Ønsker du å gjøre om et vanlig rom til soverom, eller bygge et anneks i hagen?

Fremtind gir noen tips i forhold til mindre byggesaker.

Hva skal til for at et rom lovlig kan brukes som et soverom?

Hoveddel og tilleggsdel

Når man vurderer hva et areal i en bolig eller fritidsbolig er godkjent til, skilles det mellom hoveddel og tilleggsdel.

Hoveddel av boligen er det arealet i boligen hvor du bor og oppholder deg. Dette omfatter blant annet stue, soverom, kjøkken og bad, entré, ganger og trapper mellom hoveddeler.

Tilleggsdel er den delen av boligen som ikke egner seg til opphold, for eksempel bod eller kaldloft.

Endring av rom er søknadspliktig

Hvis du vil gjøre om et kaldloft til et soverom, er det en bruksendring, fra tilleggsdel til hoveddel. En slik endring er et søknadspliktig tiltak, ref. plan- og bygningsloven.

For at et soverom skal være lovlig,må rommet være godkjent som rom for varig opphold. Rom for varig opphold er etter gjeldende byggteknisk forskrift definert som “stue og tilsvarende rom, kjøkken og soverom”. Rom som er definert som hoveddel i et hus er altså ikke nødvendigvis godkjent som rom for varig opphold.

Hvis et rom allerede er godkjent som en hoveddel, trenger du ikke søke om bruksendring, med mindre den nye bruken av rommet utløser nye byggtekniske krav. Et byggteknisk krav kan for eksempel være krav til dagslys eller rømningsvei. Kommunen godkjenner kun rom for bruk til varig opphold når de byggtekniske kravene til rommet er oppfylt.

Hvis du er usikker på om endringen er søknadspliktig, kan du ta en titt på siden til Direktoratet for byggkvalitet: https://dibk.no/verktoy-og-veivisere/bruksendring

Advokat Kristin Olsen i Fremtind Boligselgerforsikring

Nærmere om byggtekniske krav

Byggteknisk forskrift inneholder en rekke bestemmelser og krav for at et rom skal være godkjent for varig opphold. Dagens gjeldende byggtekniske forskrift er fra 2017 og forkortes TEK17. I TEK17 fremgår det at rom og annet oppholdsareal skal ha utforming, romhøyde og størrelse tilpasset funksjonen sin.

Det er viktig å være oppmerksom på at det er reglene på søknadstidspunktet som er avgjørende for hvilke byggtekniske krav som stilles til rommet. Hvis rommet ble søkt bruksendret i 2010, er det de byggtekniske kravene som gjaldt den gangen som er gjeldende.

For deg som ønsker å gjøre endringer, er det viktig at du setter deg nøye inn i regelverket før du starter arbeidet. Hvis du er usikker på hvilket regelverk som gjelder, anbefaler vi deg å ta direkte kontakt med kommunen.

De mest sentrale kravene for bruksendring til soverom etter dagens regelverk TEK17

For å sikre at et soverom oppfyller gjeldende byggtekniske krav, bør du være særlig oppmerksom på kravene nedenfor.

• Høyde: Normalt stilles det krav om romhøyde i bolig på 2,40 meter etter nåværende krav. For bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel i eksisterende boenhet, fremgår det av forskriften at det likevel aksepteres en høyde på 2,20 meter. Av forskriften fremgår det også at det kan aksepteres å ha lavere høyde der dette ikke påvirker rommets tiltenkte funksjon.
• Ventilasjon og luftkvalitet: Det er viktig med god luftkvalitet. Etter TEK17 skal soverom tilføres minimum 26 m3/time friskluft når rommet er i bruk.
• Dagslys: Rom for varig opphold skal ha tilfredsstillende tilgang på dagslys. Mengden dagslys i rommet bestemmes vanligvis av vinduenes areal og plassering, skjerming fra terrenget, skjerming fra andre bygg, og rommets høyde og dybde. Nærmere forklaring om beregning av tilstrekkelig dagslys ut ifra dagens regelverk, finner du i TEK 17 § 13-7.
• Rømningsvei: Kravet til rømningsveier må være oppfylt. Nærmere beskrivelse av krav til rømningsvei er regulert i TEK 17 § 11-14.

Hvis det er vanskelig å oppfylle noen av kravene, kan du søke kommunen om unntak (dispensasjon). Det er verd å merke seg at kommuner som regel ikke gir unntak som knytter seg til helse og sikkerhet, som for eksempel krav til rømningsveier.

Bruksendring i eldre boliger/fritidsboliger

Fra 1. januar 2016 ble det enklere å gjøre om bod, loft og kjeller til for eksempel soverom. Forutsetningene er at rommene er inne i boligen og at boligen ble oppført før 1. juli 2011. I disse tilfellene gjelder egne regler, som gjør det lettere å utnytte rom i eldre hus som ikke er bygget etter dagens regler eller standarder. Bygg fra etter 1. januar 2011 er bygd etter dagens regler, og har derfor ikke de samme behovene for unntak.

Hos Direktoratet for byggkvalitet kan du lese mer om reglene som gjelder for bruksendring av eldre boliger.

Hvordan vet du om et rom er godkjent for varig opphold?

Er du usikker på om soverommet i boligen din er lovlig godkjent, kan du se nærmere på de godkjente byggetegningene. Disse får du ved å kontakte kommunen. Noen kommuner har byggetegningene tilgjengelige på nettsiden sin.

Hvor mange soverom kan boligen markedsføres med under et salg?

Ved salg av bolig vil eiendomsmegleren din hente byggetegningene fra kommunen, for å sikre at boligen blir markedsført med riktig antall soverom.

Det er spesielt viktig å merke seg to ting i en salgssituasjon:

• Hvis et rom blir benyttet som soverom, men ikke er godkjent som dette, skal det ikke regnes med som antall soverom i markedsføringen.
• Rom som ikke er lovlig godkjent kan bli avbildet som soverom i annonsen og salgsoppgaven, men det må komme tydelig frem at det blir brukt som soverom, men mangler godkjenning fra kommunen.

Anneks, bod og andre frittstående bygninger: Hva kan du bygge på hyttas tomt uten å søke kommunen?

Søknadsplikt og unntak fra søknadsplikten

Som hovedregel er byggetiltak søknadspliktige, men det finnes flere unntak.

Mindre, frittstående garasjer, anneks, boder og andre frittstående bygninger kan bygges uten å søke om godkjenning fra kommunen, så lenge de oppfyller bestemte krav. Hovedkriteriet er at bygningen må være frittstående. Hvis den bygges inntil en eksisterende bygning, gjelder andre regler med færre unntak.

Når kan du bygge uten å søke?

Plan- og bygningsloven har regler om fritak fra søknadsplikten for blant annet oppføring av frittstående bygninger. Byggesaksforskriften (SAK 10) utfyller plan- og bygningslovens regler og har kriterier som må være oppfylt for å unngå søkeplikt.

Oppsummering av kriteriene:

• bygningen er frittstående
• bygningen plasseres på allerede bebygd eiendom
• hverken bruksareal eller bebygd areal er over 50 m²
• bygningen kan ikke brukes til beboelse
• mønehøyden kan ikke overstige 4,0 meter
• gesimshøyden kan ikke overstiger 3,0 meter
• bygningen oppføres i én etasje og uten kjeller
• bygningen kan ikke plasseres nærmere enn 1,0 meter fra nabogrensen
• bygningen kan ikke plasseres nærmere enn 1,0 meter fra annen bygning på egen eiendom
• bygningen kan ikke plasseres over vann- eller avløpsledninger

I byggesaksforskriften er det en utfyllende veiledningstekst som gir en nærmere beskrivelse av hvert krav.

Selv om de nevnte kriteriene er oppfylt, står det i forskriften at tiltaket heller ikke må stride med bestemmelser i plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter, kommuneplanens arealdel og reguleringsplan, eller annet regelverk. Det er viktig å undersøke om eventuelle arealplaner tillater den tiltenkte plasseringen. Det er også viktig å undersøke at utnyttelsesgraden på tomten ikke overstiges ved byggingen. Har du en sjøtomt, må du også passe på at byggingen ikke skjer innenfor 100 metersbeltet i ⁷

Er du usikker på om tiltaket oppfyller kriteriene i loven?

Hvis du er usikker på om oppføringen er unntatt søknadsplikten, anbefaler vi deg å ta kontakt med kommunen.

Du kan også sjekke nettsidene til Direktoratet for byggkvalitet. Her er det en veileder som kan gi deg svar på spørsmålet om du kan bygge uten å søke om tillatelse⁸.

Meldeplikt til kommunen

Selv om frittstående bygninger er unntatt søknadsplikt, er det viktig at du er klar over at tiltaket skal meldes til kommunen. Du må melde ifra om tiltaket og plasseringen innen fire uker etter at tiltaket er ferdigstilt. Grunnen til dette er at kommunen skal oppdatere sine kart- og matrikkeldata.