Hyttefolkets forsvarer

Ideen om hytte eller fritidseiendom har endret seg radikalt siden den unge juristen Gunnar Svendsen ble kontaktet av det relativt nystartede Norges Hytteforbund. Ideen om et enkelt, billig feriested, gjerne uten strøm og vann, har måttet vike for dagens kostbare helårshytta med alle hjemlige fasiliteter.

– Da jeg vokste opp, syntes vi synd på dem som hadde ”Gerhardsen-hytter” ute på øyene i Oslofjorden og måtte reise dit hver sommer. I dag er dette oppfattet som skikkelige perler, og hyttene er verdt mangfoldige millioner kroner, sier Svendsen.

Tomtefeste

Om idealhytta har endret karakter, har de juridiske oppgavene Svendsen har jobbet med for Hytteforbundet ikke forandret seg i samme grad. I hovedsak var det den gangen, som nå, rettsregler knyttet til fast eiendom juristen måtte forholde seg til.

– Jeg fattet tidlig interesse for fagfeltet. Prøvde meg først med strafferett, men det ble jeg fort lei, sier Svendsen som raskt ble trukket inn i problemstillinger rundt juristenes største hodebry når det gjelder eiendom, tomtefestelovgivning.

– I 1975 var den første tomtefesteloven på trappene. Både da og senere har jeg gjennom Hytteforbundet bidratt med høringsuttalelser, forteller han.

Slett arbeid

Hyttefolkets juridiske rådgiver er ikke nådig i sin karakteristikk av lovarbeidet som er gjort av vår lovgivende forsamling knyttet til tomtefesteloven.

– Etter at den første loven trådte i kraft, begynte arbeidet med å endre den. Endring har siden blitt en gjenganger. Det er kanskje det lovarbeidet Stortinget har jobbet med som har skapt mest juridisk rot. Det er rett og slett dårlig gjort, slår Svendsen fast.

Selv mener han at hele festetomtinstituttet burde avskaffes. – Men i dag er det ikke politisk stemning for det, sier han.

Søk hjelp

Skulle du som fester bli uenig med bortfester, kan det sette i gang en runddans i rettssystemet.

– Skulle det skje, må du regne med utallige rettssaker for å få saken avklart, sier Svendsen. Hans råd er krystallklart.

– Skal du kjøpe en festet eiendom eller inngå en festeavtale, søk skikkelig juridisk bistand for å gå gjennom kontrakten.

Likevel vil han på ingen måte advare mot kjøp av en festet eiendom. Det finnes mange attraktive festetomter.

– Men det er viktig å være klar den rettslige situasjonen, sier han.

Om du skulle gå med tanker om å selge hytta som står på festet tomt, er det ingen gode, juridiske grunner til at du bør innløse den før salg.

–  Innløsningsretten du har videreføres ved salg. Men du oppnår sikkert en markedsmessig fordel ved å selge ei hytte med eid tomt.

Konfliktløser

Å være juridisk rådgiver for medlemmer av Hytteforbundet, er en mangfoldig oppgave. Og en oppgave som krever mer enn paragrafkunnskap. Nabokonflikter er ikke helt uvanlig blant hyttefolket.

– Slike konflikter stiller store krav til advokatene på begge sider av konflikten. De må se på seg selv som konfliktløsere som skal arbeide for at naboer skal kunne leve i fordragelighet med hverandre, sier Svendsen.

Kaffe er best

I slike konflikter er det godt å ha god menneskekunnskap og ikke så lite talent for psykologiske mekanismer i tillegg til juridisk musikalitet. Et formelt brev i postkassa fra naboens advokat kan være som å helle bensin på bålet.

– Ta heller en telefon, eller møt partene på tomtene der problemet har oppstått. I de aller fleste tilfellene finnes den beste løsningen over en kopp kaffe, sier han, og legger til at om

irritasjonen over at naboens tre kaster skygge over tilværelsen, eller at hekken stenger for utsikten, så ikke prøv selv å skrive et brev til naboen.

– Søk i alle fall råd hos en advokat før du gjør det.

Plikter og rettigheter

Mellommenneskelige konflikter kan oppstå blant hyttenaboer. Men også forholdet mellom hytteeier og grunneier har i seg gode muligheter for motstridende interesser.

– Enten du har en festet eller eid tomt vil du som regel ha et kontraktmessig forhold til en grunneier, sier advokaten.

Det kan være veirett, parkering, rett til å hente vann, bruke båt på et lite tjern eller ha båt i vinteropplag på grunneiers eiendom.

– Men det følger også ofte plikter med – for eksempel å akseptere at sauene til grunneieren kan beite inntil hytta eller at storfe kan sperre veien når du skal på hytta. Her ligger det masse konfliktstoff, sier Svendsen.

Når du inngår en kontrakt med grunneier, er det viktig å spesifisere nøye hvilke plikter og rettigheter du har.

– Søk hjelp til dette på forhånd for å unngå konflikter, er rådet fra Svendsen.

Orienter deg

Blant de mange juridiske utfordringene en hytteeier kan stå overfor, er også problemstillinger knyttet til kommunale holdninger og reguleringer.

– Første bud når du er i ferd med å etablere deg, enten du skal bygge, bygge ut eller kjøpe, er å ta kontakt med kommunen. De har plikt til å orientere deg om reguleringsforhold i området, sier Svendsen, som også nevner at forhold knyttet til byggebegrensinger i LNF- område og allmennhetens rett til å ferdes bør avklares så langt det er mulig.

– Jeg kjenner til et tilfelle der en kyststi ble anlagt mellom verandaen og stranden fire-fem år etter at en familie hadde kjøpt drømmeeiendommen. Familien hadde ikke sjekket reguleringsplanen.

Familietragedier

Ikke sjelden har Svendsen vært vitne til at hytta kan være årsaken til opprivende familiefeider.

– Hytta er familieobjektet alle er glade i. Det er gjerne stedet der alle har vært sammen på en annen måte enn i hverdagen, sier advokaten.

Det er derfor overdragelse til neste generasjon kan bli smertefull, i alle fall om eierne har flere barn som alle kan ha ulike ønsker, forutsetninger og behov. Hans klare råd til den som spør er å ikke overføre hytta til barna i fellesskap.

– Da må foreldrene i så fall bruke romslig med tid sammen med barna, diktere de juridiske forutsetningene og lage en skikkelig sameiekontrakt, sier han.

Best å selge hytta

Generasjonen som står klare til å overta ei hytte vokser gjerne fort. Det kommer samboere til, og kan hende barn. Plutselig er det en stor flokk som bruker hytta.

– Den beste løsningen er ofte å selge hytta og dele pengene på barna. Men om det er ønskelig å la hytta bli i familien, må foreldrene ha mot til å velge den ene av barna, mener Svendsen.

Det er mest redelig å si i fra om dette mens man lever og ikke overlate dette til et testament. Det kan også skape konflikt.

– Det er også feigt av foreldrene å skyve problemet foran seg, og la barna ordne opp seg i mellom når de dør, slår advokaten fast.

Juridisk rådgiver

I dag er Svendsen formelt pensjonist. Han klarer likevel ikke helt å holde seg borte fra manesjen, og han har installert seg med et lite kontor der han kan bruke sin lange og solide erfaring til å utøve juridisk rådgiving, blant annet for Hytteforbundet.

Men hytte har han ikke lenger, og han savner det heller ikke.

– Den solgte jeg for noen år siden, noe barna mine hadde stor forståelse for, sier Svendsen, som dermed har fått bedre tid til å nyte sine musikalske talenter.

I stedet for å hamre løs på potensielt vanskelige hyttenaboer, kan han nå slå med nennsom hånd på trommesettet han trakterer i et jazzband. Og om det ikke bidrar til nabofred, gir det med all sannsynlighet stor grad av sjelefred.