Hytteeier og grunneier

Forholdet mellom grunneier og fester kjølner ofte når avgiftsregulering eller innløsning blir tema. Her er det viktigste du bør vite når du fester hyttetomt.

Tomtefeste er et rettsområde hvor det har skjedd store endringer de siste årene. Fordelen er at de mest aktuelle rettsspørsmålene for deg som fester hyttetomt langt på vei er avklart.

Hva er tomtefeste?

Tomtefeste kjennetegnes ved at grunneier leier ut tomt til en fester som eier bygningene. Tomtefeste er utbredt i Norge – både for bolig- og fritidsformål – men er på vikende front.

Festeavtalen og tomtefesteloven

Tolkning av festekontrakt kan avhenge av når avtalen er inngått. Avtalene er ofte ikke inngått mellom partene, men av tidligere eiere, under et annet regelsett enn i dag.

I utgangspunktet må man se på hva som er avtalt i festeavtalen, men det er mange ufravikelige regler i loven som begrenser avtalefriheten.

Det har skjedd store endringer de siste 20 årene. Prisregulering er avviklet, men til gjengjeld har utviklingen ellers gått i retning av sterkere lovbeskyttelse av festere av bolig- og fritidseiendommer – blant annet i form av innløsningsrett og automatisk forlengelse.

Det er særlig to emner som har skapt både politisk strid og diskusjon – festeavgift og innløsning.

Regulering av festeavgiften

Mange festere opplever å få skriv fra bortfester/grunneier om oppregulering av festeavgiften, med henvisning til nye regler. Det er ikke gitt at grunneier har rett til dette, så det lønner seg alltid å sjekke hva som gjelder for ditt festeforhold.

Hovedregel – KPI-justering

I utgangspunktet kan festeavgiften bare endres etter konsumprisindeksen (KPI).

Dette er kun en justering for pengeverdi, og innebærer egentlig ikke at festeavgiften øker. Regulering kan bare gjøres etter bestemte intervaller. Derfor vil utviklingen i pengeverdi som regel innebære at fester betaler noe mindre frem mot hver justering.

Hvor ofte festeavgiften kan justeres slik, følger gjerne av festekontrakten, men det må være minst 1 år mellom hver gang. Hvis det ikke står noe om det i avtalen, følger det av tomtefesteloven at det skal gå 10 år.

Engangsløft

I enkelte tilfeller kan bortfester ensidig kreve regulering av festeavgiften utover KPI-justering fra forrige endring. For fritidsboliger gjelder slike “engangsløft” i hovedsak to situasjoner:

ved forlengelse og ved avtalebasert engangsløft.

Det er ikke helt uvanlig at bortfester fremsetter krav om økning uten at det er adgang til det. Typisk fremsettes det krav om økning selv om man ikke er i en forlengelsessituasjon. Sjekk derfor hvilket rettslig grunnlag som påberopes, og om vilkårene er oppfylt.

Forlengelse

Festere av bolig/fritidsbolig trenger ikke lenger å foreta seg noe ved utløp av festetiden. Hvis det ikke kreves innløsning, vil festeavtalen automatisk forlenges. I utgangspunktet løper den også videre på samme vilkår. Det er opp til bortfester å kreve regulering.

Ved forlengelse av festeavtalen etter tomtefesteloven § 33 følger det nå av § 15 fjerde ledd at bortfester kan kreve regulering slik at festeavgiften tilsvarer 2 % av tomteverdien.

Forutsetningene er at avtalen må anses tidsbestemt, det vil si at festetiden er angitt med tidsperiode eller sluttdato og festetiden må være utløpt.

Hvor det er oppgitt et antall år, må man også prøve å finne ut når festeforholdet tok til og tiden begynte å løpe. Merk at festeavtaler inngått i perioden 1976-2001 måtte være minst 80 år, mens senere avtaler anses som evigvarende.

Selv om man etter dette må anses å være i en forlengelsessituasjon, er det et viktig unntak. Det er ikke helt uvanlig at festeavtalen gir fester rett til forlengelse, og samtidig viser til

KPI-justering. Da kan bortfester likevel ikke kreve oppregulering til 2 % av tomteverdi ved forlengelse, jf. unntaksbestemmelse i § 15 fjerde ledd siste punktum. Det var en stund uklart om det måtte følge spesifikt av festeavtalen at KPI også gjaldt ved forlengelse, men det må nå anses avklart gjennom rettspraksis at det ikke er nødvendig med en slik presisering.

Avtalebasert engangsløft – “tvillaust avtalt”

I tillegg til forlengelsessituasjonen kan det være adgang til å foreta et engangsløft i tråd med hva som er “tvillaust avtalt”. De fleste bortfestere med denne muligheten har nok allerede benyttet seg av den, så dette unntaket er ikke lenger like aktuelt.

Forutsetninger:

• festeavtalen må være inngått før 01.01.2002
• det må være “tvillaust avtalt” annen regulering, og hvordan denne skal bestemmes – typisk i samsvar med tomteverdi
• festeavgiften har ikke allerede blitt oppregulert utover KPI-justering etter 01.01.2002

Gitt at bortfester fortsatt kan kreve oppregulering til tomteverdi, må man også fastsette rentesats. I nyere rettspraksis er rentesatsen satt så lavt som 3-4 %.

Maksbeløp

Ved begge former for engangsløft vil ofte mulighetene for å øke festeavgiften være begrenset til et lovbestemt maksbeløp.

Aktuelt ved:

• forlengelse og regulering etter tfl. § 15 fjerde ledd til 2 % av tomteverdi
• avtalebasert engangsløft hvor avtalen i tillegg er inngått 26.05.1983 eller tidligere

I disse tilfellene kan årlig festeavgift være maks kr 9 000,- per dekar (1000 m²), KPI-regulert fra 01.01.2002. I 2019 utgjør det kr 12 611,- per dekar. Tomter som er mindre enn dette anses i denne sammenheng å være 1 dekar.

Innløsning

Innløsning innebærer at fester kjøper ut tomten. Ved feste av tomt til bolig/fritidshus har fester i utgangspunktet innløsningsrett, jf. tfl. § 32.

Aktuelt:

• når det har gått 30 år av festetiden – og deretter hvert 10. år for hyttetomter
• når festeperioden er utløpt

Krav om innløsning må fremsettes skriftlig senest 1 år før innløsningstiden er inne.

Merk også at det er enkelte unntak fra innløsningsretten. Det mest aktuelle er det såkalte landbruksunntaket for større landbrukseiendommer som er i drift, og hvor en betydelig del av inntektene kommer fra tomtefeste.

Innløsningsvilkår

Gitt at vilkårene for innløsning foreligger, må innløsningssum fastsettes.

Hovedregelen er at innløsning skal skje til 25 ganger årlig oppregulert festeavgift, jf. tfl. § 37.

Ved innløsning når det er mindre enn 10 år igjen av festetiden, kan bortfester kreve oppregulering etter § 15 fjerde ledd til 2 % av tomteverdi.

Ved innløsning av tidsbestemte festeavtaler inngått før 2002 kan bortfester i stedet velge at det skal skje til 40 % av tomteverdi.

Bortfester kan således velge den modellen som gir høyest innløsningssum. Hvor tomten er av lav verdi, vil hovedregelen kunne innebære innløsning til 50 % av verdi (25 X 2 %). Hvor tomten er av større verdi vil det lønne seg å kreve innløsning etter 40 %-regelen, på grunn av maksimalbegrensning for økning av festeavgift.

Spørsmål har særlig oppstått hvor det er avtalt at fester har rett til forlengelse, eller ved såkalte “rullerende” avtaler med flere forlengelser. Avtaler som gir fester rett til stadig nye forlengelser, har i nyere rettspraksis blitt ansett som “evigvarende” og dermed tidsubestemte. Det samme kan gjelde ved rett til forlengelse av en langvarig festeavtale. Fester må normalt dekke omkostningene ved innløsning, fradeling, oppmåling o.l.

Tomteverdi

Både ved regulering (utover KPI) og ved innløsning kommer spørsmålet om tomteverdi på spissen, og her er sjelden partene helt enige.

Det er viktig å kjenne til hvordan tomteverdi skal fastsettes etter tomtefestelovens regler.

Ved verdsettelsen skal det gjøres fradrag for verdiøkning som skyldes festers tiltak, f.eks. opparbeidelse av vei og etablering av vann og avløp. Det omfatter også tiltak som bortfester har utført, så lenge det er fester som har betalt for det.

Tomteverdien skal også settes med den begrensning at det kun er tillatt å sette opp de bygninger som står på tomten. Det skal altså ikke legges vekt på andre utnyttelsesmåter.

Fysisk rådighet – særlig om trær

Når festeformålet er fritidsbolig, kan man ikke føre opp noe annet enn hytte, men så lenge annet ikke er avtalt har man ellers i utgangspunktet samme fysiske rådighet som om man var eier.

Trær på tomten tilhører grunneier, og det er heller ikke uvanlig at avtalen sier noe om dette. Tross avtalefrihet kan loven i enkelte tilfeller uansett gripe inn til fordel for fester. Selv om det skulle være avtalt at fester ikke kan hugge trær på tomten, kan man kreve at bortfester i rimelig grad fjerner trær som hindrer utsikt eller på annen måte er til ulempe. Og for trær som man tvert imot gjerne vil ha stående, kan man motsette seg hogst.

Tvisteløsning i festesaker – skjønn

Selv om reglene må sies å ha blitt klarere, vil det nok fortsatt oppstå mange tvister innenfor tomtefeste. Uenighet om tomteverdi kan alene innebære at saken må avgjøres rettslig.

Med mindre partene har avtalt f.eks. voldgift, må tvist om innløsning og innløsningsvilkår avgjøres ved rettslig skjønn i tingretten.

Tilliggende rettigheter

Både hytter på festet grunn og eiertomter har gjerne rettigheter over annen eiendom, og da som regel på hovedbruket. Det mest praktiske er ferdselsrettigheter, men rett til parkering, VA-ledninger, bryggerettigheter m.m. er også vanlig.

Det som gjerne skaper problemer er at rettighetene kan være stiftet for lenge siden og uten noen klar skriftlig avtale. Da oppstår fort spørsmål om det i det hele tatt eksisterer noen rettighet, og eventuelt om innholdet av disse. I tillegg kan endret bruk skape uenigheter.

Hvor rettighetene følger av festeavtalen, vil også denne delen av avtalen trolig være regulert av tomtefesteloven. Ved innløsning, og for eiertomter generelt, vil det i stedet være snakk om bruksretter som reguleres av servituttloven.

Hva mente partene?

I begge tilfeller må det tolkes hva som er mest sannsynlig at opprinnelige parter har ment. Etterfølgende opptreden gjennom fast praksis vil ofte være et sentralt moment. Felles er også at både rettighetshaver og grunneier må ta tilbørlig hensyn til hverandre, og ikke kan endre på etablerte rettigheter uten videre.