Får kjøpe Hvaler-tomt for 42.000 kroner

Publisert: 23. mars 2017

I en dom i Borgearting lagmannsrett før jul ble det slått fast at det skal mer enn litt hobbyvirksomhet til for å komme inn under det såkalte landbruksunntaket.

En hytteeier ønsket å løse inn festetomten som hytta ligger på, men grunneier nektet. Tomtefesteloven gir hytteeier rett til å løse inn tomten når festetiden har løpt i 30 år, og deretter hvert tiende år. I 1975 kom det imidlertid et unntak for landbrukseiendom, og formålet var å sikre arbeid og bosetting i distriktene ved å beskytte inntektsgrunnlaget for landbruksnæringen.

Aktiv drift på gården

For å kunne nekte innløsing av festetomt, må grunneier oppfylle en rekke vilkår. Eiendommen må ha en viss størrelse, og inntektene fra festetomtene må utgjøre en viss andel av gårdens samlede driftsresultat.

– I tillegg må det drives aktivt jord-, skog- eller hagebruk på eiendommen, og spørsmålet om hvor mye eller hvor lite aktivitet gården kan ha er den store utfordringen, sier daglig leder i Norsk Hyttelag, Audun Bringsvor.

Daglig leder i Norsk Hyttelag, Audun Bringsvor.

Farsgård som feriested

Mange grunneiere nekter innløsing av festetomter, selv om de ikke bor på gården. – Vi har også hatt saker hvor gårdsdriften er nedlagt, men hvor grunneier ved å hogge litt tømmer med noen års mellomrom får dette godkjent som aktiv drift, sier Bringsvor.

Han forteller at Norsk Hyttelag lenge har hevdet at landbruksunntaket ikke kan påberopes av en regnskapsfører fra Lillestrøm som bruker farsgården som feriested.

Juletrær og hummerfiske

Nå har Borgarting Lagmannsrett strammet inn på aktivitetskravet. I saken fra Spjærøy på Hvaler hevdet grunneier at gården gir inntekter på over 100.000 kroner i året. Da var det regnet med inntekter fra produksjon av juletrær, men også inntekter fra båthavn og parkering samt hogging av ved og fiske av hummer til eget bruk.

Tilskudd for levekåra

Lagmannsretten slår fast at landbruksunntaket krever at gårdsdriften gir en avkastning stor nok til å være ”eit tilskot å rekne med for levekåra til eigaren”. – Konklusjonen blir dermed at aktiviteten på gården er for lav til at gården kan regnes som en aktiv landbrukseiendom, og at hytteeieren dermed har rett til å løse inn tomta, sier Bringsvor.

Tingretten med lovens maksimalpris

Da saken var til behandling i Fredrikstad tingrett i 2015, ble innløsingssummen satt til 280.000 kroner. Retten la til grunn en råtomtverdi på 950.000 kroner, noe som ville gi en oppregulert festeavgift på lovens maksimalbeløp som den gang var 11.190 kroner. De mente at hytteeier skulle få kjøpe tomten til 25 ganger dette beløpet.

Lagmannsretten: Evigvarende festeavtale Lagmannsretten mente imidlertid at hytteeier satt på en såkalt evigvarende festeavtale. Festetiden er på 20 år, men fester har ensidig rett til fornyelse. Selv om fornyelsen aldri har vært formalisert, har festeforholdet løpt videre, og retten legger til grunn at hytteeier kan kreve et ubegrenset antall forlengelser på samme vilkår.

Kan ikke oppregulere

Dermed gjelder ikke bortfesters rett til å oppregulere festeavgiften før innløsingssumen skal fastsettes. Det betyr at hytteeier får kjøpe tomten til 25 ganger gjeldende festeavgift på 1.708 kroner i stedet for 25 ganger maksimalbeløpet på 11.190 kroner.

– Dermed reduseres kjøpesummen fra 280.000 kroner til 42.000 kroner. I tillegg må grunneier betale hytteeierens saksomkostninger på 200.000 kroner. På kjøpet fikk hytteeier evigvarende rett til biladkomst, to parkeringsplasser og bryggeplass, forteller Bringsvor.

Stor betydning

– Denne saken vil få betydning for tomtefestere over hele landet, mener Bringsvor som forteller at Norsk Hyttelag nå går gjennom et hundretalls festekontrakter på vegne av sine medlemmer for å se om det er grunnlag for å ta opp saker på nytt.

– Jeg oppfordrer alle som har forsøkt å kjøpe seg ut av en festekontrakt om å finne frem kontrakten sin, kontakte advokat eller be om bistand fra sin interesseorganisasjon.