Innløsning av festetomt
Publisert: 19. april 2022 - Skrevet av: Lavrans Tveito Spiteri, Advokatfullmektig og Knut-Olaf Skarvang, Senioradvokat host Deloitte AdvokatfirmaDet gir trygghet, selvbestemmelse og normalt lavere kostnader å bli eier av egen hyttetomt. Dessverre er det flere fallgruver og unntak i regelverket som kan skape usikkerhet rundt en innløsningsprosess. Hytteeier er spesielt utsatt og må følge med.
Siden 2004 har festeren som hovedregel hatt rett til å kreve innløsning når det har gått 30 år av festetiden, deretter hvert 10 år for hytter (fritidsboliger) og hvert 2. år for boliger. Eventuelt kan dette kreves tidligere dersom det er avtalt, eller når festetiden utløper.
Landbruksunntaket
Fra denne hovedregelen er det imidlertid flere unntak. Det praktisk viktigste er det såkalte landbruksunntaket. Hensikten med unntaket har vært å sikre et langvarig og sikkert inntektsgrunnlag for landbruket. For å kvalifisere for landbruksunntaket er det flere minstekrav som grunneier må oppfylle, herunder et minstekrav til størrelsen på dyrket mark eller skogsdrift. Med samfunnsutviklingen er det imidlertid mange gårdeier eller arvinger av gårdbrukere som ligger på grensen eller ikke oppfyller kravet til reell landbruksvirksomhet. Dette har ført til mange tvister, hvor domstolen går helt ned i detaljer som hvor mange favner ved eller juletrær det produseres på det enkelte gårdsbruket. Vi ser ofte eksempler på at grunneiere påberoper seg landbruksunntaket (med rette eller ikke) i en innløsningssituasjon og bruker dette som argument for å presse opp innløsningssummen for tomten.
Innløsningstidspunktet
Dersom innløsning først er aktuelt og innløsningstidspunktet nærmer seg, er det viktig at prosessen håndteres riktig. Det er flere frister festeren må forholde seg til for å ivareta sine interesser. For det første må festeren fremsette krav om innløsning skriftlig senest ett år før innløsningstidspunktet. Når kravet først er fremsatt, ser vi at det kan gå lang tid frem til kravet er avklart. Det kan være at det oppstår uenighet mellom fester og grunneier knyttet til grunnlaget for innløsningen, innløsningssum, tomtegrenser og annet. Dersom slike forhold trekker ut i tid, kan det konkrete kravet om innløsning under noen omstendigheter også være gjenstand for foreldelse (normalt 3 år fra retten til innløsning oppstår). Det betyr at festeren kan være tvunget til å bringe saken inn for domstolene for å avbryte foreldelsesfristen. Dersom foreldelse først inntrer, risikerer en hyttefester å måtte vente til neste tiårsperiode er utløp, og ofte med høy festeavgift i mellomtiden.
Innløsningssummen
Når man først kommer til gjennomføring av innløsningen, så blir det ofte uenighet om størrelsen på innløsningssummen. I de fleste tilfeller kan grunneier velge mellom 25 ganger festeavgiften og 40 prosent av tomteverdien, men det er mange unntak. Utgangspunktet er at innløsningssummen settes til 25 ganger gjeldende festeavgift. Men dersom man er innenfor siste tiårsperioden før festetiden utløper, kan grunneier beregne innløsningssummen av en oppregulert festeavgift. Med mindre annet er avtalt, eller festetiden er uavgrenset (evigvarende) for festeren uten oppsigelsesrett for grunneier, har grunneier også en mulighet til å velge at innløsningssummen skal være 40 prosent av tomteverdien. I rettspraksis er det lagt til grunn en vid tolkning av hva som regnes for å være uavgrenset. Det kan være en stor fordel for fester om festeavtalen regnes som uavgrenset, da 25 ganger festeavgiften som regel gir en betydelig lavere innløsningssum enn 40 prosent av tomteverdien.
Tomteverdi
Ved innløsning er det heller ikke lette å vite hva som er riktig «tomteverdi». Vi opplever ofte at alle parter, både fester, grunneier og takstmenn er usikre på hva begrepet «tomteverdi» egentlig innebærer. Det er lett å forveksle dette med tomtens markedsverdi. Tomteverdien er i stedet en særegen økonomisk størrelse som beregnes etter tomtefestelovens regler. I korte trekk går det ut på å beregne verdien av «råtomten», altså dagens verdi av tomten slik den forelå på tidspunktet festeforholdet ble inngått. Det skal derfor gjøres fradrag for verdiøkning festeren har tilført tomten gjennom eget og andres arbeid – for eksempel infrastruktur. Her skal også arbeid grunneier har utført for festers regning trekkes ut. Tomteverdien skal heller ikke settes høyere enn det tomten kan selges for om det bare er tillatt å sette opp de bygningene som allerede er satt opp. Denne spesielle reguleringen fører til at partene kan bli uenige om hva som utgjør riktig beregningsgrunnlag for innløsningssummen. Vi ser dessverre at partenes takstmenn ofte kommer til helt forskjellige resultater, hvor det ikke er uvanlig at takstmennenes vurdering spriker med alt fra 100 til 300 prosent. Blir man ikke enige, er det domstolen som skal sette både tomteverdien og innløsningssummen.
Huskeliste for hytteeiere:
- Ha kontroll på datoer, spesielt viktig er de lovfestede innløsningstidspunktene. Man bør notere seg siste frist for å varsle grunneier om innløsning i kalenderen, som er ett år før innløsningstiden. Vi anbefaler å varsle 1,5 år før innløsningstiden for å være sikker og ha nok tid til å forhandle med grunneier.
- Hold oversikt over større verdiskapende arbeider som er utført på tomten, både eget arbeid, arbeid gjennom vel og hytteforeninger etc., samt det man betaler grunneier for å gjøre.
- Be om svar på varsel om innløsning, hvor grunneier bekrefter at innløsning kan gjennomføres og be om tilbud på innløsningssummen. Husk at fester har rett til å ombestemme seg og fortsette å feste inntil 4 uker etter at innløsningssummen er endelig fastsatt.
- Gjøre det opp din egen formening om det er rimelig at grunneier påberoper seg lansbruksunntaket eller om tomteverdien stemmer med dine antagelser. Søk hjelp hos advokat og takstmann, samt hør med hyttenaboene dersom du blir usikker på om grunneiers påstander og krav kan stemme.
