En skjult byggesak – hva gjelder etter kjøp av fritidseiendom?

Dette er forhold som kanskje verken kjøper eller selger har vært klar over, men hvordan stiller det offentlige seg til dette? Hva kan man som kjøper gjøre i denne situasjonen? Hva kan man som selger foreta seg?

Det offentlige

Det kan med en gang konstateres at offentlige myndigheter (plan- og bygningsmyndighetene) ikke tar hensyn til om forholdet er oppstått hos en som har eid eiendommen tidligere. Altså bryr ikke det offentlige seg om hvilken kunnskap eller unnskyldelig uvitenhet nåværende eier har. Eksempelvis vil manglende søknad i sin tid om oppføring av en brygge, ikke være lovlig selv om nåværende selger eller kjøper trodde at alt var i orden.

Plan- og bygningsmyndighetene vil forholde seg til det som gjaldt da tiltaket fant sted, uavhengig av kunnskapen til eier per dags dato. Plan- og bygningsmyndighetene vil således kreve forholdet utbedret av nåværende eier, og manglende etterlevelse kan følges opp med tvangsmulkt eller forelegg for å fremtvinge retting av forholdet. Dette vil naturligvis kunne oppleves som urettferdig og urimelig, all den tid nåværende eier ikke selv har gjort noe galt.

Unntaket fra dette utgangspunktet er straffebestemmelsene i plan- og bygningsloven som har reaksjoner som overtredelsesgebyr, bøter og i noen tilfeller fengsel. Det essensielle i denne sammenhengen er nemlig at det kun er «forsettlige» eller «uaktsomme» overtredelser som kan medføre reaksjoner. Da rettes fokuset mot den som utførte tiltaket i sin tid, og da vil ikke nåværende eier kunne rammes i denne sammenheng.

Kjøperen – hvordan skal problemet håndteres av kjøperen?

Privatrettslig vil det kunne foreligge en «mangel» ved eiendommen dersom det ikke foreligger tilstrekkelige byggetillatelser for byggene som finnes på eiendommen eller det foreligger sviktende offentlige godkjennelser. For kjøp av brukte eiendommer vil det være avhendingsloven som regulerer forholdet. Forholdet vil kunne utløse misligholdsvirkningene prisavslag, heving og/eller erstatning.

Innebærer de manglende offentligrettslige godkjennelsene et vesentlig avtalebrudd, kan kjøpet heves. Ellers utløser forholdet rett til prisavslag som tilsvarer differansen mellom eiendommens verdi med og uten mangelen. Dette kan være vanskelig å bevise, og da vil utbedringskostnadene benyttes i stedet.

For mangler som skyldes feil ved offentligrettslige tillatelser, blir sakene raskt ganske kompliserte og omfattende. Dette skyldes særlig at saken påvirkes i stor grad av plan- og bygningsmyndighetenes beslutninger og vedtak. Eksempelvis kan plan- og bygningsmyndighetene i etterkant vedta å gi slik godkjennelse som var forutsatt da eiendommen faktisk ble solgt. Da vil forholdet anses som «utbedret», og det er kun omkostningene ved søknaden som blir dekket. På den annen side kan plan- og bygningsmyndighetene kreve et ulovlig byggverk fjernet, og da sitter kjøper igjen med en helt annen eiendom enn man kjøpte. Da vil heving kunne være nærliggende, eller prisavslag i mindre alvorlige tilfeller. 

Ytterlig kompliserende er det at plan- og bygningsmyndighetene normalt bruker ganske lang tid på å behandle en sak, og at saken er uavklart i ventetiden. Det gir stor usikkerhet for partene. I slike tilfeller, vil det kunne være slik at den uavklarte situasjonen i seg selv, kan utgjøre en mangel og «skadepotensialet» (altså et «i verste fall-scenario») vil ha stor betydning for det videre forløp. Eksempelvis vil det forhold at det kan tenkes at et hus må rives som følge av feil eller ikke-eksisterende offentlige tillatelser, kunne medføre en hevingssak.

Som kjøper bør det uttrykkelig tas opp om det er forhold ved eiendommen som kan være underlagt manglende offentligrettslige tillatelser. På denne måten tvinges selger til å ta stilling til problematikken.

Selgeren – hvordan unngå en etterfølgende sak?

Normalt selges slike eiendommer i «den stand de er», og da har selger ansvar kun dersom det er gitt manglende og/eller uriktige opplysninger om eiendommen eller dersom det er en skjult feil som gjør at eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn det var grunn til å regne med ut ifra kjøpesummen og forholdene for øvrig. 

Ansvar kan unngås dersom selgeren tar konkrete og tydelige forbehold om offentlige godkjennelser som gjelder eiendommen. Selger må regne med at det kreves mer enn et generelt forbehold. Forbeholdet må gjøres eksplisitt, og kanskje for hvert enkelt tiltak så langt selger har kunnskap. Dersom megler og/eller takstmann ikke foretar noen undersøkelser om dette, bør det også fremgå tydelig siden selger identifiseres med dem. På denne måten har selger gjort det som måtte kreves for å informere kjøper om usikkerheten.