Advokatene i Help svarer på hyttespørsmål

1. Da vi kjøpte hyttetomta av grunneier i 1968 hadde vi flott utsikt til sjøen og sol fra morgen til kveld. Nå ser vi ikke sjøen lenger, og sola går ned klokken 18. Alle trærne som skygger for sol og utsikt ligger på grunneiers eiendom. Grunneier, som er barnebarn til han vi kjøpte av, forlanger 300.000 kroner for å hogge dem. Kan han det?

Svar: Dette er et spørsmål om rettigheter etter naboloven, ikke om pris. Naboloven har en særbestemmelse om trær i § 3, mens § 2 i korte trekk sier at naboer ikke skal påføre hverandre urimelig ulempe. Utgangspunktet er at trær som står nærmere opparbeidet del av nabotomta enn en tredel av høyden kan rammes av § 3. (f.eks. et ni meter høyt tre som står nærmere enn tre meter). Det blir uansett en interesseavveining mellom den enes behov for å beholde trærne, og den andres behov for å få dem fjernet. I mange tilfeller kan en rimelig løsning være å beskjære grener eller tynne ut ved felling av enkelte trær. Dersom du ikke kan kreve trærne fjernet, kan dere i stedet forhandle om pris og inngå en avtale. Prosessrisiko på begge sider kan gi grunnlag for en avtale begge kan leve med. Ofte kan det lønne seg å tilby seg å dekke kostnadene til felling og bortkjøring selv, men sørg i så fall for å ha en skriftlig avtale før du setter i gang. Ta også høyde for at det vil gro igjen etter hvert.

2. Naboen vår i syd plantet et morelltre foran vår hytte i 1975. Det medfører at vi har mista utsikten til sjøen og flere netter er det et helvetes spetakkel fra måker som ribber treet. Kona mi, som er mest diplomatisk, har prøvd å snakke med naboen for å få dem til å beskjære treet, uten å lykkes. Hva kan vi gjøre?

Svar: Spørsmålet ligner det foregående, men i tillegg til tapt utsikt kommer støy fra måkene. Domstolene vektlegger hva folk flest vil bli sjenert av. Normalt tillates frukttrær, og disse tiltrekker seg fugler. Grener som krysser tomtegrensen, kan nok her uansett beskjæres. Etter naboloven § 12 skal imidlertid naboen først varsles. Generelt er det likevel slik at vegetasjon som gror til med tiden, er enklere å gjøre noe med enn skogen som “alltid” har vært der. Se også svaret over.

3. Vi har i alle år hatt bryggeplass på en brygge bestefar bygde i 1965 etter tillatelse fra grunneier den gang. Dagens grunneier nekter oss nå å bruke denne brygga, da vi verken har noen
tinglyst rett til dette eller annen dokumentasjon. Kan han det?

Svar: Rettighetens innhold må tolkes, og for hvem den gjelder. Dette kan være vanskelig når ingenting er skrevet ned. At det har vært en avtale, synes lite tvilsomt ettersom din bestefar fikk bygge brygga. Spørsmålet er om brygga kun var ment til bruk for din bestefar, eller også hans etterkommere. Ei brygge bygges jo gjerne for å vare. Dette kan brukes som holdepunkt for at rettigheten ikke var personlig, men tilligger eiendommen dere har overtatt som en varig rett. Tinglysing spiller bare en rolle hvis dagens grunneiere har kjøpt eiendommen i god tro om at de også overtok brygga, så det er nok ikke avgjørende her. Manglende skriftlig avtale kan også avhjelpes av hevd. For synlig innretning, som en brygge jo er, er hevdstiden 20 år.

4. Vi har i alle år siden 1975 parkert to biler rett utenfor tomtegrensen vår etter muntlig avtale med tidligere grunneier. Nå er denne biten, pluss litt til, solgt uten vårt vitende til naboen i nord som nå nekter oss å parkere der, alternativt at vi inngår en leieavtale med 5.000 kroner pr år. Kan han det?

Svar: Hvis du ikke kan dokumentere en slik rettighet, kan det være vanskelig å sannsynliggjøre at parkeringen bygger på avtale, og ikke kun på tålt bruk. Dersom du kan sannsynliggjøre at du hadde en avtale om varig, vederlagsfri bruk, kan ikke ny eier uten videre oppheve rettigheten. Ettersom det er naboen i nord som har overtatt arealet, antas det at han kan ha vært kjent med deres parkering. I så fall kan han vanskelig sies å ha vært i god tro. Uten bekreftelse fra tidligere grunneier, synlig avmerking e.l., kan dette likevel bli vanskelig. Hvis grunnlaget virker tynt, kan det være grunn til å forhandle om en avtale.
Parkering i hytteområder kan være gull verdt.

5. Grunneier har i vår festekontrakt forkjøpsrett til hytta. Vi kjøpte hytta i 1989, og da benyttet han den ikke. Kan han det? (Ville det vært noen forskjell om det hadde vært i 1996?)

Svar: Det er vanlig at grunneier betinger seg forkjøpsrett til festetomter. Om forkjøpsretten er i behold må tolkes. Den kan være det selv om festeretten har blitt overdratt tidligere. Det som her er sikkert, er at forkjøpsretten ikke bortfaller som følge av bestemmelse om lengstetid på 25 år i løysingslova § 6, jf. § 23. Det er her gjort unntak hvor forkjøps-retten gjelder tomt som er utskilt fra grunneiers eiendom, eller hvor tomtene er egnet til å slås sammen. Det spiller således ingen rolle om hytta er kjøpt i 1989 eller 1996. (I festeforhold er det ikke alltid gitt at de samme kontraktsregler kommer til anvendelse, som i kontraktsretten for øvrig. Rettspraksis viser at lovregler om forkjøpsrett passer dårlig i festeforhold p.g.a den spesielle avtalekonstruksjonen. )

6. Kommunen har pålagt hele vårt vellag, som har felles kloakk, om å utbedre kloakkavløpet. Vi har nå mulighet å få et nytt felles anlegg til det kommunale nettet. Imidlertid må vi da grave over flere eiendommer, og nå har en grunneier satt seg på bakbeina og vil ikke la oss grave over hans eiendom. Kan han det? Hva bør vi gjøre?

Svar: Det bør først sjekkes om vellagets vedtekter kan inneholde bestemmelser om at alle grunneiere er forpliktet til å være med på denne type felles løsninger. Vellet må i alle tilfeller ha et rettslig grunn-lag for å kunne grave på annen manns eiendom. Hvis de ikke har det gjennom avtale, må det vurderes om det er nødvendig å ekspropriere rett til å legge rør over denne eiendommen, eller om det finnes alternative løsninger. Rør bør uansett legges til minst mulig ulempe for berørte eiendommer. Kommunen antas ellers å kunne bidra gjennom særskilt pålegg til denne grunneieren om å koble seg til felles anlegg.

7. Anlegget er kostnadsberegnet til kr 200.000 pr hytte. De pengene har ikke jeg, og jeg er så gammel at jeg heller ikke får lån. Hva kan jeg gjøre med det?

Svar: I og med at kommunen har pålagt utbedring og/eller tilknytning, må nok dette gjøres. Avløpsanlegget vil koste penger uansett om det skjer enkeltvis eller i felles regi, og hvis det er lovlig vedtatt er du som velmedlem pliktig til å delta. Hytta kan med andre ord bli for kostbar å beholde.

8. Vi har en hytte med egen strandlinje. Hvor går grensen ut i vannet? Er det noen forskjell der vi har et skjær utenfor i eiendommens syd/vestlige hjørne.

Svar: Eiendomsrett ut i saltvann omfatter vanligvis marbakken, det vil si ut til punktet hvor det blir markant dypere, eller to meter målt ved middels lav vannstand. Skjæret kan ha egen marbakke, og kan endre tomtegrensene på stedet. Det forutsetter imidlertid at skjæret er omfattet av privat eiendomsrett.

9. Eier av hytta bak oss har ikke strandlinje, men har nå rett utenfor vår hytte, på ca. 3m dybde, lagt ned moring og bøye til sin cabincruiser. Dette liker vi dårlig, da det ofte er fest på båten, med mye alkohol og lettkledde damer. Har han lov til det?

Svar: Ingen kan legge ned varig moring på deres eiendom uten å ha et særskilt rettsgrunnlag for bruken (avtale e.l.). Det første spørsmålet blir da hvor grensen for eiendom går, utover i sjøen. Eiendomsretten til strandeiendom omfatter normalt også sjøbunnen et stykke utover. Med unntak av enkelte lokale regler, er det normalt ut til marbakken, det vil si der hvor bunnen begynner å falle sterkt. Hvor marbakke ikke kan påvises, er det i stedet ut til 2 meters dyp, målt ved middels lav vannstand. Hvis det er marbakke, kan således bunnen hvor moringen er festet være omfattet av deres eiendomsrett. Det må uansett avklares om naboen kan ha fått rett til moring, som en servitutt. Det er mer uklart hva som gjelder hvis moringen er lagt ned utenfor det som omfattes av deres eiendomsrett, men det kan fortsatt være i strid med deres øvrige strandrettigheter. Og uansett skal slik oppankring ikke være til unødig sjenanse. Det vil være i strid med allemannsretten. Her som det gjelder en hyttenabo, kan også naboloven § 2 få betydning. Overfor kommunen kan dere dessuten anføre at moringen må anses som et søknadspliktig tiltak. Selv om det anses som en midlertidig konstruksjon, kan ikke dette plasseres til vesentlig ulempe for dere.

10. Det er nå satt opp et stort felles søppelkasseanlegg ca. 100 meter syd for hytta vår. Det medfører ødeleggelse av vår fine utsikt til sjøen, og vond lukt. Særlig søndager og mandager ser det ut som en svinesti og lukter forferdelig etter helgens festligheter. Her om dagen kom det en grevling med bleiene til nabogutten. Kan de anlegge et slikt anlegg uten å varsle naboene?

Svar: Nei, et slikt anlegg kan nok ikke opprettes uten at nærliggende naboer er varslet og kommunen har gitt tillatelse, men alle i området må ikke nødvendigvis varsles. Det at anlegget ikke holdes i orden og er til sjenanse kan uansett rammes av naboloven § 2. Det må tas opp med de det gjelder, og eventuelt kommunen hvis det ikke skjer noen bedring. Se også lokale renovasjonsbestemmelser.

11. Vi har hytte ca. 300 meter fra sjøen. I dag har vi bryggeplass på brygga vi deler med naboen. Naboen er et sameie mellom flere søsken, og de har ikke vært med på vedlikehold de siste 10 åra. Hva kan vi gjøre med det?

Svar: Dette er et spørsmål om nødvendig vedlikehold etter sameieloven. Hvor det ikke kan oppnås flertall for hva som må gjøres, har dere likevel krav på at brygga holdes forsvarlig ved like. Det er imidlertid kun utgifter til helt nødvendige reparasjoner som kan kreves dekket som regresskrav mot øvrige sameiere. Etter foreldelsesreglene er det uansett begrenset til utlegg i løpet av siste tre år. Ved fremtidig vedlikeholdsbehov bør alle sameiere varsles, og nødvendige utlegg straks kreves dekket i etterkant.

12. Vi har prøvd å finne grensene til hytte tomta vår. Vi finner ikke grensemerkene i naturen, og det står veldig uklart i skylddelingen fra 1936 der det står at det går fra kryss i fjell til kryss i fjell. Vi trenger nå å få fastsatt dette, da naboen fra Oslo elger seg innpå oss. Hva gjør vi?

Svar: Som ved alle forhold mellom naboer, bør dere først ta en prat. Klarer dere ikke å bli enige om hvor grensene går, er det ikke noe poeng å få kommunen til å måle opp. Dere kan heller begjære grensegangssak for jordskifteretten. Kostnaden for en slik jordskiftesak avhenger av antall parter og lengde på grenser. Hvor det kun gjelder uklar grense mellom to hytteeiendommer, vil gebyr vanligvis utgjøre i overkant av 10.000 kroner, og det deles normalt likt mellom eiendommene.

13. Onkel Gunnar har forkjøpsrett til vår hytte som er tinglyst i 1985, i forbindelse med at mor kjøpte han ut. Nå skal vi selge, men han vil ikke slette denne da han hevder at han vil bruke forkjøpsretten og kjøpe vår hytte for takst. Vi har avholdt takst og den ble 5 millioner, men vi har nå fått et bud fra naboen på 7 millioner. Hva gjør vi?

Svar: Ettersom det her synes å være en personlig rettighet, er forkjøpsretten sannsynlig bortfalt fordi den er eldre enn 25 år, jf. løysingslova § 6. Etter overgangsbestemmelser i § 23 falt slike eldre løsningsretter uansett bort 01.07.2015. Onkel Gunnar må eventuelt dokumentere at det stiller seg annerledes. Gitt at forkjøpsretten likevel skulle bestå, vil betingelsene komme an på hva forkjøpsretten innebærer. Står det “til takst”, forutsettes det at salgsprosess med budrunder ikke igangsettes. Normalt ville han derimot måtte trå inn i høyeste bud.

14. Vi eier en hytte på Tjøme sammen med min svoger og svigerinne. Solberg har antydet at den er verdt ca. 20 millioner kroner. Nå vil de selge, men det vil ikke vi, og vi har ikke råd til å kjøpe dem ut. Har du noen råd til oss, da de truer med tvangsoppløsning av sameie?

Svar: Sameiere har rett til å komme seg ut av sameiet. Blir man ikke enige om frivillig salg, eller har mulighet til å kjøpe hverandre ut, kan den som vil ut begjære tvangsoppløsning etter sameieloven § 15. I praksis er det vanskelig å dele eiendommer likt. Derfor blir svaret ofte tvangssalg til høystbydende. Det er trolig ingen tjent med, så hvis dere ikke har mulighet til å overta den andre sameieandelen er det trolig bedre å enes om et frivillig salg.

15. Jeg eier en hytte i Brunlanes sammen med en nevø og niese. Dette fungerte greit da min bror og jeg eide den sammen, men nå er det slik at jeg blir sittende med alt vedlikeholdet. Det betyr i praksis at jeg kommer med malerkosten, og de kommer med ølkassa når vi skal på hytta. Dette gidder jeg ikke lenger. De hører ikke på meg selv om jeg har snakket med dem og sendt mail? Hva kan jeg gjøre?

Svar: Dette er (som over) et spørsmål om nødvendig vedlikehold. Du utgjør ikke flertallet i sameiet. Derfor kan du godt innkalle til dugnad, men i den grad de ikke bidrar, trenger ikke du å gjøre det heller. Et problem er at det er høyst subjektivt hva som er nødvendig vedlikehold. Det kan for eksempel være delte meninger om råtne planker må skiftes eller ei. Hvis sameiet fungerer så dårlig, kan du foreslå at sameiet oppløses, og at hytta selges. Alternativt kan nødvendig arbeid kanskje settes bort.

16. Kona mi og jeg har vært gift i 30 år. For 20 år siden arvet jeg hytta i Sandefjord etter mine foreldre. For 15 år siden bygde vi om hytta for 2 millioner som vi lånte i banken. Dette er nå nedbetalt. Kona vil nå skilles da hun har truffet en kjekking som er 20 år yngre enn henne. Solberg har vurdert hytta til ca 12 millioner. Jeg mener at det er min hytte og skal ha hele salgssummen, kona mi hevder at hun skal ha halvparten. Hva er riktig?

Svar: Vi forutsetter felleseie og at byggelånet er nedbetalt av felleseie-midler. Utgangspunktet er hyttas verdi før og etter ombygging. Mannen kan skjevdele (holde utenfor likedeling) den prosentvise verdien av hytta før ombygging. Det resterende deles likt:

• Antatt verdi før ombygging: 7 mill.
• Antatt verdi etter ombygging: 10 mill.
• Antatt verdi på delingstidspunktet: 12 mill.
• Mannen skjevdeler 70 %, dvs. 8.4 mill. Resterende 3.6 mill. deles likt (1.8 mill. på hver). Mannen får totalt 10.2 mill., kona 1.8 mill.