Opprydning av servitutter

Det er anledning til å få stiftet en rekke rettigheter i en annens eiendom («servitutter», «løsningsretter» etc.). Dette kan eksempelvis være tilbakeføringsrett av eiendom, veirett, forkjøpsrett og bruksrett til brygge (eksempler fra Høyesterettspraksis de siste år). For eier av den aktuelle eiendommen («grunneieren»), kan det av ulike årsaker være ønskelig å få fjernet slike rettigheter. Det er en rekke forskjellige måter å få til dette på. Det er dog viktig å merke seg at rettighetshaver har et utstrakt vern som innebærer at en sletting kan være krevende.

I denne artikkelen vil vi se nærmere på to situasjoner som kan medføre bortfall av rettigheter, men som mange ikke er klar over: Frihevd – bortfall av rettigheter som ikke er i bruk, og mothevd – bortfall av rettigheter hvor det foreligger motstridende bruk. Før vi ser nærmere på disse reglene, er det viktig å merke seg at dette kun er ett av mange regelsett som kan føre til bortfall. I denne forbindelse nevner vi kort enkelte andre regler som også kan medføre bortfall av rettigheter:

• Det kan avtales at servitutter skal slettes;

• Stiftelsesgrunnlaget kan være ugyldig eller må tolkes slik at det aldri har vært noen rettighet;

• Rettigheten er personlig, og har falt bort ved rettighetshavers død (f.eks. et tilfelle hvor «NN» har personlig rett til motorisert ferdsel over naboeiendom som følge av å være avhengig av rullestol);

• Overdragelse av eiendom kan medføre bortfall av eksisterende rettigheter (såkalt «ekstinksjon»);

• Det offentlige kan på nærmere vilkår fjerne rettigheter («ekspropriasjon»);

• Rettigheter kan endres eller slettes dersom dette etter en avveining finnes tilstrekkelig («omskiping» eller «avskiping» av rettigheter etter servituttlova);

• En aktualisert rettighet kan falle bort som følge av at den ikke er utnyttet innen lovbestemte frister, herunder den ordinære foreldelsesfristen på tre år (f.eks. bortfaller en forkjøpsrett dersom den ikke er benyttet innen to eller seks måneder fra fristen begynner å løpe); eller

• Tidsfristen for en løsningsrett er utløpt.

Dette er ingen fullstendig liste, og det må vurderes konkret i den enkelte sak om en eller flere av slike regler er anvendelige.

Frihevd og mothevd er to spesielle hevdsregler som, dersom vilkårene er oppfylt, begge medfører at grunneier får fjernet rettigheter andre har hos seg.

Frihevd gjelder den situasjon at rettighetshaver ikke har benyttet seg av sine rettigheter i full hevdstid. Dersom bruken da tas opp igjen, vil en grunneier kunne anføre at rettigheten er tapt. Eksempelvis vil dette kunne være aktuelt for en rekke rettigheter knyttet til ferdsel, rett til utnyttelse av grunn eller for bruksrett til brygge. Såkalte negative servitutter, altså rettigheter som begrenser grunneiers utnyttingsmuligheter (f.eks. forbud mot bygg høyere enn to etasjer), kan ikke frihevdes.

Mothevd gjelder for eksempel den situasjon at grunneier har benyttet seg av sin eiendom i strid med den rett en rettighetshaver har uten at rettighetshaver har reagert. Denne situasjonen må ha vedvart i full hevdstid. Et typisk eksempel er fjerning av en vei som rettighetshaver har ferdselsrett til. Mothevd kan, i motsetning til frihevd, også føre til bortfall av negative servitutter. 

Skal disse reglene komme til anvendelse, må de ordinære hevdsvilkår være oppfylt. Dette gjelder blant annet kravet til aktsom god tro, med andre ord at grunneier med god grunn tror han er i sin fulle rett. En vanlig hindring som motvirker «god tro», vil normalt være at servitutten er tinglyst på eiendommen. Videre må hevdstiden være oppfylt – for eiendom er dette normalt 20 år. Hevdstiden innebærer at per i dag er fri- eller mothevd aktuelt for rettigheter i eiendom stiftet før 1999. Eksempelvis vil en rett til bruk av snuplass som ikke har vært benyttet siden 1999 altså kunne være frihevdet.

Avslutningsvis påpeker vi at det ved frihevd er viktig at grunneier opplyser rettighetshaver om at hans bruk er ulovlig dersom bruken tas opp igjen etter endt hevdstid. I enkelte tilfeller kan det være hensiktsmessig å få rettighetsbildet avklart ved en dom.