Viktige forhold må dokumenteres i markedsføring

Før du skal selge hytta bør du tenke på å dokumentere alle forhold som er forbundet med den. Det kan gi store utslag når du selger. Eiendomsmegler Daniel Kamås Shahabi gir deg viktige tips.

Det er mange forhold som har betydning ved et hyttesalg, forhold som du nødvendigvis ikke tenker på før du skal selge.

– For eksempel kom Forbrukertilsynet nylig med anbefaling om markedsføring av antall soverom; at det det kun er godkjente soverom som kan markedsføres. Det kan hende at du må søke om en bruksendring for å få et soverom godkjent, og det kan det være verdt, sier Daniel.

Dokumentasjon vil kunne øke verdien

Eiendomsmegleren tar frem flere forhold som bør sjekkes. Det vil si du må få en oversikt over hva som er tinglyst eller ikke på eiendommen din.

– Har du for eksempel parkering på egen tomt, hos naboer eller grunneiere? Har du gangrett over naboeiendom? Du kan ikke hevde rett til å gå over naboens eiendom hvis du visste at det var naboens eiendom. Det er viktig å få alle avtaler nedfelt skriftlig. Du må for all del heller ikke kaste de gamle dokumentene eller fotoer som den eldre garde har spart på. Ta vare på dem. Du bør få på plass avtaler med grunneiere, få bort alle tvilsmomentene. All dokumentasjon vil kunne øke verdien på hytta betraktelig ved et salg, påpeker han.

Utsikt og sol

Trær kan være hemmende for utsikt og sol.

– Få bort treet før du selger, det er det aller beste. Kommer du inn som en ny eier, er det ikke sikkert det er like greit å felle et tre. Betal heller noen tusen kroner for å få gjort det, hvis du har et godt forhold til grunneieren, før du selger. Vi hadde et salg i sommer, hvor selgerne sa at det går sikkert greit å felle noen trær. Det gikk selvfølgelig ikke greit for budgiver. Hadde selger gjort det før salget hadde han nok fått betalt bedre for hytta. Gjør forberedelsene, sørge for sol og utsikt før salget, understreker Daniel.

Hytter i Strandsonen – dokumentasjon før 1965 og byggemelding etter

– Selv om bestefar bygde et anneks på 70-tallet, og det er tegnet inn på kartet, betyr det nødvendigvis ikke at det er godkjent. Bygninger oppført før det ble forbud mot å bygge i strandsonen i 1965, regnes som lovlig oppført. Det vil si så lenge det er dokumentert. Etter 1965 gjelder kun godkjente byggemeldinger. Vi møter litt for ofte at det ikke finnes dokumentasjon for oppføringer før 1965, og da er det en utfordring. Det trenger ikke nødvendigvis å være et dokument, men det kan også være et foto. For eksempel et foto av bestefar som stod på brygga og med et skilt at brygga var bygd i 1959. Alt er bedre enn ingenting, forklarer Daniel.

Eiendomsmegler1 Sandefjord har flere eksempler på utfordringer i forhold til dokumentasjon.

– Vi skulle selge en hytte for en eier av en gammel speiderhytte og etterspurte dokumentasjon på når den var oppført. Det hadde ikke eieren, men heldigvis fikk han tak i et gammelt foto fra 1952 av speiderhytta. Så da kunne vi dokumentere at hytta var lovlig oppført, forteller han.

Dispensjonssøknader blir vanskeligere

Dispensjonssøknader har blitt vanskeligere å få gjennomslag på. Statsforvalteren skal nå avgjøre, mens kommunene kunne bestemmer mer selv tidligere. Det har blitt et veldig stort fokus på at strandsonen og allmenneretten.

– Selv om du har vært i god tro hjelper det ikke. Det er ikke foreldelsesfrist på eldre hytter. Kontrollører kan plutselig komme. Det er mange hytteeiere i Oslofjorden som har måttet rive hytter og tilbakestille til opprinnelige mål. Har du gjort om en bod til et soverom uten å søke om bruksendring, må du markedsføre med de godkjente rommene fra opprinnelig plantegning. Også strengere dokumentasjonskrav ved salg av eiendom, som kom i fjor, er viktig å tenke på. Har du pusset opp badet for eksempel, spar på all dokumentasjon. Har du ikke dokumentasjon på forhold relatert til hytta, må du oppgi det i salgsprospektet, forklarer Daniel.

Tips til dokumentasjonskilder

– Jeg må poengtere igjen at det er viktig å ta vare på alle dokumenter, skann de inn og legg de i en mappe. Gjelder alt fra hytte og anneks til boder, brygger og parkeringsrettigheter – alt utenomhus. Dokumentasjon kan for eksempel være alt fra foto, gamle avtaler og nabovarsel til strømselskap som har dokumentert om at de førte inn strøm i 1962. Tenk smart på hvor du kan finne informasjonskilder, det kan mulig gi miliongevinst ved salg, avslutter Daniel Kamås Shahabi.