Ny avhendingslov

Den nye loven ble vedtatt av Stortinget 16. mai 2019. Dette innebærer at den vil tre i kraft, det er imidlertid usikkert når den vil tre i kraft. Det er ventet at den tidligst vil tre i kraft 1. januar 2021.

Söderberg & Partners – en av Nordens ledende rådgivere og formidlere av forsikringer og finansielle produkter – har deltatt aktivt i Lovarbeidet. Vi, med flere andre aktører i markedet, har vært kritiske til ny lov. Dette da vi tror den nye Avhendingsloven vil føre til flere konflikter og ikke færre, slik som regjeringen håper på. Dette av flere grunner.

Overføring av risiko til selger

Den største og mest inngripende endringen er at den nye loven ytterligere innskrenker folks alminnelige avtalefrihet når de skal selge sin private eiendom. Dette ved at den forbyr at bruktboliger selges med «as-is» forbehold, ved forbukerkjøp.

Dette er gjort ved at Avhendingslovens § 3-9 har fått et nytt annet ledd. I steden er kongstanken at det heller skal stilles krav til takstmennenes kompetanse og utforming av tilstandsrapporten.

Forskriften som regulerer takseringsbransjen er ikke ferdigstilt, men høringsnotatet til denne ble sendt 10. februar 2020. Slik Söderberg & Partners så langt har vurdert forslaget så vil ny forskrift sannsynligvis medføre at takstmannsbransjen blir et lovregulert yrke med krav til kompetanse med offentlig kontroll. Dette sammen med de gode intensjonene om ny avhendingslov er positivt.

Slik vi videre vurderer forskriften – vil denne imidlertid ikke medføre noen vesensforkjell fra dagens tilstandsrapporter – og særlig ikke i forhold til de tilstandsrapportene som bransjen med Södergren & Partners selv har tatt initiativ til.

Det bemerkes i denne anledning at det i forbindelse med overgangen i markedet fra relativt enkle verdi- og lånetakster ved salg av boliger og over til grundigere tilstandsrapporter med tilstandsgrader, har ikke Söderberg & Partners sett noen nedgang i antall reklamasjoner eller utbetalinger under Boligselgerforsikringen. Dette henger sammen med skadenes natur – all den tid det her nettopp i stor grad er tale om skjulte feil og mangler.

Til dette kommer at det selger hele tiden har hatt tilsvarende strenge opplysningsplikt ved salg av eiendom i henhold til avhendingsloven. Selger har – og vil altså fortsette å ha – opplysningsplikt om alle forhold ved eiendommen som kjøper kan ha grunn til å regne med å få. Det er her ingen nye konkrete krav for selger.

Heller ikke her er det altså noen endring som vil medføre noen vensensforskjell slik Söderberg & Partners ser det.

Endringen av «som den er»-forbehold medfører altså at alminnelige forbehold ikke har virkning overfor forbrukerkjøpere. Det er altså Ikke lenger noen lovfestet «vesentlighetsterskel» for mangler. Dette innebærer altså at selger ikke lenger er bare er ansvarlig for alle de store alvorlige feil og mangler, men faktisk får overført risikoen også for alle feil og mangler helt ned til NOK 10 000,-.

Egenandel på 10 000 kroner ved mangler

Lovendringen innebærer altså at kjøper kan kreve erstatning for en mangel om den overstiger NOK 10 000,-.

Den vanskelige pedagogiske øvelsen her blir at Ola & Kari Nordmann kan bli forledet til å tro at så raskt du oppdager noe ved eiendommen som koster mer enn dette å utbedre, så har de et berettiget krav overfor selger. Slik er det selvfølgelig ikke. Det må på vanlig måte foretas en mangelsvurdering. Herunder må det vurderes hva kjøperen kan forvente ut i fra blant annet eiendommens type, alder og synlige tilstand.

Dersom man etter dette skulle komme til at eiendommen har et avvik, vil kjøper ha et berettiget krav overfor kjøper dersom utbedringskostnadene overstiger NOK 10 000,-.

Ovennevnte figur viser hvordan risikoen overføres til selger i sin helhet, dog med unntak av kjøpers egenandel på NOK 10 000,-. Når beløpet er satt så lavt, kan man spørre seg om dette like godt kunne vært tatt bort.

Ny Avhendingslov på 1-2-3

1. Det skal mindre til før noe er en mangel. Beløpsgrensen vil bli lavere (NOK 10 000) for at kjøper kan kreve erstatning. Det er likevel ikke slik at boligkjøpere framover kan påberope seg mangler og få prisavslag uten videre, slik noen hevder. Det skal fortsatt foretas en selvstendig vurdering vedrørende boligens tilstand ut i fra kjøpers berettigede forventninger, slik det har vært gjort tidligere.

2. Selgere pålegges å legge frem informasjon, slik at bygningssakkyndig kan avdekke skjulte feil før salget, ikke etterpå. I dag tjener selger på å legge frem så lite informasjon som mulig. Ikke lenger mulig for selger å ta «as-is» forbehold.

3. Med lovendring blir takstmenn og tilstandsrapporter offentlig regulert, hensikten er at flere feil ved boligen skal oppdages før salg. Selger eller takstmann kan ikke ta generelle forbehold.

Vil det fortsatt være mulig å tegne Boligselgerforsikring?

Det vil fortsatt kunne tilbys dekning for selgers ansvar. Söderberg & Partners er i gang med å utrede hva markedet ønsker og hvilke forsikringsløsninger som kan tilbys under ny Avhendingslov.

Vi tror ambisjonene med det nye lovforslaget er større enn det de klarer å få til. Ut fra det vi ser, vil forslaget innebære flere konflikter og en klar flytting av risiko fra kjøper til selger. Vi må forvente endringer i nivåene. Foreløpig er det ingen som vet hvordan takstene vil bli og antall skader som meldes inn. Blir det vesentlig flere skader, må premier og vilkår justeres.