En investering i fritid som også gir god avkastning

Tore Solberg, hyttemegler i Eiendomsmegler 1 Sandefjord

Tore Solberg, hyttemegler i Eiendomsmegler 1 Sandefjord

1. Hva tenker du om hyttemarkedet ved sjøen i Vestfold i 2024?

– Jeg tror det er lysere utsikter i år enn i fjor. Altså, at det blir et bedre marked i år. Folk har mer tro på fremtiden i dag. De tror at økonomien går oppover. Vi har fått såpass mange signaler nå at renta skal nedover og ikke opp. Folk anser at renten nå er på topp. Flere vil derfor begynne å vurdere kjøp av hytte nå enn i fjor.

2. Vil det bli en bedring i løpet av 2024?

– Folk føler som sagt at økonomien er i bunn nå. Noen vil da benytte anledningen til å kunne gjøre et godt kjøp, før de andre som venter på at økonomien skal bli bedre kommer. Dermed vil både boligpriser og hyttepriser også øke fremover. Jeg tror derfor vi vil få en økende mengde folk som ser etter hytter og drar på visninger. Det har vi allerede sett tegn på. Vi merker at folk er fremoverlente og på. Flere av de aller rikeste som har kontaktet oss nå er nesten desperate etter å kjøpe, mens de i fjor var mer nedpå og avventende.

3. Hva tror du om markedet de neste 5 årene?

– Jo, det vil være ganske greit etter min mening. Hytter i Vestfold har bestandig vært attraktive. Det var de eiendommene som holdt seg best i krisen fra 1987 til 1993. På fjellet bygges det tusenvis av hytter, mens godt beliggende hytter ved sjøen er vanskelig å få tak i. Når tilbudet er begrenset og etterspørselen er stor vil prisene gå opp.

4. Hvordan ser du på en slik hytte som et investeringsobjekt framover?

– Det er og blir en god investering. Vestfold har en meget god beliggenhet. Ei dyr hytte i Vestfold med god beliggenhet vil alltid være den beste investeringen etter min mening.

Vestfold har en veldig god beliggenhet i forhold til Oslo. Det er halvannen times kjøretid. Vi har mange Oslo-kunder. Her får du en helt annen mulighet enn hvis du har hytte på Sørlandet hvor du ofte kun bruker den maks tre måneder om året. Ei hytte i Vestfold ligger i kort kjøreavstand fra Oslo, og kan brukes oftere. Må du inn en tur for et møte er det ikke lange veien fra hyttekontoret for eksempel.

En hytteinvestering er sikrer enn aksjemarkedet spør du meg. La oss si at du putter 10 millioner kroner inn i ei hytte. Putter du 10 millioner kroner i aksjer kan du aldri selge skattefritt. Ei hytte kan du som regel selge skattefritt etter bare fem år, så sant du oppfyller fritaksreglene og det gjør de fleste. Og så er det veldig gunstig i forhold til formuesskatten (lav ligningsverdi).

En del ser jo også på feriebolig i utlandet som Spania. Det vil jeg si er uforutsigbart, det er usikkerhet forbundet både med valuta- og skatteproblematikk blant annet. Og det å ha en eiendom i utlandet kan også medføre andre bekymringer i forhold til vannlekkasjer, innbrudd, med mer. Og så må du gjerne ha råd til vaktmester for vedlikehold samt flybilletter. Etter min mening er ei sjøhytte i Vestfold en mye sikrere investering.

Det er stort sett byggeforbud i strandsonen. Så det bygges veldig lite nytt i Vestfold. Det sier seg nesten selv da at ei sjøhytte med god beliggenhet er en meget lukrativ investering.

Jan Ludvig Andreassen, sjeføkonom i Eika Gruppen

Jan Ludvig Andreassen, sjeføkonom i Eika Gruppen

1. Hva tenker du om hyttemarkedet ved sjøen i Vestfold i 2024?

– Jeg er veldig optimistisk. Ikke nødvendigvis fordi vi får så sterk prisvekst, til det er rentene pt for høye, husholdningene for deprimerte, og tilbudet av hytter for stort. Men nettopp fordi rentene er unormalt høye vil de falle tilbake til et eller annet mer normalt nivå. Ekspertene er usikre på akkurat hvor dette nivået er, men ned skal vi på rentene. Det i en situasjon hvor kronekursen er lav, og prisoppgangen på fritidseiendom langs Middelhavet har vært sterk. Alt annet like ligger det derfor an til at Sjøhytter får en fin prisvekst i sommer.

Husholdningene er også usikre på hvor lang tid det tar å komme tilbake til ‘normalen’ for norsk økonomi, men hvert år fremover vil husholdningenes inntekter øke med om lag 5 prosent i året, slik vi hadde det i både 2022 og 2023. Tenk det, i 2025 vil lønningene for hvermansen være 25 prosent høyere enn de var i 2020, med rentene på vei ned.

2. Vil det bli en bedring i løpet av 2024?

– Tiden er kontinuerlig, men vi avgir prognoser for bestemte år. En litt meningsløs øvelse. Det man kan være trygg på er at norske fritidseiendommer langs sjøen stiger om lag som lønnsveksten over tid. For å slå et vidt bånd kan vi angi 0-10 prosent i året, med en trendvekst på 5. Da vil hytteprisene i attraktive områder doble seg hvert fjortende år.

3. Hva tror du om markedet de neste 5 årene?

– Nok en gang skal en være forsiktig med å tidfeste en prisutvikling. Men du kan gjøre et tankeeksperiment. Tenk deg at folk gradvis blir rikere, i et tempo på fem prosent per år. Hvordan skal hytteprisen kontinuerlig falle? Bare hvis folk ønsker mindre fritid desto rikere de blir. Og akkurat det er vel lite sannsynlig, eller hva?

4. Hvordan ser du på en slik hytte som et investeringsobjekt fremover?

– Selv om prisene i gjennomsnitt gradvis stiger vil noen hytter kunne være dårlige investeringsobjekter. Ikke alle hytter stiger like mye, og rentene er nå langt høyere enn før. Skatter, avgifter og vedlikeholdskostnader går aldri ned, bare opp. Nei, hytter kan stort sett kun regnes hjem som en god investering hvis du sparer penger på turer til Hellas og Granca fordi du bruker den mye. Men dessverre, som alt annet fint i livet, så koster det noe!

Øystein Dørum, direktør samfunnsøkonomi NHO

Øystein Dørum, direktør samfunnsøkonomi NHO

1. Hva tenker du om hyttemarkedet ved sjøen i Vestfold i 2024?

– Jeg tror hyttemarkedet generelt vil være trått også i 2024, og også i Vestfold. Det er ikke utsikter til særlig høy inntektsvekst i år, og renten vil trolig holde seg høy til over sommeren.

2. Vil det bli en bedring i løpet av 2024?

– Kanskje. Dersom den generelle prisveksten kommer ned i løpet av året, slik vi og de fleste andre venter, er det grunnlag for rentekutt til høsten. Det at rentetoppen er nådd, kan gjøre at de som har sittet på gjerdet blir tryggere på å kjøpe. Men noe kraftig oppsving er det liten grunn til å vente.

3. Hva tror du om markedet de neste 5 årene?

– Hytter ved sjøen er et knapt gode. Det tilsier at prisveksten minst bør være på linje med inntektsveksten. I tillegg skal renten ytterligere noe ned de nærmeste årene.

4. Hvordan ser du på en slik hytte som et investeringsobjekt framover?

– Jeg har feriert ved sjøen i Vestfold i over 60 år, og for meg personlig er en sommerhytte i Vestfold en investering i eget velvære og gode minner. Men først og fremst det. Er man mest opptatt av høyest mulig risikojustert avkastning bør man putte pengene i brede aksjefond.

Harald Magnus Andreassen, sjeføkonom i SpareBank1 Markets

Harald Magnus Andreassen, sjeføkonom i SpareBank1 Markets

– Jeg synes spørsmålene henger litt sammen og at man må se dette i en stor sammenheng derfor svarer jeg litt generelt på disse spørsmålene.

Renteoppgangen, både korte og lange renter, fra det laveste nivået i historien, har endret alle regnestykker for verdien av eiendom, over hele verden, også for fritidsboliger i Vestfold. De korte rentene er drevet opp av sentralbankenes kamp mot inflasjonen, og de korte rentene vil trolig komme noe ned når prisveksten nå kommer ned. Men det ventes ikke noe sted at rentene kommer ned til de de lave nivåene vi hadde i årtiet før rentene ble satt opp. Det er ikke fordi det ventes at pris- og lønnsveksten blir høyere enn før, men at rentene må være mer normale for å hindre at inflasjonen blir for høy. Det betyr at det i alle markeder ventes at realrentene vil være mye høyere enn vi har vært vant med. Penger vil altså ikke være gratis lenger.

Denne økte kapitalkostnaden vil over tid trolig presse alle tomtepriser ned, slik vi allerede har sett gjenspeilt i prisfallet på næringsbygg. Det var jo de rekordlave renter som førte til at prisene på all eiendom hvor tomten er viktig for prisen, steg kraftig. Du må nok legge til grunn at den reelle kapitalkostnaden på lang sikt, enten du tar penger ut av banken eller låner pengene, har steget med rundt 2 prosentpoeng. Jeg har da lagt til grunn at sentralbankene kommer til å kutte sine renter de neste par årene, slik markedene nå priser inn.

Hva betyr det at vi må legge til grunn en høyere kapitalkostnad enn før? Jo, at den årlige kostnaden for å sitte på en fritidsbolig på 5 millioner kroner stiger med rundt 80.000 kroner, etter skatt.

I dag, før Norges Bank har begynt å kutte rentene, har selvsagt de samlede rentekostnadene steget mer enn det, enten du har lånt pengene eller bruker egenkapital (som du ville ha fått avkastning på i bank eller andre investeringer). I 2024 vil renteutgiftene (eller tapte renteinntekter) for en fritidsbolig på 5 millioner kroner være om lag 200.000 kroner årlig, fra rundt 60.000 kroner da renten var på det laveste. I forhold til en normal familieøkonomi, er dette selvsagt en kraftig oppgang. Det blir selvsagt akkurat tilsvarende mindre penger å bruke på alt annet i denne verden, som også gir glede og nytte i livet. I tillegg har selvsagte rentekostnadene for den boligen de fleste eiere av fritidsboliger har, steget tilsvarende. Jeg tror dette gradvis vil «sige inn» i folks vurderinger hvor mye de er villige til å betale for en fritidsbolig.

Illustrasjonsfoto

Det samme gjelder selvsagt i høyprissegmentet. Kapitalkostnaden etter skatt for en fritidsbolig på 20 millioner kroner har nå kommet opp i rundt 800.000 kroner i året. Altså, du kunne ha brukt nesten én millioner kroner i året på andre ting, om du ikke eide fritidsboligen. Selv for «halvrike» investorer, advokater og godt betalte konsulenter, er dette et ganske høyt beløp.

Basert på det som foreligger av prisstatistikker for fritidsboliger, har prisfallet vært mindre enn løftet også i de langsiktige kapitalkostnadene skulle tilsi. Basert på det, tviler jeg på at i alle fall dyrere fritidsboliger hvor tomtegrunnen utgjør en viktig del av prisen, vil være spesielt attraktivt som pengemessig investering, gitt alle andre investeringer som gir bedre avkastning enn før.

Men penger er heldigvis ikke alt, i alle fall for de som har nok av dem. For de aller fleste er heller ikke en fritidsbolig en investering som man skal bli rik på, men en investering som gjør godt for kropp og sjel, med familie og venner. For de som har penger til overs, og ikke trenger de inntektene andre investeringer ville ha gitt dem, fremstår for mange en fritidsbolig som en «god investering i livskvalitet».

Og på lang sikt, vil knapphet på attraktive tomter føre til økte priser på disse stiger raskere enn prisveksten – men trolig fra et lavere nivå enn i dag. Klimamessig ligger det også an til at det blir mer attraktivt å ha ferie i mer tempererte strøk enn i der hvor sommertemperaturene trolig blir ubehagelig høye. Den korte reiseavstanden fra Oslo-området til Vestfold er selvsagt en fordel som ingen kan ta fra fylket!