Verdsettelse av tomter ved regulering av festeavgift og ved innløsning

Verdsettelse av tomten ved festeavgifts-regulering eller ved innløsning av festeforholdet gjøres ofte unødvendig komplisert og baseres ofte også på et uriktig resonnement. Mange vil kjenne igjen den betraktning at en tomt er mindre verdt, og at verdsettelsen av en festetomt er vanskelig, fordi den er bortfestet og dermed båndlagt ved festekontrakten. Dette er imidlertid et direkte uriktig resonnement. 

Tomten skal verdsettes som selveiertomt på tidspunktet for reguleringen av festeavgiften eller på tidspunktet for innløsningen. Det er markedsverdien av tomten som selveiertomt på disse tidspunkteter som man skal frem til. Festekontrakten er altså ikke en heftelse som innebærer at tomten skal verdsettes som annet enn selveiertomt. Selv om det er varierende hvor direkte det er uttrykt i den enkelte festekontrakt, ble festeavgiften reflektert av tomtens verdi og i praksis fastsatt som en form for avkastning av tomteverdien da festeforholdet ble påbegynt. Reguleringen av festeavgiften nå skal finne sted på det samme faktiske grunnlag som den gang, i den betydning at det er tomten i den tilstand som festeren overtok den ved påbegynnelsen av festeforholdet som danner grunnlaget for regulering av festeavgiften i dag, eller eventuelt for fastsettelse av innløsningsvederlag basert på tomteverdien, men altså slik at det er nåværende markedsverdi av tomten i en slik tilstand man skal frem til.

Siden den konkrete tomt som festeavgifts-reguleringen eller innløsningen skal finne sted for, ikke skal omsettes i det frie marked, må man i praksis se hen til omsetninger av sammenlignbare tomter, eller se hen til omsetning av bebygde eiendommer med sammenlignbare tomter hvor man forsøker å beregne hvor mye tomten kan anses for å ha betydd for den pris som ble oppnådd for disse eiendommene. 

Stikkordene er altså (1) selveiertomt, (2) tomtens tilstand da festeforholdet ble påbegynt og (3) markedsverdien på regulerings- eller innløsningstidspunktet av tomten som selveiertomt i en slik (tenkt) opprinnelig tilstand. 

Tomten i den tilstand som festeren overtok den ved påbegynnelsen av festeforholdet, er det man gjerne omtaler som «råtomten» og grunnlaget for «råtomtverdien». Synspunktet bak den såkalte råtomtverdien er at festeren ikke skal betale til bortfesteren for sine egne investeringer og verdibidrag, verken i form av festeavgift eller i form av innløsningsvederlag. Dette er i tomtefesteloven § 15 når det gjelder festeavgiftsregulering uttrykt som «tomteverdet med frådrag for verdauke som festaren har tilført tomta med eigne tiltak eller tilskott til tiltak som er gjort av andre». Dette kommer tilsvarende til uttrykk i tomtefesteloven § 37 når det gjelder fastsettelse av innløsningsvederlag basert på tomteverdi, og ligger også til grunn for den avtalebaserte reguleringsadgang som er omfattet av del II nr. 5 i lovvedtaket av 19. juni 2015 nr. 63 (regulering på grunnlag av tvilløs avtale). 

Det ovenfor gjengitte om den såkalte råtomtverdi foranlediger presiseringer og utdypninger.  

Når det gjelder tiltak og tilskudd fra festeren, gjelder dette ikke bare tiltak og tilskudd fra nåværende fester, men også fra nåværende festers forgjengere. Tiltak og tilskudd fra tredjepersoner, altså fra andre enn nåværende fester og nåværende festers forgjengere, stiller det seg imidlertid annerledes med. Slike tiltak kommer ikke festeren til gode ved verdsettelse av tomten og faller utenfor begrunnelsen for å legge råtomtverdien til grunn ved festeavgiftsregulering og innløsning, idet begrunnelsen som nevnt er at festeren ikke skal betale til bortfesteren for sine egne investeringer og verdibidrag, verken i form av festeavgift eller i form av innløsningsvederlag. Der hvor det imidlertid er gjort felles dugnadsinnsats eller det foreligger andre former for felles bidrag fra festersiden, slik at både den konkrete fester i saken og tredjepersoner (andre festere) har bidratt, vil det likevel være naturlig å anse verdivirkningen av felles innsats og bidrag for å komme til fradrag ved fastsettelsen av råtomtverdien. 

Når det gjelder verdiøkninger som følge av samfunnsutviklingen i sin alminnelighet, kommer slik verdiøkning bortfesteren/grunneieren til gode. Et eksempel til illustrasjon er at hytteområdet er blitt enklere tilgjengelig eller har fått en mer sentral beliggenhet på grunn av bedre offentlige veiforbindelse til relevante byer og befolkningskonsentrasjoner. 

Det samme gjelder naturlig nok verdiøkninger som følge av bortfesterens/grunneierens egne investeringer og tiltak, eksempelvis der hvor bortfesteren/grunneieren selv har bekostet og båret utgifter til grunnlagsinvesteringer som vei, vann og avløp. Man vil da kunne se det slik at disse verdier inngår i råtomten, – med andre ord tomten i den tilstand som festeren overtok den ved påbegynnelsen av festeforholdet.

Det følger av ovennevnte bestemmelser i tomtefestelovgivningen av tomtens eventuelle utviklingspotensiale ikke skal hensyntas ved verdsettelse av råtomten, jf. eksempelvis § 15 hvor det heter at tomteverdien «må ikkje setjast høgare enn det tomta kan seljast for om det berre er tillate å setje opp det huset eller dei husa som er på tomta». Det er altså den faktiske utnyttelse av tomten som skal legges til grunn når tomten skal verdsettes. 

Det skal ikke ses hen til de påstående bygningers vedlikeholdsmessige tilstand, idet det er tomtens, og ikke bebyggelsens, verdi som man skal frem til. 

En anførsel som man tidvis møter fra festersiden, er at tomtene ikke ville hatt noen tomteverdi hvis ikke festerne hadde bygget på dem. Denne anførsel gjøres fra tid til annen særlig gjeldende der hvor det i tiden etter at tomten ble bebygget, er kommet byggerestriksjoner eller forbud, slik tilfellet var i en sak for Sarpsborg tingrett (sak 17-202609SKJ-SARP) hvor festerne gjorde gjeldende en anførsel som nevnt. En slik anførsel fra festersiden er imidlertid uten holdbart grunnlag. Det kan allerede i utgangspunktet bemerkes rent faktisk at når det i dag er bebyggelse på tomten, så skyldes det ikke bare festers innsats, men også det forhold at bortfester i det hele tatt satte ut området til tomteformål. Rent rettslig følger det videre av så vel lovforarbeider som av rettspraksis at en anførsel som nevnt fra festersiden, ikke fører frem. Det følger av Høyesteretts plenumsdom i Rt. 1990 s. 284 (Selsbakk) at «verdsetting må skje ut fra en vurdering av hva kjøpere er villige til å betale for råtomter under forutsetning av at det skal oppføres tilsvarende bebyggelse på disse som på festetomten». Denne uttalelse er fulgt opp i NOU 1993: 29 side 48 som er en sentral del av forarbeidene til gjeldende tomtefestelov. Videre er formuleringen i det gjengitte ovenfor fra tomtefesteloven § 15 («det tomta kan seljast for om det berre er tillate å setje opp det huset eller dei husa som er på tomta»), og tilsvarende i de øvrige nevnte bestemmelser i tomtefestelovgivningen ovenfor, uttrykk for det samme prinsipp. Det kan enn videre tilføyes at Justiskomiteen i Stortinget viste til Høyesteretts plenumsdom i Rt. 1990 s. 284 ved lovendringen i 2015 når det gjelder prinsipper for fastsettelse av råtomtverdi, jf. side 8 i Innst. 349 L (2014-2015).

Det er innledningsvis ovenfor påpekt at tomten skal verdsettes uten påheftet festekontrakt. Imidlertid får festekontrakten den betydning at de rettigheter og plikter som knytter seg til festeforholdet, eksempelvis adkomst og parkering, har virkning for tomteverdien. Disse rettigheter og plikter følger for øvrig normalt tomten også etter en innløsning (naturlig nok bortsett fra plikten til å betale festeavgift).

Det blir ofte i rettslige tvister for domstolene om regulering av festeavgift eller om innløsning, uenighet mellom partene hvorvidt tomteverdivurderingen i innhentede takster som fremlegges, er foretatt på et riktig rettslig grunnlag. Således kan det ved innhenting av verdivurderinger for bruk under tvister om tomteverdi være hensiktsmessig at et mandat gjengis i takstdokumentet, slik at man forebygger senere tvil om grunnlaget som verdivurderingen er foretatt på. Et slikt mandat som gjengir det normative grunnlaget for den takstkyndiges vurdering av råtomtverdien, kan være: 

Det er omsetningsverdien (markedsverdien) pr. reguleringstidspunktet eller innløsnings-tidspunktet av tomten i egenskap av råtomt, og uten påheftet festekontrakt, som skal fastsettes. Det er således råtomtens verdi som tenkt selveiertomt man skal frem til. Med råtomt menes tomtens verdi når man ser bort fra virkningen av de tiltak, investeringer og bidrag som er kommet fra festeren eller fra festerens forgjengere, og hvor man videre legger til grunn at det ikke er lov å bygge andre bygninger enn dem som står på tomten. Således skal det ikke ses hen til tomtens eventuelle utbyggingspotensiale utover den utnyttelse som faktisk er foretatt, men til den faktiske utnyttelse, og det skal legges til grunn at eventuelle avtalte rettigheter og plikter som eksempelvis gjelder adkomst, parkering o.l. følger tomten som selveiertomt. Det skal ikke ses hen til de påstående bygningers vedlikeholdsmessige tilstand, idet det er tomtens, og ikke bygningenes, verdi som man skal frem til.

Det skal ikke gjøres fradrag ved verdsettelsen av tomten for virkninger av tiltak, investeringer eller bidrag som kommer fra andre enn festeren eller fra andre enn festerens forgjengere. Det skal således ikke gjøres fradrag for verdiøkning som skyldes samfunnsutviklingen i sin alminnelighet og heller ikke for verdiøkning som skyldes tiltak, investeringer eller bidrag fra tredjeperson eller fra grunneier/bortfester.