Eie hytte sammen – dette må dere tenke på!
Publisert: 26. mars 2021Hvordan eier vi best en hytte sammen? Her gir Huseiernes advokat Øistein Olsen Krokmoen gode råd om hvordan dere kan ha delt eierskap til hytta.
Hytter blir ofte eid sammen, enten som ledd i et arveoppgjør, eller fordi man kjøper sammen med andre. Men det å eie noe sammen gir utfordringer knyttet til driften.
Øistein Olsen Krokmoen er advokat i forbrukerorganisasjonen Huseierne (tidligere Huseiernes Landsforbund). Der kommer de stadig borti slike problemstillinger. Her er advokatens tips til hvordan dere løser et slikt sameie.
Foto: Christiane Y. Vibe/Huseierne
Lag avtale tidlig!
Det viktigste rådet er at dere tidlig lager en avtale som regulerer sameiet.
– Erfaringsmessig er det dumt å tenke at “dette går seg til”. Det lureste er å skrive en avtale med en gang, råder advokat Øistein Olsen Krokmoen i Huseierne.
Han har vært med å gi flere sameiere råd og vink om hvordan de skal løse eierskapet til hytter.
Når man eier en hytte sammen, er eierskapet omfattet av sameieloven. Men den loven gir stort sett bare forklaringer på hva som skal skje hvis sameierne ikke blir enige.
Derfor er det nyttig med en sameiekontrakt som lager kjøreregler for hvordan dere skal bruke hytta.
Vedlikehold skaper utfordringer
Ett av stridsspørsmålene som ofte dukker opp er vedlikehold av hytta. Hvem skal gjøre det, og hvor mye skal man gjøre:
– Ansvar for vedlikehold er viktig, og kanskje også hvordan tiltak skal besluttes hvis man ikke blir enige. Skal for eksempel en uavhengig takstmann vurdere vedlikeholdsbehovet hvis situasjonen er helt fastlåst?, spør advokaten.
Skal det oppgraderes?
Øistein Olsen Krokmoen poengterer også at man bør være enige om hva som skal gjøres videre med hytta. Særlig gjelder det hytter som i dag har litt eldre standard.
Noen vil kanskje oppgradere hytta, mens andre eiere synes at det litt primitive er sjarmerende.
– Endringer og påkostninger kan også være en kilde til konflikt. Hvordan skal dette eventuelt besluttes? Her legger mange opp til enighet, forteller Øistein Olsen Krokmoen.
Tenk særlig på dette hvis hytta i dag er uten innlagt strøm og vann. En rekke kommuner krever, eller kommer i nær fremtid til å kreve at hytter kobles til vann- og avløpsnettet. Dette er en stor kostnad som stort sett vil ligge på et seks-sifret beløp. Og vann og avløp inn i hytta drar ofte på seg ekstrakostnader:
Nå blir det for eksempel naturlig å lage et skikkelig bad og toalett. Det koster også godt med penger. Hvordan dette skal håndteres bør dere ha laget en plan for hvis dette er noe som skjer de nærmeste årene.
Dette bør være med i sameieavtalen om hytta
Her er punkter som bør være med i en avtale om sameie til en hytte:
Eierskap og bruksrett:
Hvem eier hvor mye av eiendommen? Er det lik fordeling, eller er det en annen fordeling? Hvis felleseiet kommer fra arv: Skal foreldregenerasjonen ha bruksrett?
Tinglys eierandelene: Sørg for at eierandelene er registrert i grunnboken. Det gir trygghet hvis den ene skulle havne i økonomiske vanskeligheter eller man skulle bli uvenner.
Bruk av eiendommen:
Hvordan skal bruken fordeles mellom de ulike eierne? Er man to familier som eier sammen, kan for eksempel en mulighet være å dele sommeren i to; ha tidlig og sen sommer annet hvert år, og å bytte på påske- og vinterferie.
Drift og vedlikehold:
Hva skal gjøres, når skal det gjøres og av hvem? Hvordan skal det ryddes opp etterpå?
Fordeling av felleskostnader og fellesinntekter:
Hvilke kostnader inngår, og hvordan betaler man dem gjennom året? Skal det være én som holder i betalingene, og alle betaler inn til en driftskonto? Husk også at det alltid kommer uforutsette utgifter! Skal det være et driftsfond?
Sameiemøte og styre:
Dette er formelle bestemmelser om fremgangsmåte, men det kan være nyttig å ha med. Et styre trenger man når man er flere, men kanskje ikke når det bare er to-tre sameiere.
Salg av eierandel, forkjøpsrett og oppløsning av sameie:
Ha bestemmelser som gjør at det mulig å komme seg ut av sameiet dersom én part vil det. Ikke forvent at forkjøpsretten skal være til redusert pris, her vil markedspris være det naturlige utgangspunktet.
Mislighold, utløsning:
Dette er bestemmelser om hvordan man kan oppløse sameiet hvis den ene parten ikke oppfyller sine forpliktelser.
Forholdet til sameieloven:
Det er greit å slå fast at sameieloven gjelder med mindre man har bestemt noe annet.
Dette bør være med i sameieavtalen om hytta
Her er punkter som bør være med i en avtale om sameie til en hytte:
Eierskap og bruksrett:
Hvem eier hvor mye av eiendommen? Er det lik fordeling, eller er det en annen fordeling? Hvis felleseiet kommer fra arv: Skal foreldregenerasjonen ha bruksrett?
Tinglys eierandelene: Sørg for at eierandelene er registrert i grunnboken. Det gir trygghet hvis den ene skulle havne i økonomiske vanskeligheter eller man skulle bli uvenner.
Bruk av eiendommen:
Hvordan skal bruken fordeles mellom de ulike eierne? Er man to familier som eier sammen, kan for eksempel en mulighet være å dele sommeren i to; ha tidlig og sen sommer annet hvert år, og å bytte på påske- og vinterferie.
Drift og vedlikehold:
Hva skal gjøres, når skal det gjøres og av hvem? Hvordan skal det ryddes opp etterpå?
Fordeling av felleskostnader og fellesinntekter:
Hvilke kostnader inngår, og hvordan betaler man dem gjennom året? Skal det være én som holder i betalingene, og alle betaler inn til en driftskonto? Husk også at det alltid kommer uforutsette utgifter! Skal det være et driftsfond?
Sameiemøte og styre:
Dette er formelle bestemmelser om fremgangsmåte, men det kan være nyttig å ha med. Et styre trenger man når man er flere, men kanskje ikke når det bare er to-tre sameiere.
Salg av eierandel, forkjøpsrett og oppløsning av sameie:
Ha bestemmelser som gjør at det mulig å komme seg ut av sameiet dersom én part vil det. Ikke forvent at forkjøpsretten skal være til redusert pris, her vil markedspris være det naturlige utgangspunktet.
Mislighold, utløsning:
Dette er bestemmelser om hvordan man kan oppløse sameiet hvis den ene parten ikke oppfyller sine forpliktelser.
Forholdet til sameieloven:
Det er greit å slå fast at sameieloven gjelder med mindre man har bestemt noe annet.
