Formuesskatt på hytter og hus – vesentlige økte utgifter?

Mange hytter har lav formuesskatt i dag. Dette er foreslått endret, ved at det innføres en beregningsmodell for verdsettelse, på samme måte som man har for boliger i dag. Slik beregningsmodellen er endret for boliger i 2026, kan det potensielt være snakk om flere hundre prosent økning i formuesskatt på hytter og andre fritidsboliger – dersom disse også får nye verdsettelsesregler.

Formuesskatt basert på historiske byggekostnader

Grunnlaget for formuesskatt på fritidsboliger er satt til en andel av historiske byggekostnader, og videreføres hvert år. Dette betyr at for mange eldre fritidsboliger er verdien satt lavt for formuesskatteformål, sammenlignet med hva disse fritidsboligene kan omsettes for i dag.

Derfor har det vært liten grunn til å henge seg opp i, eller i det hele tatt tenke på, formuesgrunnlaget på hytta.

Nye verdsettelsesregler kan komme

Før 2010 ble formuesgrunnlaget for alle boliger fastsatt på denne måten, ikke bare fritidsboliger. Men for primær- og sekundærboliger har vi hatt et annet system i drøye 15 år, hvor formuesgrunnlaget settes på bakgrunn av en beregnet omsetningsverdi, basert på statistikk fra SSB.

I 2021 ble det foreslått å innføre et tilsvarende system for fritidsboliger, med virkning fra og med 2024. Forslaget innebar en stor økning i formuesskatten for enkelte hytteeiere, særlig de med eldre hytter. I skrivende stund er det ikke konkrete planer om innføring av disse endringene.

I 2025 og 2026 har det derimot vært en del utvikling og diskusjoner når det gjelder revidert modell for beregning av omsetningsverdi av boliger. Dette gjelder altså ikke fritidsboliger direkte, men det har likevel fått flere til å ta opp igjen forslaget fra 2021 om nye verdsettelsesregler for fritidsboliger. Kan man forvente at de reglene som nå kommer for boliger, også blir brukt på fritidsboliger? Hva vil i så fall det bety?

Hva kan den reviderte boligmodellen bety for fritidsboliger?

Nye verdsettelsesregler for fritidsboliger vil kunne basere seg på gjeldende modell for primær- og sekundærboliger.

Den nye beregningsmodellen for boliger, som kom nå i 2026, går ut på at beregningen er mye mer finmasket enn den var før. Frem til i fjor ble omsetningsverdien beregnet med sjablongsatser som var like for hele kommunen, men med hensyn til byggets størrelse og alder. Fra og med i år er det imidlertid mange flere og varierte sjablongsatser for mindre geografiske områder. For eksempel vil det fra og med i år være forskjell på boliger i sentrum, ved sjøen osv., som frem til i fjor ble verdsatt likt innenfor samme kommune.

Den reviderte beregningsmodellen for boliger har vist seg å få langt større effekt enn Regjeringen så for seg i høst. Dermed har den vist seg å ikke være så provenynøytral som man så for seg. Dessuten har den også slått kraftigere ut for enkeltpersoner enn man kanskje så for seg. Det er blant annet dette kritikken mot modellen går ut på.

For fritidsboliger kan denne effekten bli desto mer drastisk, fordi en del fritidsboliger har et større spenn mellom formuesgrunnlag og markedsverdi.

Det man i så fall kan håpe på, er at nye verdsettelsesregler innføres gradvis for fritidsboliger og med overgangsordninger etter behov.

Talleksempel til illustrasjon

Vi tenker oss følgende fritidsbolig: En sjønær hytte på 80 kvm, bygget for kr 50 000 i 1950. Markedsverdien i dag er kr 10 mill. Endringer i formuesskatten kan se slik ut:

* I eksemplet er det lagt til grunn at formuesverdien er satt til 30 % av byggekostnad, og oppjustert iht. Stortingets takseringsvedtak i perioden 1950–2026. Da estimeres formuesverdi til kr 250 000 etter gammel modell. Avhengig av byggeår, byggekostnader og beliggenhet, vil utslaget variere mye fra hytte til hytte. Dette eksempelet viser bare at det kan være snakk om betydelige endringer.

Følg med hvis endringene kommer

Hvis det blir vedtatt å gå over til beregnet omsetningsverdi for fritidsboliger, bør du som hytteeier dobbeltsjekke disse opplysningene som sannsynligvis vil bli brukt i beregningen:

• Type fritidsbolig
• Bruksareal
• Byggeår

I 2021 ble det foreslått å basere seg på opplysninger i matrikkelen. Disse er erfaringsmessig ikke riktige for alle eiendommer. Og det kan også tenkes at andre data fra matrikkelen kan bli aktuelt å bruke i beregningen. I så fall bør man følge med, og passe på at beregningen i hvert fall gjøres med riktig utgangspunkt.

Morten Bjerkelund – Advokat