Kamp om båtplass på hytta

Det oppstår mange diskusjoner og tvister knyttet til strandrett, brygger og båtplasser. Vi skal her gi en kort oversikt over de rettslige rammer som foreligger på dette området.

Eiendomsretten

Norsk rett anerkjenner eiendomsrett til strandarealet og et stykke utover i vannet, men det er mange begrensninger. Eksempelvis griper de offentlige begrensninger i planog bygningsloven, og privatrettslige begrensninger som følger av allemannsretten, inn i eiendomsretten.

Eiendomsgrensen i vannet

Hovedregelen i norsk rett er at grunneierens eiendomsgrense ut i vannet går ved marbakken, det vil si der hvor sjøbunnen begynner å falle sterkt. Der hvor det ikke kan påvises noen marbakke, trekkes grensen ved 2 meters dyp, målt ved middels lav vannstand. Høyesterett har likevel for noen år tilbake avgjort at der det er brådypt langs land vil grunneieren som utgangspunkt ikke ha noen eiendomsrett til sjøarealene utenfor egen eiendom. Utenfor grensen er sjøarealet som utgangspunkt til fri benyttelse for alle.

Betydningen av eiendomsretten i vannet

Eiendomsretten ut i sjøen har praktisk betydning blant annet for båtfeste og etablering av brygger. Som utgangspunkt har andre anledning til å utnytte de muligheter som finnes utenfor marbakken eller tometers-grensen. Eieren av strandarealet skal ha anledning til å kunne komme til og fra eiendommen med båt (tilflottsrett) slik at andre ikke kan legge begrensninger i dette. Dette innebærer at man ikke kan hindre eierens båtadkomst til stranden eller bryggen ved å legge ut en bøye som hindrer atkomsten. Dette gjelder selv om hindringen ligger utenfor eierens eiendomsgrense i vannet. Man må også forholde seg til naboer og de begrensninger som ligger i nabolovens bestemmelser.

Hva betyr rett til båtfeste eller rett til brygge

Det oppstår ofte konflikter knyttet til gamle rettigheter til båtfeste. Dersom man i et gammelt skjøte eller en kjøpekontrakt har fått rett til båtfeste på en annens eiendom, er det vanskelig å vite om rett til båtfeste betyr at man har rett til å anlegge en brygge, eller kanskje mer naturlig ut fra en språklig forståelse at man har rett til et fortøyningspunkt i land og en akter- eller baugfortøyning med moring og bøye. Det er vanskelig å si noe generelt om dette, idet de sakene som har vært behandlet i rettssystemet er svært konkrete.

Retten har ofte i konkrete avgjørelser forsøkt å finne frem til hva som ble ment med formuleringen den gang den ble skrevet, hvordan rettigheten er utnyttet i tiden som er gått og om utviklingen har medført at den opprinnelige bruk av rettigheten ikke lenger er praktisk. I tråd med velstandsutviklingen har størrelsen på fritidsbåtene økt betraktelig, og det er ikke gitt at man har anledning til å fortøye sin nye cabincruiser der den gamle prammen lå for 50 år siden.

Det må være adgang til en viss justering i pakt med tiden og forholdene, og derfor vil innholdet i en slik rettighet være gjenstand for endringer i pakt med skiftende samfunnsforhold. Den typiske fritidsbåt er i dag vesentlig større enn tilsvarende båt på slutten av 50-tallet. Skal en båtplass tilknyttet en fritidseiendom, hvor bruken av sjøen er vesentlig, ha et hensiktsmessig formål, bør den gi mulighet til å fortøye og bruke en båt av moderat størrelse etter dagens standard. En slik rettighet kan imidlertid ikke endre seg i en slik grad at det går ut over grunneierens mulighet til selv å utnytte sin eiendom eller kommer i konflikt med andres rett til båtfeste på det samme sjøarealet.

Selv om man har rett til å anlegge brygge på naboens eiendom, er man også avhengig av tillatelse fra bygningsmyndighetene etter plan og bygningsloven for å oppføre ny brygge eller utvide en eksisterende. Dette er i våre områder langt fra en kurant sak. Omfanget av bryggeretten vil først og fremst være avhengig av hvilket behov brygga skulle dekke ved etablering av retten, samt bryggas størrelse og bruken av denne over tid.

Generelt kan det sies at begrepet “båtfeste” etter naturlig språkbruk ikke gir rett til å ha en brygge, men kun en rett til å ha enklere fortøyningsanordning for båt.