Det ble 1. juli i fjor innført en del nye regler byggesaksdelen i plan- og bygningsloven. Bakgrunnen for dette var blant annet at så mye som en tredjedel av kommunenes byggesaker gjaldt såkalte mindre byggetiltak, og at disse stod for en uforholdsmessig stor del av klagesakene
Reglene skal medføre en forenkling for den som ønsker å bygge. Vi skal nå gå gjennom de viktigste endringene i byggereglene og også si noe om betydningen av den nye byggegrensen i strandsonen.
Forenklingene som er innført innebærer at en god del tiltak ikke lenger krever nabovarsel eller søknad. De kanskje mest praktiske er:
• Frittliggende bygning som ikke skal brukes til beboelse og som er under 50 m2, mønehøyde som ikke er over 4,0m og gesimshøyde som ikke er over 3,0m. Dette er det såkalte garasje-
unntaket som medfører at du kan sette opp en garasje innenfor disse målene uten å søke eller varsle naboer. Bygningen kan også brukes til andre ting så lenge det ikke er beboelse, for eksempel til bod, hobbyverksted eller øvingslokale. Den største nyvinningen er antagelig at en slik frittliggende bygning kan oppføres inntil 1,0m fra nabogrensen.
• Påbygging på eksisterende bygning på mindre enn 15 m2 som ikke er ment for beboelse eller varig opphold. Typiske eksempler er påbygging av en utebod, terrasse eller overbygget inngangsparti.
• Frittstående levegger med høyde inntil 1,8m og med lengde på inntil 10,0m og som er minst 1,0m fra nabogrense, eller tilsvarende levegg med maksimal lengde på inntil 5,0m i nabogrensen. Dette gir muligheter til å bygge slike tiltak vesentlig nærmere naboen uten søknad eller varsel enn hva som har vært tilfelle tidligere.
• Mindre forstøtningsmur med høyde inntil 1,0m kan settes opp 1,0m fra nabogrense og forstøtningsmur med høyde inntil 1,5m kan settes opp 4,0m fra nabogrense.
• Mindre fylling eller planering av terrenget så lenge det er minst 1,0m fra nabogrense.
Det er en forutsetning for å bygge uten nabovarsel og søknad at tiltaket ellers er i tråd med de lover, forskrifter og planer som gjelder. Dette kan innebære store begrensninger. For eksempel kan en reguleringsplan inneholde forbud mot enkelte tiltak eller legge begrensninger på disse, så som høyde, utforming eller avstand til nabo. Dersom en skal bygge må en derfor sjekke aktuelle planer som kommuneplanen, eventuell detaljplan og reguleringsplanen.
Videre må tiltaket være i tråd med alle detaljregler som følger av plan- og bygningsloven med forskrifter og det skal oppfylle lovens krav til estetikk og visuelle kvaliteter. Tillatelser fra andre myndigheter, slik som forurensningsmyndigheter og vernemyndigheter, må også innhentes der hvor det er påkrevet.
Det er den som skal bygge, tiltakshaveren selv, som er ansvarlig for at alle disse kravene er oppfylt dersom en bygger uten å søke. Det er derfor viktig å være klar over at det ikke er nok å sjekke om det er søknadsplikt eller ikke, du må også sjekke om tiltaket tilfredsstiller kravene som følger av lover og forskrifter og du må innhente tillatelser fra aktuelle myndigheter hvis det er nødvendig. Det er derfor forbundet med et vesentlig større ansvar å gjennomføre tiltak uten søknad. Settes noe opp ulovlig kan det som regel kreves fjernet.
Dersom du er usikker på reglene som gjelder er det et godt tips å be kommunen om en forhåndskonferanse. Da kan du som regel få avklart om det foreligger søknadsplikt eller ikke, og om det er særskilte regler som du må være oppmerksom på eller som kan være problematiske i forhold til det du tenker å bygge.
I noen tilfeller kan det også være fornuftig å søke selv om tiltaket ikke er søknadspliktig, slik at du får avklart om tiltaket er lovlig eller ikke.
Et godt forhold til naboen er det som regel verd å beholde. Det er derfor ikke alltid lurt å la være å varsle naboen selv om det ikke er søknads-plikt. Mange vil nok bli skuffet om det bygges en garasje en meter fra grensen, eller en levegg i grensen, uten at de får vite noe på forhånd.
Det er viktig å være klar over at selv om tiltaket ikke har søknadsplikt, og dermed ikke trenger å nabovarsles, kan det være i strid med naboloven. Du kan for eksempel ikke sette i verk tiltak som er urimelig eller unødvendig til skade eller ulempe for naboen. Slike tiltak kan naboen kreve fjernet eller krever erstatning for, selv om de er i tråd med plan- og bygningsloven.
Naboloven har også en særskilt regel om varsling og du plikter å varsle naboen din dersom du skal gå i gang med for eksempel bygging eller graving som kan være til skade eller ulempe for naboeiendommen. Denne varslingsplikten gjelder selv om tiltaket ikke er søknadspliktig.
Ved sjøen er det nå i de fleste kommuner trukket en egen byggeforbudslinje. Mellom denne linjen og sjøen er det et forbud mot bygging. Byggeforbudssonen mot sjøen er derfor ikke lenger bare 100 meter fra sjøen, men kan variere ganske betydelig begge veier. I byggeforbudssonen krever alle tiltak dispensasjon og er dermed søknadspliktig. Det gjelder i utgangspunktet alt fra et større påbygg til en liten uteplatting. Reglene vi har omtalt ovenfor om fritak for søknadsplikt kommer
derfor ikke til anvendelse.
Utenfor byggeforbudssonen vil spørsmålet som oftest være avhengig av plan- og regulerings-
messig status. Ofte vil hytteeiendommer ligge i LNF/LNFR-områder hvor mange tiltak krever dispensasjon og dermed søknad. Dersom du tenker å gjennomføre byggetiltak på hytta som ligger i strandsonen eller i et LNF/LNFR-område bør du alltid be om en forhåndskonferanse med kommunen for å avklare mulighetene.
Adv. Arnt Olaf Stillerud
