Nyttige tips til deg som skal selge eller kjøpe hytte

Hva er viktig for deg som skal selge hytte?

Alle ønsker seg en høyest mulig salgssum når de skal selge hytten, men dette ønsket må ikke gå på bekostning av god og relevant informasjon.

Etter loven har du som selger ansvar for skjulte feil og mangler, det vil si forhold som ingen kan se eller vite om under salgsprosessen. Kjøper du boligselgerforsikring, slipper du eventuelle kostnader og utgifter for skjulte feil og mangler.

Mari Myrvollen, Advokat

Frida Furset, Boligselgerforsikring, avdelingsleder

Uansett om du kjøper boligselgerforsikring eller ikke, er det viktig at du forbereder deg før salget. Her er våre tips:

1. Ta deg god tid når du fyller ut egenerklæringsskjemaet

I egenerklæringen skal du informere om alt du kjenner til om hytten. Både informasjonen du fikk da du kjøpte hytten, og om forhold som du har oppdaget eller blitt klar over etter at du overtok.

Alle som er formelle eiere av hytten skal signere på en felles egenerklæring. Vi anbefaler dere å samarbeide om utfylling og dokumentasjon, og at dere tar dere god tid.

Husk å fylle ut skjemaet før bygningssakkyndig kommer på befaring, og last gjerne opp relevante dokumenter om hytten, slik at bygningssakkyndig kan gjøre en raskere og bedre jobb når hen er på befaring.

Eksempler på informasjon det kan være nyttig å ta med:

• Hvis du hadde mus på loftet på hytten i 2015, men ikke har sett eller hørt mus senere, så informerer du om nettopp det.
• I januar 2024 har det mange steder vært mer snø og kaldere enn normalt. Kanskje sprakk et vannrør eller det oppsto lekkasje i et vindu der snøen lå høyt oppover vinduskarmen. Selv om dette bare har skjedd én gang, og kanskje aldri skjer igjen, må du informere om dette. Opplys også hvis du var i kontakt med forsikringsselskapet ditt i forbindelse med skaden. Kjøpere opplever det som trygt hvis en forsikring har bidratt i skadesaken.
• Hvis du kjenner til endringer i hytteforeningen, mulig økte kostnader til brøyting, graving til fiber eller lignende, må du informere om dette.

2. Forbered hytten til befaring

Før bygningssakkyndig kommer på befaring, er det viktig at du vasker sluket ordentlig, dette skal det tas bilde av. Bygningssakkyndig sender ofte ut en fullstendig liste over hva du må forberede før befaring. Det er viktig å gå nøye gjennom denne listen.

Hvis brannslukningsapparatet ditt er eldre enn 10 år, får du en dårligere tilstandsgrad på punktet branntekniske forhold. Det kan derfor lønne seg å kjøpe et nytt før bygningssakkyndig kommer på befaring. Bygningssakkyndig må få tilgang til all relevant dokumentasjon for arbeid som er gjort på hytten. Hvis bygningssakkyndig for eksempel ikke får se samsvarserklæringene for arbeidet som er gjort på det elektriske anlegget, fører dette i seg selv til en dårligere tilstandsgrad på det elektriske anlegget.

Det er også viktig å rydde før befaring, slik at bygningssakkyndig kommer til og får undersøkt alle deler av hytten. Hvis du har lagd adkomstvei til hytten er det viktig at du har tinglyst rettigheten. Dette for å unngå at det oppstår en konflikt med grunneier etter at ny eier har overtatt hytten. Slike konflikter er ofte krevende for de som står i det.

3. Vær tilstede på befaring

Vi anbefaler og oppfordrer deg til å være til stede på befaringen, det vil gjøre arbeidet til bygningssakkyndig enklere og det kan gi bedre kvalitet på tilstandsrapporten. Husk likevel å gi bygningssakkyndig rom, slik at hen kan jobbe i fred og ro.

Selv om du kanskje har en nyere hytte, kan det hende at du får en høyere/dårligere tilstandsgrad på bygningsdeler. For eksempel bygges det flere nyere hytter med panel eller tømmervegger på badet. Hvis du har et slikt bad, kan det hende at bygningssakkyndig blir nødt til å gi badet, eller deler av badet, TG 3 (høyeste, mulige tilstandsgrad). Årsaken til dette er at hen må følge forskriften når hen setter tilstandsgrad, og forskriften krever blant annet at det er fuktsikring på vegger i dusjsone, bak servant og ved toalett.

4. Si ifra hvis du oppdager forhold ved hytten etter at den er lagt ut for salg

Hvis det har skjedd endringer på hytten etter at du la den ut for salg, er det viktig at du sier ifra til eiendomsmegler så raskt som mulig. Dette er viktig for at potensielle kjøpere skal få informasjonen du har, uansett om det er stort eller lite. Kanskje dukket det opp fuktmerker eller muselort da du tømte og vasket hytten før salg. Hvis du har kjøpt boligselgerforsikring, kontakt selskapet du kjøpte den av, så får du hjelp. Hvis du ikke har kjøpt boligselgerforsikring, kan du kontakte eiendomsmegleren din.

Hva er viktig for deg som skal kjøpe?

1. Les salgsoppgaven, tilstandsrapporten og egenerklæringsskjemaet før du går på visning, og i alle fall før du gir bud

Selv om bildene i annonsen gir inntrykk av å være drømmehytten, er det viktig at du leser salgsdokumentene nøye. Her finner du viktig informasjon om kommunale forhold, om søknader knyttet til hytten er godkjent, eventuelle avvik utvendig og innvendig på hytten, og andre forhold som kan ha betydning for deg som hyttekjøper. Uavhengig av om det er en ny eller gammel hytte eller fritidsleilighet, er det viktig å sette seg inn i salgsdokumentene før du legger inn bud, og tenke over hvor langt du er villig til å strekke deg for drømmehytten.

2. Vær nysgjerrig under visningen

Vi anbefaler å alltid dra på visning. Det å kjøpe en hytte usett øker sjansen for overraskelser og ubehageligheter etter kjøpet. Vi anbefaler deg derfor å være nysgjerrig, sammenligne informasjonen fra tilstandsrapporten opp mot det du faktisk ser og stille spørsmål.

Husk at du alltid kan ringe både bygningssakkyndig som har skrevet tilstandsrapporten og megler for utdypende informasjon.

3. Undersøk tomteforhold og tomtegrenser

Det er viktig å sette seg godt inn i hvilke rettigheter du har til utnyttelse av tomten, hvor tomtegrensen går og hvilke regler som gjelder i den kommunen hytten befinner seg i. Kanskje du allerede på visning ser et par trær du ønsker å fjerne?

Står hytten på festet tomt, eller er det eiet tomt? Hvis du eier tomten har du flere rettigheter enn ved festetomt. Det er lurt å sette seg inn i tomtefesteavtalen, særlig varigheten på avtalen, årlige kostnader og justering av årlige kostnader for leie av tomten.

4. Skal du kjøpe hytte ved sjøen?

Hvis du har eller planlegger å kjøpe båt, er det viktig å undersøke om det følger med en båtplass. Selv om tidligere eier hadde båtplass, er det ikke sikkert at denne følger med ved hyttekjøpet. Hvis det er leieavtale knyttet til båtplassen, kan det være andre foran deg i køen for å leie denne.

Hytter som ligger ved sjøen kan være utsatt for kraftig vær, vind og saltvann. Det er derfor viktig å undersøke når hytten sist ble malt utvendig, tilstanden på isolasjonen eller hvor gamle vinduene er. Dette vil gi deg god informasjon om kommende behov for vedlikehold.

Spør selger om erfaring eller tips for å unngå skader ved kraftig vind hvor det er aktuelt.

5. Skal du kjøpe en eldre hytte?

Eldre hytter er bygget etter andre krav enn dagens hytter. Hvis du kjøper en eldre hytte som har innlagt vann, er det ekstra viktig å stenge vannet ved avreise og sørge for at det står på nok varme til at rørene ikke fryser. La innvendige dører og dører til skap med vannrør stå åpne når du forlater hytten slik at varmen blir fordelt i hele hytten.

Det er også viktig å undersøke hvor vann fra vask og toalett tar veien fra hytten. Er det felles vann- og avløpsnett, eller har hytten septiktank? Hvis den har septiktank, anbefaler vi at du undersøker størrelsen/dimensjoneringen på anlegget. Dette er viktig for å avklare om septikanlegget tåler bruken som du og din familie ønsker.