Det kan gå lang tid uten problemer, men én dag er det noen som utfordrer rettigheten. Et ganske vanlig eksempel er at en ny grunneier har overtatt gjennom arv eller salg, og påpeker at det ikke er tinglyst noen avtale om parkering på eiendommen. Og nå vil hun eller han sette en stopper for videre bruk.
Hvis retten til parkering ikke er tinglyst, og man heller ikke finner noen skriftlig avtale liggende i skuffen, er det nærliggende å anføre hevd. Men hva er egentlig hevd, og hvilke vilkår må være oppfylt?
Hva er hevd?
Hevd er et stiftelsesgrunnlag som egentlig forutsetter at man ikke har rett, men over lang tid har vært i god tro om at man har det. Hevdsreglene vil da kunne verne om den som har opptrådt som eier eller rettighetshaver. Det er en form for godtroerverv som inntrer etter en viss tid.
I praksis kan nok heller rettigheten faktisk bero på avtale, men det kan være vanskelig å dokumentere eller sannsynliggjøre. Skriftlig avtale kan ha kommet bort, eller avtale var kun muntlig, og opprinnelige avtaleparter har gått bort. Hevd kan da avhjelpe manglende bevis.
Det man i så fall hevder er egentlig rettsvern. Ved hevd har man rettsvern uten tinglysing.
Advokat HELP Forsikring
Grensehevd
Grensehevd er en form for eiendomshevd hvor man har gått ut fra at tomten er større enn hva den egentlig er, og har innrettet seg etter dette. For eksempel ved å plante hekk eller sette opp gjerde. Hyttetomter vil gjerne ikke være så tydelig avgrenset, men det kan også være aktuelt ved plassering av uthus eller brygge på areal som man tror tilhører eiendommen.
Brukshevd
Mer praktisk er brukshevd, som innebærer at man hevder en særlig rett over annen eiendom. Enten det er snakk om festetomt eller eiertomt, er hyttetomten gjerne skilt ut fra en større «hovedeiendom». Og i den forbindelse stiftes det ofte rettigheter over denne eiendommen – såkalte servitutter. Det vanligste eksemplet er veirett, men det kan også gjelde rettigheter knyttet til parkering, båtplass og en rekke andre ting.
Slike rettigheter kan også angå andre hyttetomter, for eksempel hvor man mener å ha rett til å ha VA-ledninger liggende over naboens tomt, rett til å bruke naboens brønn eller plassering av uthus dels over tomtegrense.
Vilkår
Et grunnleggende vilkår for å hevde rett er at man har vært i aktsom god tro om at man faktisk har slik rett.
Det andre sentrale vilkåret er at rettigheten må ha blitt brukt sammenhengende i hevdstid. Hevdstid er normalt 20 år, men er i noen tilfeller så lenge som 50 år.
Nærmere om bruken
I tillegg må man ha opptrådt som rettighetshaver. Hvis man har brukt samme båtplass ved grunneiers brygge i alle år, vil det normalt gi grunn til å reagere hvis grunneieren måtte mene at det ikke eksisterer slik rett.
Kravet om sammenhengende bruk trenger ikke gjelde samme person. Hvis hytteeiendommen har blitt solgt eller gått i arv, kan hevdstiden fortsette under ny eier.
Nærmere om hevdstid
Ved hevd av rettigheter over annen eiendom, avhenger hevdstiden av om bruken har vært synlig eller ikke.
Hevdstid på 20 år forutsetter at bruken har vist seg i form av en synbar innretning – «fast tilstelling» – for eksempel en opparbeidet parkeringsplass eller et båtfeste.
Merk at for veirettigheter vil ikke bruk av en allerede etablert vei være tilstrekkelig. Eieren får jo ikke noe varsel om at din hytte også har begynt å bruke den. For nødvendig vei er det likevel et unntak, og hevdstiden er uansett 20 år. Om veien anses nødvendig, vil normalt avhenge av om det finnes annen tjenlig adkomst eller ikke.
I andre tilfeller vil hevdstiden være 50 år.
Er det vanlig å oppnå rett gjennom hevd?
Hevd anføres ofte som stiftelsesgrunnlag overfor domstolen, men det er nok ikke så ofte at det er dette grunnlaget man faktisk vinner frem med. Som regel fremsettes det som en subsidiær påstand. Retten kan i stedet legge til grunn at det er sannsynliggjort avtalegrunnlag, og at det dermed ikke er behov for å vurdere hevd.
Tålt bruk
Når noen anfører hevd, vil grunneier veldig ofte svare med å anføre at det bare er snakk om såkalt «tålt bruk». Man har godtatt bruk selv om det egentlig ikke eksisterer noen rettighet, gjennom avtale eller passivitet, men kan når som helst trekke tilbake tillatelsen.
Tålt bruk vil avskjære hevd. Man skal ikke tape på å være velvillig. Hvis rettighetshaver først har klart å sannsynliggjøre at vilkårene for hevd er oppfylt, vil det like fullt være vanskelig å sannsynliggjøre at bruken kun har vært tålt fra eiers side.
Hevd: Spørsmål 1
Jeg har arvet mine foreldres hytte fra 60-tallet. Naboen har gjort meg oppmerksom på at litt av annekset vårt står en halvmeter inn på hans tomt, og nå mener han at dette ikke er riktig. Kan jeg si at jeg har hevdet rett til å ha det plassert slik? Kan han eventuelt kreve kompensasjon? Ikke riving, håper jeg?
Svar:
Her bør man for det første fastslå hvor grensene faktisk går. Matrikkelkart viser ikke nødvendigvis riktige grenser.
Om bygningen står dels over grensen, kan man forsøke å finne ut om det kan bero på avtale. Hevd kan eventuelt også anføres, gitt at annekset er satt opp for over 20 år siden. Men det forutsetter at dere har vært i god tro – enten om at grensene går annerledes slik at annekset i sin helhet er plassert på egen eiendom (grensehevd), eller om at man er gitt lov til å sette det opp inn på naboens eiendom (brukshevd).
Alternativt kan man også anføre at naboloven § 11 uansett må gi dere rett til å ha bygget stående, men i så fall kan dere bli avkrevd et vederlag for å legge beslag på naboens eiendom.
Hevd: Spørsmål 2
Vi er tre naboer som har båtene våre liggende ved grunneiers brygge i vika i nærheten av hyttene våre. Samme grunneier eier festetomtene i området. Før i tiden tror jeg foreldrene mine pleide å betale en symbolsk sum i leie, men etter at sønnen på gården overtok, har han sagt at på sikt må vi finne oss båtplass et annet sted fordi han ønsker å bruke brygga selv. Kan han kreve det?
Svar:
Her må man prøve å finne at av hva som er grunnlaget for bryggerettighetene. Er det holdepunkter for at det ble stiftet ved avtale som en rettighet for hytteeiendommene? Eller har man i det minste vært i god tro om dette sammenhengende i minst 20 år og kan anføre hevd? Da kan ikke grunneier fortrenge rettigheter uten videre.
Hvis retten til brygge snarere beror på en leieavtale med grunneier, vil det være en kontraktsrettslig avtale i stedet for en varig tinglig rett. Da risikerer dere at grunneier kan si opp avtalen. Betaling av vederlag kan tilsi at det er snakk om leie, men det kan også ha vært et bidrag til nødvendig vedlikehold.
Hevd: Spørsmål 3
Vi har kjøpt hytte med bilvei nesten helt frem. Da vi kjøpte, fikk vi anvist plass på andre siden av knausen. Grunnen er ikke vår, men selger har alltid parkert der. Nå sier grunneieren at selger fikk parkere der for gammelt vennskaps skyld, og henviser oss til fellesparkeringen som ligger nesten en kilometer vekk. Kan han det? Hyttenaboen parkerer like ved, og han har tatt seg til rette med å sette opp sitt eget skilt med bilnummeret på. Bør ikke reglene være like for alle, i det minste?
Jeg kan legge til at jeg er dårlig til bens, og liker dårlig tanken på å stabbe en kilometer på dårlig vei.
Svar:
Det første dere bør sjekke, er om veirett kan være tinglyst som en heftelse på grunneiers eiendom. Hvis dere ikke finner dette, vil det være naturlig å be selger om å bidra med opplysninger. Hva er grunnlaget for at de har kjørt frem til knausen og parkert på fast plass?
I mangel av skriftlig avtale kan dere kanskje anføre hevd. Her vil det imidlertid avhenge av om tidligere eiere har vært i god tro om at hytteeiendommen har rett til kjørevei og parkering, og at det ikke var en personlig rett eller tålt bruk. Bruken må eventuelt ha vært synlig i form av en tydelig opparbeidet biloppstillingsplass for at hevdstid skal være 20 år.
Hyttenabos parkering i nærheten kan kanskje tilsi at hyttetomtene har slik rett, men det trenger ikke å bety at alle har samme rett. Med tanke på hevd vil for eksempel oppsetting av skilt med reg.nr. være noe som kan bidra til at det foreligger synlig bruk og at hevdstid er 20 år for denne eiendommen sin del.
Er vilkårene for hevd først oppfylt, må grunneier eventuelt sannsynliggjøre at det likevel kun er tålt bruk fra hans side. Det skal nok mye til. Personlige behov for kjørevei vil derimot ikke ha noen betydning.
Hevd: Spørsmål 4
Jeg er grunneier, og fester bort to hyttetomter nedenfor gården min. Den eneste bilveien går gjennom tunet mitt. Denne trafikken sjenerer oss, særlig fordi den ene hytteeieren har kjøpt en atv som leketøy for barna sine. Jeg er rett og slett engstelig for mine egne barn i mitt eget tun. Jeg ønsker slutt på all motorisert ferdsel gjennom tunet mitt. Hvis hyttefolket ønsker bilvei helt frem, får de koste vei selv et annet sted. Det står ingen steder at de har rett til å bruke veien min. Nå krever de å få veiretten tinglyst. Hva kan jeg gjøre?
Svar:
Det legges til grunn at festerne kan være gitt rett til ferdsel med bil frem til tomtene selv om det ikke fremgår klart av festekontraktene, med mindre det fremgår at de er anvist parkering et annet sted. Hvis det har vært kontinuerlig bruk gjennom 20 år, vil hytteeierne også kunne anføre hevd for å avhjelpe mangelfullt avtalegrunnlag.
Festerne kan nok ikke kreve at du bidrar til tinglysing uten videre, men de kan kreve at det avgjøres rettslig om de har veirett. Og hvis det må anses å foreligge veirett, vil det være du som eventuelt må bekoste flytting gjennom endring av rettighet og opparbeiding av ny vei.
En annen sak er at du uansett ikke trenger å akseptere sjenerende kjøring med ATV gjennom tunet. Det må trolig anses å være i strid med servituttloven § 2, eller eventuelt mislighold av festeavtale.
