Etter endringene som kom i tomtefesteloven 1. juli 2015 har det vært stort fokus på tomtefestesaker i media og stor usikkerhet hos både festere og bortfestere med hensyn til hvordan de nye reglene kom til å virke.
Endringene som ble gjort har medført at det som står i festekontrakten får vesentlig større betydning for adgangen til å regulere festeavgiften ved forlengelse av festekontrakter enn hva som var tilfelle tidligere. Det er nå nærmere fem år siden endringene trådte i kraft og vi skal nedenfor gå gjennom de viktigste reglene omkring regulering av festeavgiften og samtidig si noe om enkelte typetilfeller og hvordan domstolene har sett på disse.
Alle må likevel være oppmerksom på ordlyden i egen kontrakt da denne er av stor betydning for om, og i så fall hvor mye, festeavgiften kan reguleres ved forlengelse av kontrakten.
Automatisk forlengelse
Forlengelse av festeavtaler for bolig- og fritidstomter skjer nå automatisk i medhold av tomtefesteloven § 33 dersom tomta ikke blir innløst. Motstykket er at bortfester i de fleste tilfeller kreve regulering av festeavgiften. Vilkårene for øvrig står uendret.
Forlengelse skjer i medhold av § 33 også i de tilfeller hvor det følger en rett til forlengelse av selve festekontrakten. Dette innebærer at det ikke lenger er behov for fester for å kreve forlengelse.
Regulering ved forlengelse – 2%-regelen og råtomteverdi
Ved forlengelse i medhold av § 33 kan bortfester som hovedregel kreve regulering av festeavgiften til 2 % av råtomteverdi.
Etter denne regelen kan bortfester kreve å regulere festeavgiften til 2 % av råtomteverdien. Råtomteverdien er verdien av tomta forutsatt at det kun er lovlig å sette opp de hus og bygninger som finnes på tomta og fratrukket all verdiøkning festeren har stått for. En skal tenke seg tomta slik den var da den første gang ble festet bort og sette en nåverdi på den. Dersom råtomteverdien er kroner 400 000, blir festeavgiften altså kr 8 000.
I enkelte tilfeller er fester dog sikret mot et slikt reguleringskrav. Det gjelder dersom festeren har en rett etter kontrakten til å forlenge festeforholdet og dersom det følger av festekontrakten at bortfester ved forlengelse kun kan kreve festeavgiften regulert etter konsumprisindeks (eller en annen nøkkel som gir lavere regulering enn konsumprisindeks).
Begge de to vilkårene må være oppfylt for at ikke 2 %-regelen i tomtefesteloven § 15 fjerde ledd ikke gjelder.
Maksimaltak for festeavgiftsregulering
En god del tomter, særlig i byene eller ved sjøen har svært høy verdi. For å verne fester mot altfor høye festeavgifter er det et tak på reguleringen for bolig- og fritidstomter. Avgiften kan ikke reguleres høyere enn til kr. 9 000 per dekar i 2002-kroner, dette utgjør ved regulering i 2020 kr 12 842 per dekar. Er tomten større økes taket forholdsmessig, slik at for en tomt på 1 300 m2 kan det kreves maksimalt 1,3X12 842 kr.
Det er gjort et generelt unntak fra maksimalbegrensningen, men dette unntaket er ment å være svært snever og gjelde unntakstilfellene som vi ikke går inn på her.
Frist for å kreve regulering
Bortfester må kreve regulering innen tre år etter at festetiden løp ut (festeavtalen ble forlenget). Hvis denne fristen oversittes tapes retten til å kreve regulering. I tillegg kan krav om regulering kun kan gjelde fremtidige terminer, altså terminer som ikke allerede er forfalt.
Etter en forlengelse med regulering etter 2 %-regelen kan festeavgiften reguleres hvert tiende år etter konsumprisindeksen, og det kan først etter 30 år skje en ny regulering etter 2 %-regelen.
Særlig om rullerende kontrakter
Det finnes ulike typetilfeller av festekontrakter og en forholdsvis vanlig type er de såkalte rullerende kontrakter. Det vil si kontrakter som løper på eksempelvis 5, 10 eller 20 av gangen og med en ubetinget rett for fester til å forlenge kontrakten.
Når denne typen kontrakter rulleres kan bortfester kreve regulering etter 2 %-regelen.
Dette er en følge av at forlengelse skjer automatisk i medhold av loven og ikke kontrakten, det vil si uavhengig av om fester krever forlengelse eller ikke.
Eneste unntak er som nevnt ovenfor dersom festekontrakten selv bestemmer at regulering skal skje etter konsumprisindeks ved forlengelsen (eller en reguleringsnøkkel som gir lavere regulering enn etter konsumprisindeks).
Praksis har vist at kontrakter som gir rett til forlengelse uten noen nærmere angivelse av om retten gjelder en eller flere ganger har skapt særlige problemer. Tolkningspraksis hos lagmannsrettene synes gjennomgående å legge en festervennlig tolkning til grunn, og erfaringen er nok at domstolene har lett for å tolke en rett til forlengelse i kontrakten til å gjelde et ubegrenset antall ganger, altså at kontrakten er rullerende. Dette er en stor fordel for fester dersom det er avtalt konsumprisindeksregulering i kontrakten. Her er det dog viktig å lese hele kontrakten nøye og vurdere alle vilkårene opp mot hverandre før man kan konkludere med hva som er riktig.
Avtalt konsumprisindeks eller avtalt ingen regulering
Dersom det følger av avtalen at fester har rett til å forlenge festeavtalen ved utløp og at regulering skal skje etter konsumprisindeks ved forlengelse er det dette som gjelder. Fester er da, som nevnt innledningsvis, sikret mot krav om regulering etter 2 %-regelen.
Det samme gjelder dersom det følger av eksplisitt av festeavtalen at det ikke skal skje regulering av festeavgiften ved en forlengelse. For disse avtalen så er det viktig å være oppmerksom på at bortfester i en del tilfeller, særlig hvis festeforholdet har vart lenge, kan kreve avtalen regulert etter konsumprisindeks på tross av at avtalen sier at festeavgiften ikke skal reguleres.
Erfaringen er at mange festeavtaler er uklare med hensyn til regulering av festeavgiften ved forlengelse. Typisk kan være at det står at det skal reguleres etter konsumprisindeks hvert 5 år, men ikke hvordan det skal skje ved forlengelse etter 20 år. Videre kan avtaler ha mer eller mindre uklare formuleringer som henvisninger til “prisnivået”, “prisutviklingen”, “markedsverdi” eller annet.
Disse kontraktene kan være særdeles vanskelig å vurdere. Både fordi avtalen har brukt upresise uttrykk som nevnt, ellers er utydelig eller har et upresist språk. I tillegg kan praksis mellom partene også kan spille en rolle. Vi anbefaler derfor at man søker juridisk bistand dersom en er usikker på om det foreligger en adgang til å regulere festeavgiften eller hvor mye. Erfaringsmessig er dette saker som ofte forlikes og man blir enige om en ny festeavgift og hvordan reguleringen skal skje i fremtiden. Det er ofte for stor usikkerhet for både bortfester og fester og la saken avgjøres av retten.
Kort om innløsning
Reglene om innløsning fikk ingen betydnings-fulle endringer i 2015, og regelen er fortsatt slik at fester har rett til innløsning av fritids- og boligtomter henholdsvis hvert 10. og 2. år, eller når festetiden løper ut. For såkalte rullerende kontrakter er det en rett til innløsning hver gang den løper ut. Unntak gjelder for tomter til fritidsformål som ligger til landbrukseiendommer som oppstiller visse minstekrav. Da gjelder ingen rett til innløsning.
Vær oppmerksom på at krav om innløsning må settes frem minst ett år før innløsningstidspunktet.
Prisen for tomten ved innløsning skal settes til 40 av råtomteverdien (se ovenfor om råtomteverdi). Fester har likevel rett til å kreve at prisen blir satt til 25 ganger festeavgiften dersom kontrakten er en såkalt evigvarende kontrakt, det vil si at den etter sin ordlyd er evigvarende eller at fester har rett til et ubegrenset antall forlengelser (rullerende kontrakt). Festeavgiften skal dog oppreguleres per tidspunktet for innløsningen etter de vanlige reglene som gjelder for regulering når prisen beregnes etter 25 gangen.
Partner, advokat MNA
