Bygging på fritidseiendom innenfor plan- og bygningslovens grenser

Eiendomsretten står sterkt i Norge og vi er alle av den oppfatning at vi må kunne oppføre det vi ønsker på vår egen eiendom. Når ikke alle nøyer seg med en liten utebod eller et helt nødvendig vindfang ville likevel et totalt frislipp på hva man kan bygge føre helt galt av sted. Hva man har lov til å bygge, både med og uten søknad og tillatelse til kommunen er derfor regulert i plan og bygningsloven.

Byggeforbud mot sjø

Norge er et land med lang kystlinje, utallige sjøer og vassdrag. Nesten like sterkt som eiendomsretten står allemannsretten, og byggeforbudet mot sjø ble opprinnelig innført for å kunne hindre tiltak som kunne vanskeliggjøre allmennhetens tilgang til strandområdene. I tillegg til allmennhetens behov for områder for rekreasjon er det knyttet særlige naturverninteresser til disse områdene. 

Bestemmelsen om byggeforbud mot tiltak langs sjø finner vi i plan- og bygningsloven § 1-8 hvor det i første ledd fastslås at det skal tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser.

Forbudet gjelder i 100-metersbeltet langs sjøen. Grensen trekkes fra der vannet står ved alminnelig høyvann og måles 100m innover i horisontalplanet.

Byggeforbudet gjelder i utgangspunktet ikke langs vassdrag, men for områder som har betydning for natur- kulturmiljø og friluftsinteresser. Dersom din fritidsbolig ligger nær et vassdrag bør du derfor undersøke med kommunen om det gjelder et byggeforbud mot vassdraget før det igangsettes tiltak.

Byggeforbudet fremkommer i bestemmelsens andre ledd:

“Andre tiltak etter § 1-6 første ledd enn fasadeendring kan ikke settes i verk nærmere sjøen enn 100 meter fra strandlinjen…”

Her er det nyttig å merke seg at alt annet enn fasadeendringer vil være forbudt å utføre i strandsonen uten at det er gitt dispensasjon fra byggeforbudet i § 1-8.

I plan- og bygningsloven § 1-6 defineres tiltak som oppføring, riving, endring, herunder fasadeendringer, endret bruk og andre tiltak knyttet til bygninger konstruksjoner og anlegg samt terrenginngrep og opprettelse og endring av eiendom. Tiltak er også annen virksomhet og arealbruk som vil være i strid med arealformål, planbestemmelser og hensynssoner.

Fordi den norske kysten er svært lang og det er områder hvor hensynet til rekreasjon og naturvern ikke gjør seg like gjeldende har det har vært tatt til orde for en differensiert forvaltning av strandsonen. Kommunene er da også gitt anledning til å endre grensen for byggeforbud mot sjø gjennom kommuneplanens arealdel og ved reguleringsplan.

Byggeforbudet gjelder med mindre det er fastsatt en annen grense i kommuneplanens arealdel eller i reguleringsplan. Grensen kan trekkes både nærmere og lenger unna enn 100m fra vannet.

For dere som har fritidsbolig på festet tomt er det verdt å merke seg at byggeforbudet mot sjø ikke skal være til hinder for fradeling ved innløsning av festetomten etter tomtefesteloven. Forutsetningen for at byggeforbudet ikke skal slå inn her er at festetomten må være bebygd. 

Regulering

Plan- og bygningsloven gir generelle bestemmelser som gjelder for hele landet. I tillegg til de generelle bestemmelsene er 

kommunene gitt myndighet til å regulere arealbruken i kommunen gjennom kommuneplan og reguleringsplan. 

Kommuneplanen er kommunens øverste plandokument, mens reguleringsplan og detaljregulering gir mer detaljert regulering av mindre områder i kommunen. 

Reguleringsplanen angir arealbruk i tillegg til bestemmelser om utnyttelse, plassering, utforming osv. 

Sett deg inn i hva som er gjeldende regulering for din eiendom. Oversikt over hva som gjelder for din eiendom finnes på kommunens hjemmesider. Dersom det er vanskelig å finne frem er kommunene behjelpelige med å finne frem til hva som er reguleringsstatus og gjeldende bestemmelser for din eiendom.

Dispensasjon

Plan- og bygningslovens klare utgangspunkt er at dersom et tiltak er i tråd med bestemmelsene gitt i eller i medhold av loven skal det gis tillatelse.  Dersom det man ønsker å oppføre ikke er innenfor rammene som settes av plan- og bygningsloven og den gjeldende reguleringen for eiendommen er det mulig å søke om dispensasjon. 

For at en dispensasjon skal kunne gis oppstilles to likelydende vilkår i loven. Det første vilkåret er at hensynet som ligger bak bestemmelsen det skal dispenseres fra ikke tilsidesettes vesentlig. Det andre vilkåret i dagens bestemmelse er at fordelene ved å gi dispensasjonen må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.

Bestemmelsen er for tiden under revisjon¹ og det er foreslått at dagens krav til kvalifisert interesseovervekt reduseres til et krav om alminnelig interesseovervekt. I tillegg foreslås det at fordelene tiltakshaver kan påberope seg ikke skal begrenses til generelle areal- og ressursdisponeringshensyn, men at tiltakshavers interesse i en fornuftig og hensiktsmessig utnyttelse og bruk av egen eiendom må være relevant og skal kunne tillegges vekt ved vurderingen av fordeler og ulemper. Dersom lovrevisjonen vedtas vil gjøre det enklere å få dispensasjon i en del tilfeller selv om personlige interesser som hovedregel fortsatt ikke skal kunne påberopes.

Tiltak unntatt søknadsplikt

Den viktigste huskeregelen for tiltakene som er unntatt søknadsplikt er at de kun er unntatt søknadsplikt dersom de ellers er i tråd med lov og reguleringsplan. Dersom eiendommen ligger innenfor strandsonen er tiltakene som er unntatt søknadsplikt, likevel søknadspliktige fordi de er avhengige av dispensasjon fra byggeforbudet i strandsonen. Dersom tiltaket plasseres i strid med en regulert byggegrense er tiltaket også søknadspliktig. Husk derfor å sjekke om eiendommen ligger

innenfor strandsonen og reguleringsstatus på eiendommen før du setter i gang med oppføringen av det ikke-søknadspliktige tiltaket.

Det er plan- og bygningsloven § 20-5 som oppstiller oversikt over tiltak som er unntatt søknadsplikt utenfor strandsonen eller regulert byggegrense.

Tiltakene som er unntatt søknadsplikt, er nærmere beskrevet i saksbehandlingsforskriften (SAK10) § 4-1. Tiltakene som er mest aktuelle for fritidseiendommer er:

• Frittliggende bygning som ikke skal brukes til beboelse og som verken har samlet bruksareal eller bebygd areal på mer enn 50m2. Mønehøyden må ikke være over 4m og gesimshøyden må ikke overstige 3m. Dette tiltaket kan plasseres 1m fra nabogrense og annen bygning på eiendommen. Tiltaket må ikke ligge over ledninger i grunnen.
• Tilbygg som ikke inneholder rom til varig opphold eller beboelse (typisk vindfang ol.), og som verken har et samlet bruksareal eller bebygd areal på over 15m2. Tilbygget må være understøttet og kan ikke overstige to etasjer eller plan på eksisterende byggverk.
• Innendørs
  • Ikke bærende vegg innenfor branncelle eller lydområde
  • Reparasjon av bygningstekniske installasjoner
  • Installering, endring og reparasjon av våtrom innenfor en bruksenhet eller brancelle
  • Installering av og endring av enkle installasjoner innenfor en bruksenhet eller branncelle
  • Installering, endring og reparasjon av ildsted i eksisterende byggverk innenfor en bruksenhet eller branncelle
• Utendørs
  • Levegg med høyde inntil 1,8m og lengde inntil 10m. Leveggen kan være frittstående eller forbundet med bygning, og avstand til nabogrense skal ikke være mindre enn 1m
  • Levegg med høyde inntil 1,8m og lengde 5m. Leveggen kan være frittstående eller forbundet med bygning og kan plasseres inntil nabogrense.
  • Innhegning mot veg med inntil 1,5m høyde
  • Mindre forstøtningsmur på inntil 1m høyde og avstand fra nabogrense på minst 1m eller forstøtningsmur på inntil 1,5m høyde og avstand fra nabogrense på minst 4m
  • Mindre fylling eller planering av terreng. Tiltaket må ikke føre til mer enn 3m avvik fra opprinnelig terrengnivå i spredtbygd strøk, eller 1,5m avvik fra opprinnelig terrengnivå i tettbygd strøk. Avstanden fra fyllingsfoten må være minst 1m.
• Graving og drenering
  • Graving for kabler til elektrisitet, telesignaler, tv. o.l.. Gjelder også reparasjon av eksisterende kabler.
  • Lokal drenering, samt reparasjoner ved rør- og ledningsbrudd.
• Intern veg og biloppstillingsplass for tomtens bruk og som ikke krever vesentlig terrenginngrep.

Tiltakene som er unntatt søknadsplikt trenger ikke å nabovarsles etter plan- og bygningsloven, men vær oppmerksom på at det også er en bestemmelse om nabovarsel i grannelova (naboloven). I grannelova § 6 er det fastsatt at nabo skal varsles dersom det skal iverksettes planting, bygging, industrivirksomhet eller annet som kan være til skade eller ulempe på naboeiendommen.

Endringer i saksbehandlingsforskriften med virkning fra 1. mai 2021

Det er nå vedtatt endringer i byggteknisk forskrift som gjør at flere tiltak unntas fra søknadsplikt dersom det søkes 1. mai 2021 eller senere. 

Der du etter gjeldende regelverk kan bygge en terrasse som er 0,5m over terreng kan du etter 1. mai 2021 bygge en terrasse som er 1m over terreng. Terrassen må være forbundet med en bygning og kan ikke stikke lenger ut fra bygningens fasadeliv enn 4m.

Etter 1. mai 2021 kan du også bygge tilbygg til beboelse uten å måtte sende inn søknad og få tillatelse fra kommunen. Tilbyggets areal kan ikke overstige 15m2 bruksareal (BRA) eller bebygd areal (BYA). 

For de ikke søknadspliktige tiltakene er det krav om å melde fra til kommunen om tiltaket og dets plassering innen fire uker etter at tiltaket er ferdigstilt. På denne måten får kommunen oppdatert eiendomsmatrikkelen og kartdata.

Hva skjer med ulovlig oppførte tiltak

Tiltak som ikke er unntatt søknadsplikt og som er oppført uten søknad og tillatelse er å anse som ulovlige tiltak etter plan- og bygningsloven.

Kommunen kan bli gjort kjent med ulovlige tiltak ved egne undersøkelser eller ved at de får inn melding om tiltaket fra naboer eller andre. Kommunen undersøker da om tiltaket er omsøkt og godkjent og hvis det ikke er det vil de følge det opp som en ulovlighetssak. I tillegg til å få meldinger fra andre følger en del kystkommuner aktivt med på bygging i strandsonen ved å sjekke flyfoto opp mot flyfotoer fra tidligere år.

Som oftest vil kommunen sende et brev til eier av eiendommen og be om en redegjørelse for tiltaket, gjerne med et varsel om pålegg om tilbakeføring av tiltaket og varsel om at det kan vedtas tvangsmulkt dersom pålegg om tilbakeføring ikke etterkommes.

Dersom tiltaket skulle vært omsøkt vil tiltakshaver ha rett til å sende inn søknad om å få godkjent tiltaket i ettertid. Søknaden skal da vurderes som om tiltaket ikke var oppført. I tiden der søknaden behandles av kommunen utsettes som oftest pålegget om tilbakeføring og tvangsmulkt. Dersom søknaden skulle bli avslått vil man få pålegg om å fjerne tiltaket og tilbakeføre arealet som er brukt.

De fleste kommuner har et påslag i byggesaksgebyret for ulovlig oppførte tiltak. Plan- og bygningsloven har også bestemmelser som tilsier at det ulovlige forholdet kan straffes med bøter og fengselsstraff.