Kommuneplanens arealdel og strandsonen

I henhold til plan- og bygningsloven skal kommunene ha en arealplan for hele kommunen. Denne skal vise sammenhengen mellom fremtidig samfunnsutvikling og arealbruk ved en planbeskrivelse, et plankart og utfyllende bestemmelser til planen. Kommuneplanens arealdel har rettsvirkning etter plan- og bygningsloven § 11-6, slik at den enkelte ikke kan ta i bruk eller endre bruk, bebygge eller dele sin eiendom på en måte som er i strid med planen. Kommuneplanen får ingen virkning for eksisterende bygg eller tiltak etablert før kommuneplanen blir vedtatt, den har bare virkning fremover i tid.

Kommuneplanen har et perspektiv på tolv år, men vedtas normalt på nytt (rulleres) hvert fjerde år etter gjennomført kommunevalg. Prosessen mot slik rullering av kommuneplanen starter omkring to år før planlagt vedtakelse. I Vestfold- kommunene har noen kommuner nylig revidert planen, noen kommuner er midt i sin planperiode og skal i gang med rulleringen etter hvert, og andre kommuner har nært forestående planendring.

Advokat og partner Anne Tellefsen i HBL.

I strandsonen er det flere grep som kan gjøres i en kommuneplanprosess, avhengig av om det er et lokalpolitisk ønske om å skjerpe forvaltningen av strandsonen eller å nyansere forvaltningen av eksisterende områder for bebyggelse beliggende i strandområdene.

Etter plan- og bygningsloven § 1-8 gjelder det et tiltaksforbud i det såkalte hundremetersbeltet mot sjø og vassdrag. Dette omtales ofte som byggeforbudet i strandsonen, men omfatter nå langt flere tiltak som ikke ligger innenfor normal språklig forståelse av «bygging». Forbudet er altså svært strengt og omfatter det aller meste, bortsett fra fasadeendring og innløsning av bebygd festetomt.

Det er imidlertid oppstilt et viktig unntak fra dette tiltaksforbudet. Dette gjelder nemlig ikke dersom det er fastsatt annen

byggegrense i kommuneplanens arealdel eller i reguleringsplan. I eksisterende områder for fritidsbebyggelse eller helårsbebyggelse som ligger i strandsonen, har det derfor vært vanlig å fastsette slik byggegrense i kommuneplanens arealdel foran bebyggelsen mot sjøen. Byggegrensen er normalt markert som en stiplet linje på kommuneplankartet. Vestfold-kommunene har etter at regional plan for kystsonen ble vedtatt i 2014 hatt en veileder for hvordan denne byggegrensen kan fastsettes. Veilederen tilsier at byggegrensen bør ligge 5 meter foran fasadelivet på hovedbygningen på eiendommen. Ligger hovedbygningen så tett på sjøen at byggegrensen vil ligge nærmere sjøen enn 15 meter, tilsier veiledningen fra 2014

at byggegrensen burde trekkes i fasadelivet. Dette har kommunene ofte forholdt seg til.

Bak denne byggegrensen blir dermed tiltaksforbudet i plan- og bygningsloven § 1-8 satt ut av spill, selv om eiendommen ligger innenfor 100-metersbeltet. Kommunen fastsetter i stedet egne, juridisk bindende regler om forbud, størrelsesbegrensninger for bygninger og f.eks. terrasser og plattinger i de utfyllende bestemmelsene til kommuneplanens arealdel. I stedet for at det foreligger et totalforbud mot ethvert tiltak, er det da bare det som er spesifikt angitt som forbudt som er forbudt. Dette innebærer at man kan gjøre tiltak og tilpasninger for eksisterende bygninger i strandsonen, uten at dette er avhengig av dispensasjon fra tiltaksforbudet i plan- og bygningsloven § 1-8. Vær oppmerksom på at tiltak likevel kan være søknadspliktige etter plan- og bygningsloven. Forskjellen er imidlertid at tiltak som ikke er omfattet av søknadsplikt, f.eks. etablering av plattinger på mark med mer, kan utføres uten nærmere byggesaksbehandling dersom de er i tråd med arealformål og bestemmelser i kommuneplanens arealdel. Søknadspliktige tiltak, f.eks. takopplett, tilbygg med mer, kan heller ikke nektes utført dersom de er i tråd med bestemmelser i kommuneplanen og øvrige bestemmelser i plan- og bygningsloven. Dette da plan- og bygningsloven i utgangspunktet er en «ja- lov». Foreligger det ikke hjemmel for avslag, skal et tiltak tillates.

Ligger eiendommen din i LNFR (Landbruk-, Natur- og Friluftsformål samt reindrift) er alle tiltak på en fritids- eller boligeiendom som ikke er tilknyttet stedbunden næring forbudt, både som følge av at byggeforbudet i plan- og bygningsloven § 1-8 kommer direkte til anvendelse, og som følge av LNFR-formålet.

Noen kommuner strammer nå inn strandsoneforvaltningen i områder som i lengre tid har vært avsatt til eksisterende byggeområde for fritidsbebyggelse eller boligbebyggelse og som ligger i strandsonen. Dette ved at byggegrensen flyttes bak bebyggelsen, slik at tiltaksforbudet i plan- og bygningsloven § 1-8 får direkte anvendelse og/eller at eiendommer som tidligere lå i områder avsatt til bebyggelse får endret status til LNFR-formål.

Det å flytte byggegrensen slik at den ligger bak eksisterende bebyggelse eller endre arealstatus for en eiendom fra byggeområde til LNFR, er en politisk beslutning som kommunene står fritt til å ta. Rådighetsbegrensninger i arealplan har som hovedregel ikke erstatningsrettslig vern. Det er derfor det er avgjørende å være oppmerksom ved denne svært viktige lokaldemokratiske prosessen, slik at alle hensyn kommer frem før beslutningen tas av kommunestyret.