Del 3 – Kjøpe hytte? Dette bør du undersøke og følge opp

Det er fortsatt mange hytteeiendommer som har brønnrettigheter på annen eiendom. Finnes det felles installasjoner som brønn, pumpe og lignende, kan det være grunn til å undersøke om disse er i sameie og om det foreligger avtale om vedlikehold.

Les også:

Del 2 – Veirett, parkering og tilgang til sjø

Del 1: Introduksjon og festetomter

Thomas Nygaard
Advokat HELP Forsikring

Hogst og vegetasjon

Det er ikke helt uvanlig at man har rett til å hogge ved på annen eiendom. For hytteeiendommer kan det være enda mer verdifullt om man i stedet kan påberope seg rett til å kreve at vegetasjon holdes nede, for å sikre utsikt til sjø. Det vil i så fall være en negativ servitutt på naboeiendom. En av utfordringene med det sistnevnte er at servitutten ofte er nokså skjønnsmessig, og det kan være vanskelig å avgjøre hva som kan kreves av beskjæring.

Oppfølging overfor selger

Hvis du nylig har blitt eier, og det kan være snakk om misligholdt opplysningsplikt fra selger, bør det vurderes om det er grunn til å reklamere overfor selger etter avhendingsloven. Selger plikter å opplyse om forhold ved eiendommen som kjøper kan regne med å bli informert om, og uriktige eller tilbakeholdte opplysninger kan utgjøre mangel.

Én ting er å reklamere overfor selger på mulige avvik, men det kan hende at selger har vært såpass rund i formuleringene at det er vanskelig å nå frem med krav. Ofte vil det uansett være best om rettighetene faktisk eksisterer, og hvor innholdet heller kan avklares nærmere.

Ved behov for rettslig avklaring

I den grad rettighetene er uklare, og du ikke kommer til enighet med grunneier, må det vurderes om det er verdt å søke en rettslig avklaring.

Før det går så langt, bør du imidlertid finne ut mest mulig om faktum. Finnes det et skriftlig stiftelsesgrunnlag, typisk avtale, er det naturlig å ta utgangspunkt i dette. Og hva kan du finne ut om hvordan den aktuelle rettigheten faktisk er utøvd.

Videre er det ofte behov for å tolke stiftelsesgrunnlaget. Hva tilsier egentlig ordlyden? Åpner den for tolkning?

For denne type saker er det to mulige rettslige spor. Du kan velge å ta saken til ordinære domstoler, ved først å ta ut forliksklage. Alternativt kan det fremmes krav om rettsutgreiing for jordskifteretten.

Rettspraksis

Både saker fra tingrett og jordskifterett kan tas videre til lagmannsretten. Agder lagmannsrett er ankedomstol for Vestfold og Telemark samt Agder. Det avspeiles tydelig i rettspraksis at dette er fylker med mange fritidsboliger, ved at en stor andel av dommene som angår hytteeiendommer er avsagt der. I disse artiklene er det nevnt et utdrag fra aktuelle dommer i senere år.

Flere juridiske råd om fast eiendom og mange andre rettsområder finnes på help.no og i HELPpodden, som lages av advokatene i HELP. Du finner den for eksempel på Spotify.