Bryggesameier

Mang hytteeiere som har rett til båtplass, båtfeste eller brygge på annen manns grunn, utøver retten på brygge i fellesskap med andre hytteeiere i området – såkalte bryggesameier.  I slike bryggesameier kan det tidvis oppstå uenigheter og problemer, både blant sameierne og i forhold til grunneier. Det kan da være greit å vite litt om hvilke regler som gjelder, hvilke rettigheter og plikter en har som sameier og hvordan sameiet ved å lage vedtekter kan begrense antallet konflikter i bryggesameiet.

Rett til båtfeste, båtplass og brygge

Rett til båtfeste, båtplass og brygge slik mange har på en annens eiendom har som regel sitt grunnlag i en avtale. Ofte ble denne avtalen gjort da eiendommen ble opprettet og det er inntatt bestemmelser om dette i skjøtet eller annet samtidig dokument, enten tinglyst eller ikke. Slik rett kan av og til ikke ha noe klart skriftlig grunnlag, men bare være basert på en muntlig avtale/samtykke eller på hevd. Forholdet mellom grunneier og rettighetshaveren(e) reguleres av servituttloven, så lenge det ikke er gjort unntak i avtalen dem imellom.

Når mange hytteeiendommer har slike rettigheter til samme område, finner ofte rettighetshaverne og grunneier det hensiktsmessig å bygge en fellesbrygge og dele kostnadene ved dette forholdsmessig. Hvor mange båtplasser den enkelte skal ha på fellesbrygga styres ofte av hvilken avtalt rett den enkelte eiendom opprinnelig har. Eksempelvis rett til båtfeste og båtplass gir én båtplass på brygga, mens rett til brygge gir to båtplasser på brygga. Grunneier kan ofte ha mange båtplasser til eget bruk og utleie.

Sameieloven

Fellesbrygga eies normalt av alle de som har betalt for oppføring av den. Slike sameier reguleres av sameieloven, dersom ikke annet er avtalt. Sameieloven har regler om alt fra rammene for den enkeltes rådighet, misbruk av rådighet, vedlikehold, inntekts- og utgiftsfordeling, salg og forkjøpsrett, oppløsning av sameiet m.m.

For mange oppleves sameieloven som vanskelig tilgjengelig. Loven er dessuten for generelt utformet til at den gir en god regulering av sameiernes rettigheter og plikter i det konkrete sameiet. Dette kan medføre at det oppstår uklarheter sameierne imellom, som igjen kan føre til uenigheter som må løses ved hjelp av domstolene. Slike tvister er ofte både tids- og ressurskrevende, og skaper dårlig stemning innad i bryggesameiet.

Vedtekter skaper forutsigbarhet og er tvistedempende

Det beste rådet for slike bryggesameier er å få utarbeidet vedtekter for sameiet dersom dette ikke eksisterer. I slike vedtekter kan sameierne i fellesskap fastsette hvilke rettigheter og plikter sameierne har og hvordan bryggesameiet skal forvaltes, herunder

• Sameiebrøk
• Om sameieandel skal følge en eiendom eller være personlig?
• Hvem sameieandelen kan overdras til?
• Bredde og lengde på båtplasser
• Lovlige fortøyningsanordninger
• Fellesfunksjoner for vann, strøm og avfall
• Dugnad
• Innskudd til vedlikeholdsfond
• Fordeling av vedlikeholdskostnader
• Valg av styre med tilhørende arbeidsoppgaver
• Hyppighet for møter i sameiet
• Vilkår for å leie ut båtplasser
• Ordensregler – opphold på brygga til bading og soling o.l.
• Fremtidige utvidelser av bryggeanlegget
• Tidsrommet båtplassene kan benyttes
• Opplag av båter på land og adkomst til brygga fra land (forutsetter avtale med grunneier)
• Vilkår for endring av vedtektene
• Konsekvenser ved brudd på vedtektene

Klare og tydelige vedtekter vil i mange tilfeller forhindre usikkerhet og konflikter, til det beste for alle som bruker fellesbryggen. Det anbefales å søke juridisk bistand for formulering av vedtektene.

Dersom sameierne ikke klarer å bli enige om vedtektene, kan man få bistand av jordskifteretten. Jordskifteretten vil, etter å ha hørt samtlige parter, fastsette en bruksordning med vedtekter for sameiet som er bindende for alle parter.