Del 1 – Kjøpe hytte? Dette bør du undersøke og følge opp

Du har kjøpt drømmehytta og gleder deg til en lang og bekymringsløs sommer ved (inn) sjøen. Det er opplyst om både veirett og strandrettigheter. Kanskje planer om ny båt tar form, men hvor kan du egentlig parkere, legge båten og bade?

Når du begynner å undersøke nærmere, finner du kanskje ut at grunneier ikke er enig i at du kan kjøre helt frem til hytta, og slett ikke at du kan bruke båtplass ved brygga eller slå deg ned på samme sted som selgerne forklarte at de har pleid å bade.

Det eneste som er klart, er at situasjonen ikke er helt som du trodde, men hvordan bør du gå fram for å avklare rettigheter? Og hva kan du gjøre for å unngå slike situasjoner i det hele tatt?

Les også:

Del 2: Veirett, parkering og tilgang til sjø

Del 3: Vann/kloakk, hogst og rettslige skritt

Thomas Nygaard
Advokat HELP Forsikring

Rettigheter som fremstår usikre

Rettigheter som for eksempel veirett, bryggerett, båtfeste og andre strandrettigheter vil som regel være klare salgsargumenter som fremheves i markedsføringen. Ideelt sett er også rettigheter som tilligger hytteeiendommen grundig beskrevet i salgsoppgaven slik at disse ikke er noe som kommer overraskende på ny eier. Det samme gjelder eventuelle heftelser på eiendommen.

Like fullt kan det vise seg å være usikkerhet rundt rettigheters eksistens og innhold.

For selger kan det være en vanskelig øvelse å gi et korrekt bilde av ulike rettigheter. Det mest fornuftige er selvfølgelig om selger i god tid før salg tar sikte på å avklare usikre forhold, men noen ganger kan det være

lettere sagt enn gjort. Man har kanskje en rettighet som er stiftet for lenge siden, men som man ikke har utnyttet fullt ut. Hvordan stiller egentlig grunneier seg til dette nå?

Det hender også at det ikke har vært noen problemer tidligere, men hvor grunneier plutselig gjør seg vanskelig overfor nye eiere. Da blir det uansett kjøper som må rydde opp i forholdet.

Selgers opplysningsplikt

Ved eiendomsmeglingsoppdrag skal salgsoppgaven inneholde opplysninger om «tilliggende rettigheter». Det vil også være i selgers egen interesse å opplyse om dette.

I tillegg er det krav om at slike rettigheter må beskrives tilstrekkelig presist. Det er ikke nødvendigvis nok å opplyse om for eksempel veirett eller rett til båtplass uten å informere nærmere om forhold som kan være relevant for kjøper. Det gjelder også hvor det hefter usikkerhet rundt rettighetene.

Generelt kan det være grunn til å undersøke at viktige rettigheter faktisk følger eiendommen, og ikke bare slå seg til ro med hvilke rettigheter selger har utøvd i sin eiertid.

Hva er egentlig uklart?

Når det er en form for sambruk med andre, kan eierskifte i seg selv bidra til større usikkerhet. Det gjelder både på rettighetshaversiden og på grunneiersiden. Nye mennesker innebærer ofte litt annen bruk enn hva som har vært vanlig. Dette kan føre til gnisninger og konflikt.

Aller først bør du finne ut hva som eventuelt er uklart, og hvilken rett som bestrides.

Gjelder det hele rettighetens eksistens? Eller er det spørsmål om varighet, hvem som er rettighetshaver, eller rettighetens nærmere innhold?

Her oppstår konfliktene – og slik kan du

minimere risiko

Manglende tinglysing

Servitutter tinglyses som heftelse på tjenende eiendom, uten at det nødvendigvis fremgår av elektronisk grunnbok hvem som er rettighetshaver. Det er uansett ikke noe krav om at rettigheter tinglyses. Tinglysing skaper ikke rett, men gir rettsvern. Hvis rettigheter ikke er tinglyst, bør dette imidlertid fremgå av salgsoppgaven.

Manglende tinglysing trenger ikke å være noe problem, men det henger ofte sammen med manglende skriftlig avtale. Det kan være grunn til å spørre hva som er grunnlaget for rett, og nærmere om rettighetens innhold. Hvis en rettighet er stiftet ved hevd, vil rettigheten ha rettsvern uten tinglysing.

Festetomter – rettigheter som ikke er angitt i festekontrakt

For festetomter vil tilliggende rettigheter som regel fremgå av festekontrakten, men det kan hende at fester har fått utvidet rett uten at det er formalisert. Hvis selger opplyser om andre rettigheter, er det god grunn til å undersøke nærmere. Det bør avklares hvordan bortfester stiller seg til det, for å forsikre seg om at de aktuelle rettighetene ikke bare gjaldt for den aktuelle festeren.