av lovgivning, reguleringsplaner, kulturminner og konsesjoner. Som selger eller formidler av en fritidsbolig, vil det således alltid være hensiktsmessig å kartlegge ulike potensielle servitutter. Det må i denne sammenheng bemerkes at muntlige servitutter ofte vil ha et bevismessig spørsmål, dersom det senere skulle oppstå en tvist mellom partene. Det er vanskelig å få både innhold og omfang på det rene. Skriftlighet og tinglysing (notoritet) anbefales derfor, uavhengig om en skal stifte ny servitutt, eller om det dreier seg om en muntlig servitutt som allerede er stiftet.

Ulike servitutter

Det finnes to ulike servitutter, den som tilhører personen eller selskapet, og den som tilhører eiendommen. Den «personlige» servitutt kan gi én eller flere personer en bestemt rettighet, denne rettigheten kan i utgangspunktet avhendes, men en må likevel se hen til den konkrete avtalen. Dersom servitutten er strengt personlig, vil den neppe kunne omsettes. Et eksempel kan her være en servitutt som er etablert for å avhjelpe rettighetshaverens funksjonshemming. Formålet og stiftelsesgrunnlaget vil være aktuelle vurderingsmomenter hva gjelder spørsmål om omsetning.

En servitutt tilhørende eiendommen, er en såkalt «realservitutt», denne kan i utgangspunktet kun avhendes sammen med eiendommen eller deler av denne. I enkelte tilfeller må servitutten medfølge eiendommen.

Unngå fremtidige tvister

Den viktigste avklaringen i forbindelse med et salg, er i denne sammenheng å se om det foreligger servitutter ved din eiendom – enten som en rettighet eller en plikt. Dernest må det tas stilling til om er tale om en «personlig» servitutt, eller en «realservitutt». Det er viktig å få frem alle relevante opplysninger i forbindelse med salg, da reduserer man samtidig muligheten for fremtidige tvister. Likevel – man kan aldri gardere seg helt mot uenigheter og tvister i etterkant av salg. Vår anbefaling er derfor at du som selger av en hytte også tegner eierskifteforsikring.