Forkjøpsrett til fritidseiendom

Forkjøpsretter kan være verdifulle, og den rettslige reguleringen av forkjøpsretter er derfor nyttige å kjenne til.

Hva er en forkjøpsrett?

Forkjøpsrett er den vanligste type løsningsrett. En løsningsrett er en rett noen har til å overta en eiendom på et senere tidspunkt. Forkjøpsrett er en rett til å overta en eiendom når eiendommen blir solgt eller skifter eier på annen måte. 

Forkjøpsrettens rettslige grunnlag

En forkjøpsrett kan ha ulike rettslige grunnlag. En måte å etablere forkjøpsrett på er gjennom avtale. I så fall vil ofte forkjøpsretten ligge som en tinglyst heftelse på eiendommen. Dersom en eiendom ligger i et sameie, følger det av sameielovens § 11 at sameierne har forkjøpsrett dersom en part selger sin sameieandel. I borettslag kan forkjøpsrett til fordel for de øvrige andelshaverne være vedtektsbestemt. 

Lov om løysingsrettar

Når man skal vurdere innholdet av en forkjøpsrett, er det naturlige utgangspunktet å se hen til stiftelsesgrunnlaget – enten dette er avtale, lov eller vedtekter. I tillegg finnes det en lov som regulerer løsningsretter, herunder forkjøpsretter, kalt lov om løysingsrettar (løysingslova). Loven er i utgangspunktet fravikelig, dvs. at det kan avtales andre løsninger enn det som følger av loven, men den inneholder også enkelte bestemmelser som er ufravikelige. Disse ufravikelige bestemmelsene gjelder selv om man har avtalt noe annet.

Personlig eller reell forkjøpsrett

En viktig sondring når det gjelder forkjøps-retter, er hvorvidt forkjøpsretten er såkalt “personlig” eller “reell”. Denne sondringen peker på hvem som er rettighetshaveren. Dersom forkjøpsretten er personlig, er det en bestemt person som er rettighetshaver. Dersom rettighetshaver dør, vil typisk forkjøpsretten bortfalle. Personlige forkjøpsretter kan være naturlig å etablere der partene har særlige tilknytningsforhold til fritidseiendommen, eksempelvis internt i en familie. Dersom forkjøpsretten er reell, er det en rettighet knyttet til en eiendom, og det er den som til enhver tid eier av eiendommen som er rettighetshaver.

Varighet på forkjøpsretter

Det er mange som ønsker at en forkjøpsrett skal være livsvarig. Personlig forkjøpsrett kan imidlertid kun gjelde for 25 år jf. løysingslova § 6. Bestemmelsen er her ufravikelig. Bestemmelsen har likevel et unntak. Begrensningen i varighet ikke gjelder for forkjøpsretter som ligger til fast eiendom, såkalte reelle forkjøpsretter, når retten gjelder grunn som er utskilt fra eiendommen eller som er egnet til å slås sammen med den. 

Begrensninger i adgangen til å omsette forkjøpsretter

En annen praktisk viktig regulering av forkjøpsretter følger av løsningslovens § 7 første ledd. Denne bestemmelsen fastsetter at personlige forkjøpsretter ikke kan overføres eller gå i arv. For reelle forkjøpsretter, altså forkjøpsretter som ligger til fast eiendom, skal forkjøpsretten følge med eiendommen ved salg. Slike forkjøpsretter kan derfor ikke overdras uavhengig av eiendommen. 

En annen viktig og ufravikelig begrensning er at forkjøpsretter ikke kan gjøres gjeldende ved rettsovergang til visse typer nærstående, eksempelvis ektefelle eller livsarving. Dette betyr at selv om det skjer en overdragelse, som normalt ville medført at forkjøpsretten kunne blitt gjort gjeldende, kan dette ikke gjøres dersom mottaker av eiendommen er nærstående. 

Forhåndstilbud

Det kan ofte oppleves som negativt å ha en eiendom som det hviler en forkjøpsrett på. Ved et salg kan en forkjøpsrett virke avskrekkende for potensielle kjøpere, da de kan risikere å ikke få eiendommen, selv om de har tilbudt den høyeste prisen. En mulighet for å imøtegå dette er å gi et såkalt forhåndstilbud. Et slikt forhåndstilbud innebærer at eier/selger gir forkjøpsrettshaverne et skriftlig tilbud om å overta eiendommen på bestemte vilkår. Dersom forkjøpsrettshaverne ikke aksepterer tilbudet, og tilbudet er utformet i tråd med kravene i løsningslovens § 10, kan eiendommen fritt avhendes til like eller strengere vilkår som fremkom av tilbudet. I praksis vil det normalt si lik eller høyere salgssum. Å gi slike forhåndstilbud kan likevel være risikabelt fordi 

man ikke har prøvd eiendommen i markedet og således kan gå glipp av en budrunde. 

Hva utløser forkjøpsretten?

Dersom man har en forkjøpsrett, må man være klar over hvilke begivenheter som utløser forkjøpsretten. Dette beror på hvilket grunnlag overdragelsen har. Ved salg og andre avtalebaserte overdragelser utløses forkjøpsretten ved bindende avtale. Ved arv er det arvefallet som utløser forkjøpsretten. Ved tvangssalg er det tidspunktet da kjennelsen om tvangssalg er truffet.

Frist for å gjøre løsningskravet gjeldende

Grunnen til at det er viktig å ha et bevisst forhold til hvilke begivenheter som utløser forkjøpsretten, er at det er lovbestemte frister for å gjøre forkjøpsretten gjeldende. Den alminnelige fristen er 6 måneder etter at man fikk eller burde fått kunnskap om begivenheten som utløste arvefallet. Denne seksmånedersfristen kan imidlertid kortes ned. En av partene i overdragelsen av eiendommen kan gi forkjøpsrettshaverne et skriftlig varsel med en frist på to måneder, og da er det dette som er fristen for å gjøre forkjøpsretten gjeldende. Dersom forkjøpsretten ikke gjøres gjeldende innen disse fristene, kan den ikke gjøres gjeldende ved denne overdragelsen – og heller ikke senere. 

Om løsningskravet

Krav om å få overta eiendommen med grunnlag i en forkjøpsrett (løsningskravet) skal fremsettes skriftlig. Ved ordinært salg skal den fremsettes til både kjøper og selger. Er grunnlaget arv, skal det fremsettes overfor tingretten dersom det ikke er et privat skifte. Dersom det er et privat skifte skal kravet fremsettes til arvingene. 

Løsningssummen

Dersom det er løsningskravet er utløst ved ordinært salg, skal løsningssummen settes til den prisen eiendommen ble solgt for. Dette gjelder ikke vis den åpenbart er solgt til underpris, eller har skiftet eier ved arv, gave eller bytte. I så fall skal løsningssummen normalt settes til omsetningsverdien. Dette følger av løsningslovens § 19. Denne bestemmelsen er imidlertid fravikelig, og det kan være avtalt en annen måte å fastsette løsningssummen på. I avtalen som etablerer forkjøpsretten kan det eksempelvis avtales en fast sum. Dersom det er avtalt en fast pris, skal det også betales for verdiøkning av særlige påkostninger som er gjort etter at prisen ble avtalt. Dersom det er mer enn 10 år siden en fast pris ble avtalt, eller det har skjedd en særskilt stor endring i prisen, kan fastprisen reguleres i tråd med markedsutviklingen. 

Enkelte råd

Som det fremkommer over er det et rettslig rammeverk som regulerer forkjøpsretter. Dersom man i ulike sammenhenger må forholde seg til forkjøpsretter, er det enkelte generelle råd som kan gis.

Dersom du skal etablere en forkjøpsrett på en eiendom, er det viktig å sørge for at avtalen er klar, og at de sentrale punktene avklares på en tydelig måte. De viktigste punktene i en forkjøpsrett er typisk om rettigheten skal være personlig eller reell, hvor lenge den skal vare og om det skal avtales en bestemt pris eller annen mekanisme for prisfastsetting. I tillegg anbefales det at forkjøpsretten tinglyses på eiendommen. 

Dersom du skal selge en eiendom med forkjøpsrett, må du ta stilling til om du vil gi forkjøpsrettshaverne et forhåndstilbud. Om dette er hensiktsmessig, beror på den konkrete eiendom, salgssituasjon og markedssituasjon. Dersom det ikke er gitt forhåndstilbud og eiendommen selges, er det hensiktsmessig å sende et skriftlig varsel til rettighetshaverne etter salget, slik at fristen til å gjøre gjeldende forkjøpsretten reduseres til to måneder. 

Dersom du har en forkjøpsrett over annen eiendom og er interessert i å gjøre forkjøpsretten gjeldende, er det viktig å være bevisst på de situasjoner som utløser forkjøpsretten. Du må også fremsette løsningskravet skriftlig innen gjeldende frister. Dersom man fremsetter et løsningskrav, vil det regelmessig gå noe tid før eiendommen kan overtas.  Etter loven skal dette skje innen rimelig tid, men her kan partene bli enige om hensiktsmessige løsninger. Det er grunn til å være oppmerksom på at den som gjør gjeldende et løsningskrav, er forpliktet til å stille sikkerhet for kjøpesummen frem til oppgjøret er gjennomført.