Del 2 – Kjøpe hytte? Dette bør du undersøke og følge opp

Veirett

Aller vanligst er ferdselsrettigheter. Det gjelder ikke minst for hytteeiendommer. Som regel vil man være avhengig av å ferdes over en eller flere andre eiendommer, gjerne også over det såkalte hovedbruket i området.

Uklarheter kan oppstå hvor veirett ikke er tinglyst. Ofte vil det like fullt være opplagt at man har slik rett fordi man ellers ikke kommer frem til eiendommen, og da innfortolkes det som en såkalt aksessorisk rett.

Større usikkerhet kan gjelde hvor det ennå ikke er utpekt eller opparbeidet vei. Hvor kan man legge trasé, og ikke minst hva slags ferdsel har man rett til? Det som gjerne kommer på spissen, er om hytteeier har rett til å kjøre helt frem til tomten eller kun ferdsel til fots.

Les også:

Del 1 – Introduksjon og festetomter

Del 3 – vann/kloakk, hogst og rettslige skritt

Ferdselsrettens innhold er uklar

Særlig eldre avtaler er ofte knappe og kan by på tolkningstvil. En eldre avtale om veirett innebærer ikke nødvendigvis rett til kjørevei. Spør om hva som er grunnlaget for veirett, og be om å se en eventuell skriftlig avtale.

Ofte fremgår det ikke tydelig om veiretten omfatter rett til ferdsel med bil. Med mindre det er helt opplagt hvor man har rett til å kjøre, og veien allerede er anlagt, er dette noe man bør undersøke nærmere. Her vil faktisk utnyttelse være et sentralt moment, da det gjerne viser hvordan partene har oppfattet rettighetene.

Manglende opparbeidelse

Veirett kan gjelde allerede etablerte veier, men kan også gjelde rett til å anlegge vei som ennå ikke er bygd. Eller det kan være ønske eller behov for å utvide en vei som er smal, bratt eller på annen måte vanskelig å bruke. Med mindre det er presist beskrevet i avtale, oppstår gjerne spørsmål om trasé, bredde og opparbeiding.

Når veien ikke allerede er anlagt, vil den også kunne være avhengig av offentlig godkjenning. Særlig i sjønære områder innebærer dette en klar risiko. Selv om man privatrettslig har rett på vei, er det ikke sikkert at det lar seg realisere. Det kan være grunn til å undersøke hva som er grunnen til at vei ikke er etablert ennå.

Veien brukes av flere

Hvor privat vei brukes av flere eiendommer, kan det være grunn til å høre nærmere om organisering. Hvem drifter veien, og hvordan utføres vedlikehold? Finnes det vedtekter som man bør sette seg inn i?

Thomas Nygaard
Advokat HELP Forsikring

Parkering

Hvis du ikke kan parkere på egen tomt, er du avhengig av alternativ parkering. Det gjelder hvor det ikke er kjørevei helt fram, for eksempel for de som har hytte på en øy.

Parkeringsrett ikke tinglyst eller nærmere angitt

Hvis det er opplyst om parkering på annen eiendom uten at det er tinglyst, bør man undersøke hva som er grunnlaget for retten. Foreligger det faktisk en varig parkeringsrett, og hva er egentlig avtalt? Er det stiftet en varig rett, eller kun midlertidig? Finnes det muligheter for å parkere flere biler ved behov?

I likhet med etablering av veier er utgangspunktet at plassering og bredde m.m. må avklares med grunneier. Det gjelder ikke minst før det gjøres tiltak eller tilrettelegges for parkering.

Det er vist til skiltet parkering

Selger kan ha fått lov til å parkere, attpåtil på en fast plass hvor det er satt opp skilt med navn, hytte eller registreringsnummer. Like fullt kan det være grunn til å undersøke hva som er grunnlaget for denne retten. Er det faktisk snakk om en varig rett som tilligger hytteeiendommen, eller kan det hende at tidligere eier kun har fått lov til å leie plass eller disponere parkering som tålt bruk?

Rettigheter tilknyttet sjø

Hytteeiendommer kan ellers ha mange ulike rettigheter, og i nærheten av kyst og vann er disse ofte knyttet til sjø, som båt- og bryggerettigheter.

Rett til båtplass uten nærmere beskrivelse

Fra det mer til det mindre kan rett til båtplass omfatte alt fra rett til å sette opp naust eller brygge til rett til å ha båt liggende ved brygge eller båtfeste. Vanlige konflikttemaer er knyttet til plassering og nærmere innhold av rettighetene. Hvis det kun er snakk om mulighet til å leie båtplass, må dette tydelig fremgå.

Det er særlig hvor rettigheten ikke er beskrevet i detalj, og heller ikke har blitt utnyttet ennå, at konflikt kan oppstå. I tillegg kan det by på ekstra problemer hvor grunneier har gitt flere andre tilsvarende rettigheter, og gjenstående muligheter er uttømt eller begrenset.

Tilgang til sjø

Selv om man har hytte i nærheten av sjø, er det de færreste som har egen strandlinje. Som regel vil man være avhengig av å benytte seg av allmennhetens rettigheter. Noen har imidlertid også fått særlige rettigheter over annen eiendom som kun tilkommer bestemte rettighetshavere.

Et spørsmål som melder seg, er om det er snakk om en eksklusiv rett, eller om også grunneier eller andre kan disponere arealet. Merk at eksklusiv rett kan utløse oppmålingsplikt og behov for delingstillatelse.

Hvis det er opplyst om baderett som særlig rett, må det kunne forutsettes at denne i det minste går lenger enn allemannsretten.