fbpx Endringer i tomtefesteloven - Hytteavisa.no - For oss som har hytte i Vestfold

Endringer i tomtefesteloven

Publisert: 1. mars 2016    -   Skrevet av: Kalle Seip

1. juli 2015 trådte de lenge varslede endringene i tomtefesteloven i kraft. Bakgrunnen var at Norge ble dømt i Menneskerettighetsdomstolen fordi Stortinget ikke i tilstrekkelig grad hadde vurdert vernet om […]

1. juli 2015 trådte de lenge varslede endringene i tomtefesteloven i kraft. Bakgrunnen var at Norge ble dømt i Menneskerettighetsdomstolen fordi Stortinget ikke i tilstrekkelig grad hadde vurdert vernet om eiendomsretten da de tidligere reglene om forlengelse i tomtefesteloven ble vedtatt.

Det har blant både festere og bortfestere vært mye usikkerhet omkring hva endringene faktiske medfører. Vi skal nedenfor gå gjennom en del av de viktigste endringene i tomtefesteloven. Alle de aktuelle endringene gjelder forhold knyttet til forlengelse, enten som skal skje eller som har skjedd etter den tidligere lovbestemmelsen.

Automatisk forlengelse

Tomtefesteloven er nå endret slik at det skjer en automatisk forlengelse av festeavtalen for bolig -og fritidstomter dersom tomta ikke blir innløst. Etter loven skjer forlengelsen da på samme vilkår, men som vi kommer til kan bortfester kreve regulering.

Dette innebærer at det ikke lenger er behov for fester for å kreve forlengelse. Forlengelsen skjer automatisk etter loven. Dette er nytt, men inne-bærer ingen dramatiske endringer sammenholdt med de øvrige reglene. For fester og bortfester er dette på mange måter en forenkling.

Regulering ved forlengelser

Når et festeforhold er blitt forlenget etter loven, og ikke etter bestemmelser i festekontrakten, kan bortfester kreve regulering av festeavgiften etter en ny bestemmelse i tomtefesteloven. Ved forlengelse som skjer etter bestemmelsene i festekontrakten må en tolke selve festekontrakten for å finne ut om det er grunnlag for regulering eller ikke. Hvis det følger av festekontrakten at festeavgiften ikke skal reguleres mer enn konsumprisindeksen vil bortfester ikke ha rett til regulering etter den nye bestemmelsen.

Ved lovbestemt forlengelse kan bortfester nå kreve at festeavgiften reguleres til 2 % av råtomteverdien. Råtomteverdien er verdien av tomta forutsatt at det kun er lovlig å sette opp de hus og bygninger som finnes på tomta og fratrukket all verdiøkning festeren har stått for. En skal tenke seg tomta slik den var da den første gang ble festet bort og sette en nåverdi på den. Det skal ved verdivurderingen legges til grunn at den ikke lovlig kan bebygges mer enn den allerede er gjort. Dersom råtomteverdien da er kroner 500 000, blir den nye festeavgiften etter forlengelsen kroner 10 000.

Etter en slik forlengelse kan festeavgiften reguleres hvert tiende år etter konsumprisindeksen, slik som øvrige festetomter.

Bortfester må kreve regulering innen tre år etter at festetiden løp ut. Hvis denne fristen oversittes tapes retten til å kreve regulering. Det er derfor svært viktig for bortfestere å overholde denne fristen.

I byene eller ved sjøen har ofte tomtene svært høy verdi. For å verne fester mot altfor høye festeavgifter er det et tak på reguleringen for bolig- og fritidstomter. Avgiften kan ikke reguleres høyere enn til kroner 9 000 per dekar i 2002-kroner, dette utgjør ved regulering i 2016 kroner 11 725. Er tomten på flere dekar øker maksimalbeløpet tilsvarende.

Ingen regel uten unntak

Fører reguleringen til en svært stor økning i festeavgiften er det gitt en særskilt overgangsregel. Denne bestemmer at avgiftsøkningen skal skje gradvis til og med 2016 slik at den ikke kan økes med mer enn kroner 8 000 for festeavgift som forfaller før 1. januar 2017.

I lovendringen er det også gjort et generelt unntak fra maksimalbegrensningen, men dette unntaket er ment å være svært snever og gjelde unntakstilfellene. Rettspraksis må nok vise hvor terskelen ligger, men unntaksregelen kan tenkes å være aktuell for små tomter som har en råtomteverdi på flere millioner kroner. For disse tomtene må det sies å være usikkert hva riktig ny festeavgift ved forlengelse vil være.

Regulering hvert 30. år

Det er også en ny bestemmelse i tomtefesteloven som sier at partene på nytt kan kreve regulering hvert 30. år. Både bortfester og fester kan kreve slik regulering hvert 30. år etter reguleringen som skjedde ved lovbestemt forlengelse av festeforholdet.

Festeavtaler som er forlenget etter

De senere årene er en god del festeavtaler blitt forlenget i medhold av tomtefesteloven § 33, både under den midlertidige loven og tidligere. I mange av disse tilfellene har bortfester vært avskåret fra å kreve regulering fordi fester hadde rett til forlengelse på samme vilkår.

Nå er det gitt en egen overgangsregel som gir bortfester rett til å kreve regulering av festeavgiften for festetomter hvor det har skjedd en slik forlengelse etter loven. Bortfester kan da kreve regulering etter 2 %-regelen som nevnt ovenfor under de samme forutsetninger og med de samme begrensninger som ved forlengelser som skjer etter at endringene trådte i kraft.

Fristen for å fremme krav om slik regulering er utløpet av 2017. Overholdes ikke fristen taper bortfester dette kravet.

Innløsning når det er mindre enn 10 år igjen av festetiden

Til sist er det kommet en ny regel som bestemmer at dersom en festetomt innløses etter den innløsningsadgang som foreligger etter loven kan bortfester kreve at festeavgiften reguleres etter den nye 2 %-regelen før innløsningssummen beregnes når det er mindre enn ti år til festetiden går ut.

Adv. Arnt Olaf Stillerud