– Det kommer inn nye saker hele tiden. Det kan ta opptil to år fra vi får inn en sak, til saken er ferdig behandlet, sier kommunaldirektør for Teknikk og miljø i Færder kommune, Margrethe Løgavlen.
Ressurskrevende
Det er travle dager for de som steller med bygg og eiendom i Færder kommune. Det har det trolig alltid vært i en ekstremt attraktiv bo- og hyttekommune – eller to kommuner som Færders geografiske omfang tidligere bestod av. Men når både enkelte kommunalt ansatte og mange tiltakshavere i tidligere Tjøme kommune tilsynelatende har hatt lite fokus på regelverket, har det skapt et ressurskrevende merarbeid utover det normale.
Egen enhet
– For å møte det som viste seg å bli en stor mengde ulovlighetssaker, ble det satt på mer ressurser, forteller Løgavlen.
En egen enhet som skulle føre tilsyn og drive ulovlighetsoppfølging ble etablert med tre hele årsverk.
– Vurdering av om det forelå mulige straffbare overtredelser etter annet lovverk ble oversendt politiet av tidligere Tjøme kommune, mens vår oppgave er å rydde opp i de ulovligheter som gjelder plan- og bygningsloven.
Mediekjør
Et gravende og ressurssterkt pressekorps både fra riksmedia og lokalmedia har fulgt Tjøme med argusøyne. De ansatte har nærmest følt seg fotfulgt av media.
– Det har vært en uvirkelig verden. Det har gått med mye tid til å besvare henvendelser fra presse og publikum, forteller Anne-Mari Rustan Aas.
Hun er jurist og spesialrådgiver og jobber i staben til kommunaldirektøren, blant annet med oppfølgingssakene.
Ekstra trykk på Tjøme
– Vi må håndtere alle byggesaker riktig nå. Vi må forholde oss til lover og forskrifter, sier Løgavlen.
Slik har det åpenbart ikke alltid vært på Tjøme.
– Det kan godt være at du vil finne andre hyttekommuner som også har mange tilfeller av ulovlige tiltak. Men Tjøme har et svært stort antall fritidsboliger og er en svært attraktiv kommune for ressurssterke mennesker som media er interessert i. Det har ført til at det har vært et ekstra trykk på vår kommune. Dessuten ligger vi i det mest sårbare kystområdet, og i et område med stort press på arealene. Dette har også staten gitt utrykk for, gjennom Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen. Her er Færder blant de kommunene med de strengeste retningslinjene for utbygging.
Ingen jakt
– Vi jakter ikke på ulovligheter, sier Løgavlen som ikke vil oppfordre publikum til å sladre på naboen.
– Vi har mer enn nok å holde på med.
Det kan være hyttenaboer, beboere på Tjøme, turgåere eller gravejournalister som melder til kommunen når de har mistanke til at det foregår noe som ikke er i henhold til loven.
Kommunen er tilbakeholden med å ta imot henvendelser om mistenkelige forhold på telefonen eller ved direkte oppmøte.
– Vi ønsker fortrinnsvis å få slike henvendelser skriftlig, sier hun.
Får konsekvenser
I Færder kommune, som i andre hyttekommuner, kan du ikke forvente å få tilgivelse for å ha bygget ut hytta di, brygga di eller gjort andre søknadspliktige tiltak uten å ha fått tillatelse.
– De aller fleste beboere og hytteeiere i Færder er selvsagt ordentlige og lovlydige, sier Rustan-Aas.
Men media har fortalt flere historier der tiltakshavere har satt i gang tiltak uten tilstrekkelig tillatelse.
– De sakene vi så langt har begynt å jobbe med, er alt fra bagatellmessige til alvorlige forhold, forteller spesialrådgiveren.
De vanligste sakene er der det ikke har vært søkt riktig, eller at søknadene om dispensasjon er mangelfulle, eller at de ikke har vært sendt til Fylkesmannen slik loven krever.
– Når det likevel er satt i gang tiltak, kan rivning bli et utfall.
Ulovlige tiltak «Færder kommune er i en spesiell situasjon der det kort tid før etableringen av Færder kommune ble avdekket ulovlige tiltak blant annet som følge av granskingen av byggesaksavdelingen i tidligere Tjøme kommune», skriver rådmannen blant annet i et vedlegg til en innstilling til vedtak i Hovedutvalg for kommunalteknikk.Oppfølging prioriteres
Gruppa som skal føre tilsyn og følge opp ulovligheter må benytte ressursene best mulig. Der de etter tilsyn har konkludert med at det foreligger ulovlige forhold etter loven, skal oppfølging av ulovligheter prioriteres etter følgende liste:
- Tiltak der bruk utgjør en direkte og umiddelbar fare for liv, helse eller miljø.
- Tiltak som ikke er igangsatt, og har stort potensiale for varig uopprettelig skade og lav sannsynlighet for å kunne godkjennes.
- Tiltak som er igangsatt, og har stort potensiale for varig uopprettelig skade og lav sannsynlighet for å kunne etterhåndsgodkjennes.
- Tiltak som er ferdigstilt, og har gitt varig uopprettelig skade og det er lav
sannsynlighet for å kunne innhente etterhåndsgodkjenning. - Tiltak der samfunnshensyn er tilsidesatt, for eksempel alminnelig ferdsel, tiltak i friområder og lignende.
- Andre tiltak godkjent/oppført i strid med dispensasjonsbestemmelsene i loven, med høyest prioritet i virkeområdet for pbl. § 1-8 og i områder avsatt til LNF.
- Andre tiltak som ikke er oppført i henhold til tillatelse, herunder materielle krav i loven, saksbehandlingsfeil som manglende varsling, manglende privatrettslige avtaler ol.
- Øvrige tiltak i strid med bygningslovgivningen.
Kilde: Rådmannen Færder kommune
Innhent informasjon
Skal du selge hytta di, bør du sikre deg at papirene er i orden.
Du kan ikke regne med å gå fri for forfedrenes synder. I motsetning til straffeloven, der for eksempel en drapssak henlegges etter en viss tid, har plan- og bygningsloven ikke en tilsvarende foreldelsesordning.
– En ulovlighet utført av deg for mange år siden, eller av tidligere eiere av hytta, blir ikke lovlig etter en viss tid. Ulovlige tiltak foreldes ikke, sier kommunaldirektør Margrethe Løgavlen.
Ta kontakt
Dokumentasjon på at du har fått tillatelse til tiltakene, er i utgangspunktet en god medisin for en friskmeldt hytte.
– Dersom du er i tvil om at alt er i orden, ta kontakt med kommunen. Hvis en undersøkelse viser at det foreligger mangler, går vi i dialog for å finne en løsning på om, og i så fall hvordan, vi eventuelt kan gi tillatelse til tiltaket, sier Løgavlen.
Spør megler
Hvis du skal kjøpe hytte, anbefaler Løgavlen at du stiller inngående spørsmål til eiendomsmegleren.
– Det kan for eksempel være et anneks på hytta. Spør megleren om det foreligger dokumentasjon. Meglerne er flinke til å gjøre research, og det er deres jobb å skaffe til veie de nødvendige opplysningene, sier Løgavlen.
– I et tvilstilfelle der det ikke finnes sikker dokumentasjon, vil en kjøper av hytta ta en kalkulert risiko. Usikkerheten vil fortsatt være der, og manglene kan bli oppdaget.
Skal du selge hytta di, er det viktig å sørge for at alt er i orden.
– Det vil ha stor betydning for prisen.
Før plan- og bygningsloven
1965 er et årstall det er verdt å merke seg.
– I utgangspunktet regner vi at tiltak som er gjort før 1965 er i orden. Det var året det ble vedtatt en plan- og bygningslov, sier Løgavlen.
Før 1965 var loven innrettet mot andre problemstillinger enn areal på hytter eller strandsoneproblematikk.
– Dersom du kan dokumentere, for eksempel via flyfoto, at et tiltak er gjort før 1965, anser vi det som lovlig etablert.
Dokumentasjon
Dersom tiltaket anses lovlig etablert, for eksempel på offentlig tilgjengelige flyfoto fra før 1965, vil det normalt være tilstrekkelig dokumentasjon for at du kan bygge opp igjen en brygge eller en bod som er på bildet. Imidlertid må du uansett søke om gjenoppføringen, og dersom tiltaket har vært revet og vært borte over tid, vil retten til å føre opp tiltaket igjen kunne stille seg annerledes.
Fylkesmannen
Dersom du ønsker å utvide brygga eller boden, må du søke om dette også.
– Vi har tre saker gående der tiltakene, etter pålegg fra Fylkesmannen, må tilbakeføres til opprinnelig størrelse, sier Løgavlen som peker på at kommunene ikke er enemyndighet i alle byggesaker i strandsonen, der det også er statlige interesser.
Da skal Fylkesmannens miljøavdeling høres i forbindelse med søknadsbehandlingen, og de har også rett til å påklage et eventuelt positivt vedtak.
