Påvirkning av ny avhendingslov

Kjøp og salg av eiendom er noen av de største beslutningene vi tar gjennom livet. Trygghet rundt valg og ikke minst økonomi er avgjørende, og dette var bakgrunnen for de lovendringene som trådte i kraft på avhendingslovens område i januar 2022. Lovgiver ønsket færre konflikter og en tryggere bolighandel. Det skulle oppnås ved å styrke kjøpers rettigheter, i tillegg til å motivere til at relevant informasjon ble fremlagt før salget. Samtidig fikk kjøperen en sterk motivasjon til å sette seg grundig inn i alle opplysninger før sitt kjøp.

Ikke lenger anledning til å selge eiendom «som den er»

Etter lovendringen er det ikke lenger anledning til å selge eiendom «som den er» til en kjøper som er forbruker. At eiendommer ble solgt «som den er» hadde stor betydning for plasseringen av risiko og ansvar mellom kjøper og selger. Kjøperen hadde risikoen for eventuelle skjulte feil og avvik, og muligheten til å reklamere til selger var begrenset til når boligen avviker vesentlig fra det kjøper kunne forvente. Vesentlig avvik var det (litt forenklet) når kostnadene til å reparere avviket var høyere enn 5-6% av kjøpesummen.

Når det ikke lenger er anledning til å selge «som den er», vil det si at selgers ansvar ved salg etter lovendringen har økt betraktelig. Det er ikke lenger begrenset til vesentlige avvik. Alle avvik fra hva som blir opplyst ved salget eller avvik fra det kjøper kunne forvente sett opp mot blant annet alder, risiko-opplysninger og synlig tilstand, vil være avvik selger kan være ansvarlig for. Dette ansvaret bærer selger i fem år etter overtagelse.

Selger er fremdeles ansvarlig overfor kjøper hvis det er holdt tilbake opplysninger, eller gitt uriktige opplysninger, til kjøper før salget. Disse reglene er ikke blitt endret.

Ny forskrift om tilstandsrapporter

For å sikre at kjøper får mest mulig informasjon om eiendommen før salget, kom endringene i loven også med en ny forskrift om tilstandsrapporter. Forskriften inneholder en detaljert beskrivelse av hva en godkjent rapport skal inneholde, hvilke undersøkelser bygningssakkyndig skal gjøre og hvordan. Undersøkelsene er grundigere enn tidligere. Blant annet skal bygningssakkyndig nå borre hull på 73mm på vegg mot våtrom og i rom under terreng, for å bedre kunne avdekke eventuelle fuktskader. I tillegg til å avdekke feil og om det er behov for tiltak på kort eller lang sikt, så skal bygningssakkyndig gi et anslag på hva det vil koste å utbedre. Målet er å avdekke mest mulig Kjøperen skal, ifølge avhendingsloven, anses å kjenne til alt som fremkommer i en slik rapport, og i alle andre salgsdokumenter, selv i de tilfellene kjøper faktisk ikke har lest alle salgsdokumentene. Det betyr at kjøper må sette seg grundig inn i salgsdokumentene, fordi kjøper kan ikke rette krav mot selger for noe som er opplyst om. En annen nyvinning verdt å få med seg er kjøpers egenandel, eller «egenrisiko», på kr 10 000,-. Det vil si at kjøper må selv dekke kr. 10 000,- av tap og kostnader for avvik.

Strengere om arealavvik

Bestemmelsen om arealavvik i avhendingsloven er også endret til det strengere. Tidligere måtte det være oppgitt feil areal innvendig på ca 6-8% avhengig av størrelse på boligen før kjøper kunne få prisavslag. Nå er reglene i loven at alle avvik over 2 % og som er minst en kvadratmeter gir rett til prisavslag. Dette er en betydelig skjerpelse av selgers ansvar, men ansvaret vil nok i de fleste tilfellene kunne føres videre til den bygningssakkyndige som målte arealet før salget.

Ekstra fokus på ikke godkjente tiltak i 100-metersbelte

I henhold til ny forskrift skal bygningssakkyndig opplyse om det vedkommende ser av åpenbare ulovligheter ved eiendommen. Eksempelvis dersom sakkyndig ser at et rom klart må være bruksendret fra tilleggsdel til hoveddel (f.eks bod til soverom) uten godkjenning. Dette vil likevel ikke være nok til å avhjelpe alle reklamasjoner på ulovlige forhold ved en eiendom. Det siste året med skadesaker viser at det fortsatt er mange ulovlige forhold som ikke avdekkes i salgsprosessen. En gjenganger i det senere har vært fritidseiendommer ved sjøen, hvor mange kommuner nå har et ekstra fokus på ikke godkjente tiltak i 100-metersbelte. Det har vært et generelt bygge- og deleforbud i 100-metersbelte siden strandloven ble vedtatt i 1965, senere inntatt i plan- og bygningsloven. Forbudet gjelder alle tiltak, også de som utenfor 100-metersbelte er tillat å bygge uten hverken søknad eller godkjenning. Tiltak bygget før 1965 rammes ikke av forbudet. Tiltak etter 1965 kan være godkjent enten gjennom planer eller via dispensasjoner fra kommunen, men det er likevel mange ulovlige tiltak. Mange ulovlige brygger, levegger, plattinger og anneks, for å nevne noe. Det er utfordrende å få tiltakene godkjent. De fleste kommuner er restriktive med å gi dispensasjoner. Dispensasjon i en sak vil gi en presedens for andre saker, derav også kommunes restriktive holdning.

Når det gjelder ulovlige tiltak utenfor 100-metersbelte har vi derimot god erfaring med ettergodkjenning, men det er viktig å være oppmerksom på at søknad og godkjenning må skje etter lovlighetskrav og byggetekniske krav gjeldende på søknadstidspunktet. Det er mulig å søke dispensasjoner og fravik fra dagens regler, og hvis det er vilje til tilpasninger vil mye kunne godkjennes. Men det finnes også eksempler på tiltak som man ikke får godkjent hvor konsekvensen er tilbakeføring, det vil si riving eller ombygging. En selger med boligselgerforsikring måtte nylig ta tilbake en fritidseiendom bygget i 2012, ved at kjøpet ble hevet. Siden selger har forsikret sitt ansvar gjennom en boligselgerforsikring betydde det i denne saken at det er forsikringen som betaler og overtar eiendommen, og selger holdes ansvarsfri rent økonomisk. Forsikringsselskapet eier nå eiendommen med strålende sjøbeliggenhet, strand og brygge. Hytta er bygget ca. 80 cm for høy, et krav kommunen ikke vil dispensere fra. I tillegg er både brygge og strand etablert etter 1965 og uten godkjenning. Kommunen har vedtatt mulkt og det vil bli betydelige bøter dersom de ulovlige tiltakene ikke blir godkjent eller hytta bygges om.

Rettigheter knyttet til eiendommen

Et annet område hvor det at det ikke kan selges «som den er» medfører økt ansvar for selger, er rettigheter knyttet til eiendommen. Rettigheter til eksempelvis bryggeplass, parkering eller vei. Er parkeringsplassen du har benyttet på nabotomten egentlig en tinglyst rettighet? Har du rett til å kjøre til eiendommen din? I ytterste konsekvens kan du som selger også i slike tilfeller måtte ta tilbake eiendommen på heving, eller måtte utbetale prisavslag. Som denne fritidseiendommen ved sjøen solgt med bilvei til eiendommen, en bilvei som senere viser seg å være såkalt «tålt bruk» fra grunneiers side. Dette var en avtale som ikke var formalisert og som ikke kunne overføres til ny eier. Grunneier ønsket ikke lenger biltrafikk, og nektet ny eier tilgang med bil. Kjøper anså forholdet som et vesentlig kontraktsbrudd og fikk hevet kjøpet.

Lovgiver ønsket færre tvister og tryggere bolighandel. Jeg tror alle kan være enige i at dette er ønskelig. Som kjøper kan man rette krav mot selger i fem år etter at eiendommen er solgt. Det betyr at selv om det er gått ett år siden lovendringen, så kan vi ikke si noe sikkert om effekten av lovendringen nå. Det er mye som tyder på at de nye tilstandsrapportene gir kjøperne mer informasjon, men også at flere kjøpere retter krav mot selgerne for små avvik. Så får vi se med tiden om virkemidlene lovgiver tok i bruk er effektive nok.