I artikkelen fokuserer vi på rettigheter til brygge og båtplass, men de samme utgangspunktene vil kunne gjøre seg gjeldende også for andre typer rettigheter som for eksempel veiretter.
Den enkleste rettighetsformen er hvor båtplass eller brygge ligger til eiendommen du selv eier. I disse tilfellene er utgangspunktet at du som eier råder fritt over egen eiendom – med de begrensninger som følger av for eksempel friluftsloven og plan- og bygningsloven.
For eiendommer som ikke har egen strandlinje, kan det være knyttet rettigheter på annen manns eiendom. Slike rettigheter kan være verdifulle i både kroner og bruk, og det er derfor viktig både for eier og rettighetshaver å klargjøre disse forholdene. Særlig i forbindelse med salg vil dette være svært aktuelt. Vi skal se litt nærmere på noen typetilfeller.
Rettigheter til brygge eller båtplasser gis ofte som en bruksrett. Det finnes et utall ulike varianter av bruksretter, og innholdet i den enkelte bruksrett kan ha stor betydning for både den som har rettigheten og den som eier eiendommen bruksretten hefter på.
Bruksretter beror ofte på en avtale mellom ulike parter, men kan også være hevdet. I Norge er utgangspunktet at det er formfrihet med hensyn til å inngå avtaler. Dette innebærer at muntlige avtaler vil kunne være like bindende som en skriftlig avtale. Muntlige avtaler kan imidlertid by på bevismessige utfordringer, og det vil derfor være en stor fordel å både nedfelle en skriftlig avtale og i tillegg tinglyse avtalen. En tinglyst avtale vil gi både rettighetshaver og -giver større trygghet og forutsigbarhet overfor tredjemenn, og i så måte kunne ha større verdi.
En typisk problemstilling som oppstår i forbindelse med bruksretter er hva rettigheten innebærer. Hvor mange båter omfatter båtplassen(e)? Og kan gjestene dine bruke bryggen du har bruksrett til? Et annet eksempel på en vanlig problemstilling er hvem som er rettighetshaver. Er rettigheten gjort personlig slik at den ikke kan overdras til andre, eller følger den videre til rettighetshaverens etterkommere ved dennes død? Et annet spørsmål som typisk oppstår, er rettighetens varighet. Er rettigheten evigvarende eller tidsbegrenset, og hva skjer når eiendommen selges? For å avgjøre det nærmere innholdet i den aktuelle retten, må rettighetsgrunnlaget tolkes og vurderes.
I noen tilfeller er det også gitt kollektive rettigheter til en gruppe eiendommer eller personer innenfor samme område. Eksempelvis hvor en grunneier har gitt fem naboeiendommer rett til å anlegge brygge og ha båtplass på sin eiendom. De fem naboeiendommen vil i et slik tilfelle eie bryggen i et sameie. Dette vil igjen legge føringer for bruken av bryggen og båtplassene, og må vurderes blant annet ut fra sameielova eller sameiets vedtekter om slike er fastsatt.
Rettigheter til både brygge og båtplass kan være gull verdt. I havet blant mulige rettighetsvarianter er det imidlertid ikke alltid like lett å navigere. Dersom du som hytteeier enten har rettigheter til brygge eller båtplass selv, eller gir noen andre slike rettigheter, kan det være lurt å sette seg godt inn hva rettigheten innebærer og hvilken betydning dette har for deg.
Deloitte Advokatfirma
Deloitte Advokatfirma er et av Norges største forretningsjuridiske advokatfirmaer, med 200 profesjonelle medarbeidere med spisskompetanse innen fast eiendom, transaksjoner, skatt og avgift samt annen forretningsjus.
Tina: tklakegg@deloitte.no
Thorvald: tnyquist@deloitte.no
