fbpx Endringene i tomtefesteloven - Hytteavisa.no - For oss som har hytte i Vestfold

Endringene i tomtefesteloven

Publisert: 18. juli 2018    -   Skrevet av: Tekst: Kjersti Schiøtz Thorud og Arnt Olaf Stillerud, Tenden Advokatfirma.

– reglene om regulering av festeavgift ved forlengelse og noen erfaringer

1. juli 2015 ble det gjort betydningsfulle endringer i tomtefesteloven. Bakgrunnen var at Norge ble dømt i Menneskerettighetsdomstolen fordi tomtefestelovens regler om forlengelse av festeavtaler ikke ga tilstrekkelig vern av bortfesters eiendomsrett.

Endringene som ble gjort medfører at det som står i festekontrakten får vesentlig større betydning for adgangen til å regulere festeavgiften ved forlengelse av feste-kontrakter. Det har vært og er mye usikkerhet omkring hva endringene medfører og vi skal nedenfor gå gjennom de viktigste reglene og samtidig si noe om enkelte typetilfeller hvor det kan være vanskelig å vite sin posisjon ved forlengelse av kontrakten.

Alle må likevel være oppmerksom på ordlyden i egen kontrakt da denne er av stor betydning for om, og i så fall hvor mye, festeavgiften kan reguleres ved forlengelse av kontrakten.

Automatisk forlengelse

Forlengelse av festeavtaler for bolig- og fritidstomter skjer nå automatisk i medhold av tomtefesteloven § 33 dersom tomta ikke blir innløst. Ved forlengelsen kan bortfester i de fleste tilfeller kreve regulering av festeavgiften, mens vilkårene for øvrig står uendret.

Forlengelse skjer i medhold av § 33 også i de tilfeller hvor det følger en rett til forlengelse av selve festekontrakten. Dette innebærer at det ikke lenger er behov for fester for å kreve forlengelse, noe som er en forenkling.

Regulering ved forlengelse

Ved forlengelse i medhold av § 33 kan bortfester nå kreve regulering av festeavgiften etter den nye 2 %-regelen som vi kommer til nedenfor.

Fester er kun sikret mot et slikt reguleringskrav dersom to vilkår er oppfylt.

1. dersom fester har rett etter festekontrakten til å forlenge festeforholdet når det utløper, og

2. det følger av festekontrakten at bortfester ved forlengelse kun kan kreve festeavgiften regulert etter konsumprisindeks eller en annen nøkkel som gir lavere regulering enn konsumprisindeks.

Dersom ikke begge disse vilkårene er oppfylt kan bortfester kreve regulering etter 2 %-regelen i tomtefesteloven § 15 fjerde ledd.

Etter denne regelen kan bortfester kreve å regulere festeavgiften til 2 % av råtomteverdien. Råtomteverdien er verdien av tomta forutsatt at det kun er lovlig å sette opp de hus og bygninger som finnes på tomta og fratrukket all verdiøkning festeren har stått for. En skal tenke seg tomta slik den var da den første gang ble festet bort og sette en nåverdi på den. Dersom råtomteverdien er kroner 500 000, blir den nye festeavgiften etter forlengelsen kroner 10 000.

Maksimaltak for festeavgiftsregulering

En god del tomter, særlig i byene eller ved sjøen har svært høy verdi. For å verne fester mot altfor høye festeavgifter er det et tak på reguleringen for bolig- og fritidstomter. Avgiften kan ikke reguleres høyere enn til kr. 9 000 per dekar i 2002-kroner, dette utgjør ved regulering i 2018 kr. 12 230 per dekar. Er tomten større økes taket forholdsmessig, slik at for en tomt på 1,5 dekar kan det kreves maksimalt 1,5X12 230 kr.

Det er gjort et generelt unntak fra maksimalbegrensningen, men dette unntaket er ment å være svært snever og gjelde unntakstilfellene. Dette synes så vidt lite praktisk at vi går ikke inn grensene for det her.

Frist for å kreve regulering

Bortfester må kreve regulering innen tre år etter at festetiden løp ut. Hvis denne fristen oversittes tapes retten til å kreve regulering. Det er derfor svært viktig for bortfestere å overholde denne fristen.

Det er videre gitt en egen hjemmel for å kreve regulering i forbindelse med forlengelser som skjedde før endringene trådte i kraft i 2015. Fristen for å kreve regulering for forlengelser som skjedde etter reglene som gjaldt før 1. juli 2015 gikk ut 31. desember 2017. Kravet må være fremsatt overfor fester før fristens utløp. Det betyr at bortfestere som ikke allerede har gjort det, har mistet sin adgang til å kreve regulering på bakgrunn av forlengelser som skjedde før 1. juli 2015 og det er nå kun treårsfristen som gjelder.

En annen begrensning som det er viktig å være klar over er at krav om regulering kun kan gjelde fremtidige terminer, altså terminer som ikke allerede er forfalt.

Nye reguleringer

Etter en forlengelse med regulering etter 2 %-regelen kan festeavgiften reguleres hvert tiende år etter konsumprisindeksen.

Det følger også av endringene at partene kan kreve ny regulering etter 2 %-regelen hvert 30. år. Både bortfester og fester kan kreve slik regulering hvert 30. år.

Regulering ved innløsning når det er mindre enn 10 år igjen av festetiden

Til sist medførte endringene en ny regel som bestemmer at dersom en festetomt innløses etter den innløsningsadgang som foreligger etter loven, kan bortfester kreve at festeavgiften reguleres etter den nye 2 %-regelen før innløsningssummen beregnes når det er mindre enn ti år til festetiden går ut. Dette får direkte betydning for beregning av innløsningssummen i de tilfellene den skal beregnes til 25 ganger festeavgiften (tidsubegrensede kontrakter).

Verdifulle tomter og store tomter

Som nevnt ovenfor vil en god del tomter ha en så høy råtomteverdi at det i praksis er maksimaltaket som bestemmer festeavgiften og ikke 2 % av råtomteverdien. Typisk er dette for sjønære tomter som kan en verdi som gjør at festeavgiften etter 2 %-regelen langt ville oversteget maksimaltaket.

Med dagens tomtepriser gjelder nok dette også en god del relativt normalt beliggende tomter for bolig og fritidsbolig. I den andre enden av skalaen er tilfellene med en stor tomt med en relativt sett beskjeden bebyggelse. For eksempel en fritidstomt på flere dekar med en mindre hytta. I og med at råtomteverdien skal settes ut fra den utnyttelse det faktisk er på tomten (og ikke hva den kunne vært) betyr det at 2 %-regelen medfører at festeavgiften for disse tomtene ofte kommer langt under maksimaltaket.

Særlig om rullerende kontrakter

Det finnes ulike typetilfeller av festekontrakter og en ofte forekommende type er de såkalte rullerende kontrakter. Det vil si kontrakter som løper på eksempelvis 5, 10 eller 20 av gangen og med en ubetinget rett for fester til å forlenge kontrakten.

Når denne typen kontrakter rulleres kan bortfester nå kreve regulering etter 2 %-regelen. Dette er en følge av at forlengelse når skjer automatisk i medhold av loven og ikke kontrakten, det vil si uavhengig av om fester krever forlengelse eller ikke. Eneste unntak er som nevnt ovenfor dersom festekontrakten selv bestemmer at regulering skal skje etter konsumprisindeks ved forlengelsen (eller en reguleringsnøkkel som gir lavere regulering enn etter konsumprisindeks).

Avtalt konsumprisindeks eller avtalt ikke regulering

Dersom det følger av avtalen at fester har rett til å forlenge festeavtalen ved utløp og at regulering skal skje etter konsumprisindeks ved forlengelse er det dette som gjelder. Fester er da sikret mot krav om regulering etter 2 %-regelen.

Det samme gjelder dersom det følger av eksplisitt av festeavtalen at det ikke skal skje regulering av festeavgiften ved en forlengelse. For disse avtalen så er det viktig å være oppmerksom på at bortfester i en del tilfeller, særlig hvis festeforholdet har vart lenge, kan kreve avtalen regulert etter konsumprisindeks på tross av at avtalen sier at festeavgiften ikke skal reguleres.

Uklar formulering om regulering a festeavgiften ved forlengelse

Erfaringen er at mange festeavtaler er uklare med hensyn til regulering av festeavgiften ved forlengelse. Typisk kan være at det står at det skal reguleres etter konsumprisindeks hvert 5 år, men ikke hvordan det skal skje ved forlengelse etter 20 år. Videre kan avtaler ha mer eller mindre uklare formuleringer som henvisninger til “prisnivået”, “prisutviklingen”, “markedsverdi” eller annet.

Felles for disse tilfellene er at det er fester som har den såkalte bevisbyrden for at det er avtalt konsumprisindeksregulering (eller annen mindre regulering). Dette betyr for de fleste av disse tilfellene at bortfester kan kreve regulering etter 2 % regelen.

Dette siste, og for øvrig andre typetilfeller, kan være vanskelig å vurdere. Både fordi avtalen er utydelig eller har et upresist språk og fordi andre forhold som praksis mellom partene også kan spille en rolle. Vi anbefaler derfor at man søker juridisk bistand dersom en er usikker på om det foreligger en adgang til å regulere festeavgiften eller hvor mye.

Tenden Advokatfirma

Tenden Advokatfirma ANS er Vestfolds ledende advokatfirma med kontorer i Sandefjord og Tønsberg. Tenden har 41 medarbeidere, hvorav 31 advokater og er med det et av de største firmaene mellom Oslo og Stavanger. Firmaet bistår næringsdrivende, privatpersoner og offentlige organer over hele landet, og er som følge av spesialisering og honorarnivå et konkurransedyktig alternativ til de største advokatfirmaene.

For å sikre spesialisering og høy juridisk kvalitet, er Tendens advokater organisert i kompetansegrupper. Tett samarbeid og ulik erfaringsbakgrunn gir firmaet en bred samlet kompetanse. Kjersti Schiøtz Thorud og Arnt Olaf Stillerud er medlem i
kompetansegruppen for fast eiendom.